货币政策宽松周期开启会如何影响美国房贷利率|美联储_新浪财经

美联储上周的降息让许多人开始思考这会对抵押贷款利率，即房贷利率产生什么影响。房地产网站Redfin指出，部分有意购房者并没有意识到我们早已预见到了大幅降息，还有人则在等待房贷利率进一步降低。

因此，在美联储0.5个百分点的降息幅度大于预期的情况下，30年期房贷利率上周基本持平甚至略有上升的结果仍将令一些有意购房者感到惊讶。这是因为市场和美联储目前都认为，经济处于“软着陆”状态时，联邦基金利率最终可能会降至3%左右，远高于疫情时期的水平。这就会限制房贷利率的降幅——尤其是在2025年春季的购房旺季之前——过去11个月来，房贷利率已从8%降至6.15%。那些希望房贷利率大幅下降的人应该谨慎：房贷利率大幅下降的同时，就业机会也会大量减少。

市场与美联储对利率最终目标达成一致意见是过去几个月才发生的。就在2024年春天，市场还认为利率“上升将持续更长时间”，期货市场的走势显示2025年底联邦基金利率可能高达4.4%。当时，通胀率有所上升，劳动力市场似乎普遍呈良好稳定态势，美联储何时开始降息仍不明朗。

在那之后，通胀持续降温，失业率从3.8%升至4.2%，美联储也开启了宽松周期。市场从考虑美联储何时开始降息转向思考美联储最终会降息多少。现在，两者在最终目标上达成了一致，唯一的分歧在于时间点——市场估计决策者将在2025 年下半年而不是2026年底达成这一目标。

这表明，除非经济开始明显放缓，否则与抵押贷款利率存在关联的10年期美国国债收益率很可能已经见底。抵押贷款利差（抵押贷款利率与10年期美国国债收益率的差距）仍有收窄空间，但这表明抵押贷款利率的下降已接近尾声而非开始。利差的进一步下降可能不会像人们希望的那么迅速或那么大的幅度。目前的利差略微大于2.40个百分点，而2010年代的平均值约为1.75个百分点。

此外，由于过去两年销售和再融资下滑，贷款和抵押贷款系统中出现了大量可供发放的额度。随着需求的恢复，重建供应链和定价竞争将需要时间。自2022年初以来，“信贷中介及相关领域”就业人数呈逐年下降之势，虽然政府没有仅涉及抵押贷款从业者的完备数据，但这个类别的就业受冲击程度可能更重。抵押贷款申请已开始恢复，但仍比2017年等正常年份的水平低35%。

展望2025年春季的购房旺季，如果假定抵押贷款利差缩小一半，降至2010年代的水平，10年期美国国债收益率在当前水平附近见底，那么30年期抵押贷款利率可能会接近5.75%。与过去两年相比，这是可喜的进步，但会让那些希望利率回到3字头或4字头的人失望。

劳动力市场是其中的不确定性因素。美联储在其最新《经济预测摘要》中将年底失业率的预期值从4%上调至4.4%。但不能保证会就此止步。如果2025年失业率升至5%附近，市场和美联储将下调对联邦基金利率最终目标的预期，抵押贷款利率也有可能下降。但这意味着经济不再处于软着陆状态，谁能这种情况下保住工作，谁又能利用较低的抵押贷款利率，就不得而知了。编辑/张源浩