上海楼市量价齐升:外环刚需火热 内环豪宅分化

上海楼市量价齐升:外环刚需火热 内环豪宅分化
2024年10月24日 05:00 21世纪经济报道

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  9月29日晚间,“沪七条”新政发布,至今已满3周。本次新政组合拳对楼市释放“诚意”,市场也很快“买单”。新政后,上海楼市出现了节后日均成交也基本在900套上下的热度攀升局面,最高突破1300套。

  同策研究院数据显示,新政对上海二手房影响较为明显,新政后二手房日均成交量超过2023年同期。除国庆7天无法正常网签外,10月7日至10月20日的两周,日均成交超过900套,远超新政前日均542套的水平。新房方面,上海中原地产数据显示,上周(10月14日—10月20日)上海新建商品住宅成交面积12.71万平方米,环比增加25.32%。

  10月18日,国家统计局发布的数据显示,2024年9月份,70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅总体趋稳、同比降幅扩大。但在北京、广州、深圳等一线城市新房价格环比分别下降的同时,上海新房价格依旧领跑全国市场,环比上涨0.6%。

  上海中原地产市场分析师卢文曦指出,上海新房的价格韧性十足。受到政策利好推动,楼市成交开始好转。不过基于市场投放节奏等影响,网签数据略有滞后,成交反应速度没有二手房市场那么迅速。随着上周供应在稳步提升,后续成交数据也会顺势而上。

图片来源:IC photo图片来源:IC photo

  新政托举楼市

  此次上海楼市在新政后复苏明显,尤其是二手房。新政后首周(9月30日-10月6日),上海链家成交了1186套二手房,这一数据是该公司前一周的1.3倍,环比涨幅33%。

  二手房的热度提升,在一定程度上传导到了新房市场。第三方平台数据显示,上周上海新房成交面积为13.44万平方米,环比增长38.03%。

  同策研究院数据显示,“9·29新政”属于组合型政策,从三大维度对购房者进行了政策支持,包括“调整住房限购政策”“优化住房信贷政策”“调整住房税收政策”等。从政策细节来看,本次政策对刚需市场的利好更强。

  刘小圆(化名)在新政后几乎每天都能接到中介邀请看房的电话。刘小圆印象最深的是,在某天下班后,由中介带看万科某项目,当时已是晚上7、8点了,还有另一组客户也是去看同一套挂牌房源。而在外环外部分中介门店,她看到业务员不是在打电话,就是准备出门去接客户。

  同策研究院数据显示,新政后新房日均来访环比大涨131%。分区域来看,外环外来访、认购增长远超过外环内项目。

  据部分中介业务员反馈,新房、二手房的带看量、认购转换率提升,成交量随之增长,主要原因在于新政“首付比例下降、社保3年改1年”。而据同策研究院的统计,上海外环外项目来访客户中,约40%为受新政影响驱动看房,约31%客户受新政影响而认购。

  相比之下,外环内新房来访客户中,仅5%为受新政影响驱动看房,新政对外环内市场影响较弱。

  同策研究院研究总监宋红卫表示,“9·29新政”进一步降低了限购门槛,增加信贷支持。政策对新房、二手房成交量均有利好。

  不过,同策研究院也指出,从新政后周成交量数据来看,新政效果仍有待释放。新政后首周上海成交新房756套,第二周成交641套,第三周成交1260套,远超9月同期日均水平。但与去年同期相比,仍有约17.4%的跌幅。

  豪宅去化压力渐显

  据中介业务员反馈,二手房成交快速上涨,有赖于议价空间的扩大。尽管也有少部分房东下架了房源,但部分房东却想趁机给买家让利,尽快套现。

  房东的这一心态转换,与郊区成交量、供应量同步上涨有关。有中介业务员指出,置换意愿强烈的房东会先把手中房源卖掉,然后再看置换型的二手房或者新房。中介业务员石云(化名)对此感受颇深,他手中的一名客户将房子卖掉之后,最近在看置换房源,但石云明显感受到客户对房源的挑剔与观望,并不着急下手。

  石云也发现,新政刺激了高总价房源的价格上调。500万-1000万元、1000万-2000万元、2000万元以上这三个价段的房源,房东涨价比例都超过50%,都高于500万元以下房源的涨幅。而他手中的客户,卖掉的是一套500多万元的房源,想看的是800万元左右的房源。

  新房方面,上海中原地产数据显示,近期500万-600万的改善型产品销售较为活跃。从成交前十榜单中看出,有7个楼盘是此类产品。相比之下,前期交易势头活跃的高价房项目并不怎么活跃,榜单上只有一个单价超过10万元的楼盘。

  新政第三周(10月14日-10月20日),上海共6个项目开盘入市,供应房源906套,供应面积11.26万平方米,其中供应最大的项目是青浦区新城板块的盛青云锦,供应面积3.5万平方米。该盘主力房源的总价区间就在500万元-600万元。

  值得关注的是,随着高端置换的二手房源的价格上调,上海豪宅新盘近期因为供应量变大,也出现了微妙的变化。今年以来,上海千万级别的豪宅市场频传日光现象。数据显示,今年上半年,上海总价3000万元-5000万元的高端住宅成交1236套,同比增长192.6%。而总价5000万元以上的住宅成交308套,同比增长422%。

  10月中下旬,中海领邸选择将新一期组团共552套建面约102平方米-143平方米的房源一次性入市,总价在1200万元-1300万元起步。中海想借新政的东风一次性出货,却要面临周边多个豪宅新盘的竞争,比如将在年底入市的绿城徐汇滨江项目、太古地产太古源源邸等。这两个豪宅项目总价最低在3000万元以上。此外,中海领邸还要与周边二手豪宅竞争。数据显示,中海领邸周边豪宅二手房均价在12万元-13万元/平方米左右,且社区配套相对完善与成熟。

  分析人士指出,中海领邸面临的情况仅仅是上海新增豪宅的一个缩影,随着上海高端住宅预售价格天花板的不断被突破,一二手房价差逐渐消失,新增豪宅与存量豪宅之间也存在竞争。在上海市大力推动城市更新背景下,一批风貌改造项目将在未来两年集中入市。

  一边是外环外新房供应量大增,另一边是内环内豪宅项目竞争激烈,上海新政对楼市回暖的效应能持续多久?尚待市场检验。

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