茂业商业股份有限公司关于上海证券交易所对公司2023年年度报告的信息披露监管工作函的回复公告|股权投资_新浪财经

证券代码：600828 证券简称：茂业商业编号：临2024-027号

茂业商业股份有限公司关于上海证券交易所对公司2023年年度报告的信息披露监管工作函的回复公告

本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

茂业商业股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）于近日收到上海证券交易所下发的《关于茂业商业股份有限公司2023 年年度报告的信息披露监管工作函》（上证公函【2024】0765号，以下简称“监管工作函”）。公司及年审会计师对有关问题进行了认真分析与核查，并逐项予以落实和回复，现就监管工作函相关事项回复如下：

一、关于长期股权投资。年报显示，公司长期股权投资期末余额1.09亿元，系持有的深圳优依购电子商务股份有限公司（以下简称优依购）股权。2022年、2023年，公司分别对其计提减值准备1,595万元、1.7亿元。公司分别于2018年6月和2019年1月合计收购优依购40.8779%的股份，2018-2020年，优依购累计实现扣非净利润1.4亿元，累计完成率为93.16%，标的完成业绩补偿后，公司对其持股比例升至43.4926%。2021-2023年，公司分别对其确认投资收益704.84万元、-354.52万元、-520.75万元，业绩较业绩承诺期均大幅下滑。

请公司补充披露：（1）近三年长期股权投资减值测试的具体情况，包括测算过程、选取的主要参数及依据，说明是否存在重大差异及其合理性、减值迹象的判断及其出现的具体时点，并结合优依购近三年的经营状况、财务指标，进一步说明本期出现的减值迹象在以前年度是否已存在或可以预见，是否存在前期资产减值计提不充分的情形；（2）结合联营企业所属行业市场情况和自身经营状况，审慎评估长期股权是否存在进一步减值风险，相关减值计提是否准确、充分。请年审会计师对上述问题发表意见。

公司回复：

1、近三年长期股权投资减值测试的具体情况，包括测算过程、选取的主要参数及依据，说明是否存在重大差异及其合理性、减值迹象的判断及其出现的具体时点，并结合优依购近三年的经营状况、财务指标，进一步说明本期出现的减值迹象在以前年度是否已存在或可以预见，是否存在前期资产减值计提不充分的情形；

公司长期股权投资，为对联营企业深圳优依购电子商务股份有限公司（以下简称优依购或联营企业）的股权投资。公司每年获取其财务报表，根据《企业会计准则第8号一一资产减值》，于每个资产负债表日分析判断长期股权投资是否存在可能发生减值的迹象，优依购2021-2023年财务报表数据如下：

单位：人民币元

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注：2021年及2022年数据取自优依购已审财务报表，2023年资产负债表数据取自估值报告。

2021年及以前优依购处于正常经营和持续盈利状态，未发生减值迹象。2022年，因电商竞争激烈，行业流量变化大，优依购所在的电商平台流量大幅下降，加之上游的供应商人工及原材料上涨，影响采购成本的增加，导致其2022年度出现亏损。因业绩补偿公允价值下降，存在可能发生减值的迹象。2023年，优依购下属参股公司深圳优依购互娱科技有限公司(以下简称“优依购互娱”)因触发股东之间的股权纠纷案件，优依购董事长及优依购互娱法定代表人程嵘先生和优依购法定代表人徐凯先生被列为失信人员。因程嵘先生为优依购和优依购互娱银行贷款担保人，从而导致优依购被银行、供应商、物流、销售平台采取强制措施，银行账户被冻结，平台商品销售下架，相关业务全部停滞，无法正常经营，发生减值迹象。公司2021-2023年长期股权投资减值情况如下：

单位：人民币元

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（1）2023年长期股权投资减值测试情况

2023年，联营企业因下属参股公司股东之间的股权纠纷案件影响无法正常经营，自2023年9月开始处于停工停产状态，上述迹象表明对联营企业的股权投资减值风险较高。为更好地进行对其公允价值做出估计，公司聘请评估机构对优依购于2023年12月31日的股权价值进行了估值，深圳市国誉资产评估房地产土地估价顾问有限公司出具了《茂业商业股份有限公司基于财报目的拟了解深圳优依购电子商务股份有限公司100%股权价值估值报告》（深国誉评估字ZB[2024]第030号）。估值报告评估结果为：联营企业估值基准日2023年12月31日的合并报表口径归属于母公司所有者权益合计36,608.30万元,估值为24,969.94万元。公司根据估值结果，对长期股权投资计提减值，计算过程如下：

单位：人民币万元

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本次估值选用的估值方法为：资产基础法。估值方法选择理由如下：

被估值单位暂停经营，未来经营的未来收益、风险难以判断且难以提供相关的历史及预测明细资料，故而不适宜采用收益法。由于我国目前缺乏一个充分发展、活跃的资本市场，在资本市场和产权交易市场均难以找到足够的与估值对象相同或相似的可比企业交易案例，因此本次估值不适宜采用市场法。资产基础法从企业购建角度可合理反映企业的价值，本次估值适宜选择资产基础法进行估值。

本次估值，资产项目主要是针对涉及诉讼的优依购互娱的股权及收购子公司产生的商誉进行减值，负债估值按核实后的账面价值。估值基准日优依购资产账面价值为40,250.17万元，估值价值为28,611.05万元，评估减值11,639.13万元，主要为应收款项评估减值842.54万元，长期股权投资评估减值4,509.64万元，商誉评估减值6,297.39万元。负债账面价值为3,732.98万元，估值价值为3,732.98万元，负债估值按核实后的账面价值，估值价值与账面价值一致。资产估值价值减去负债估值价值后净资产估值价值为24,878.07万元。各项主要资产考虑减值的过程和依据如下：

1）应收款项

应收账款、预付款项、其他应收款等应收款项分别占评估后资产总额的12.92%、14.00%、0.02%，合计占比26.94%。应收款项参照账龄分析法，根据企业填列的发生日期及账龄来进行分析账龄，结合账龄分析法估计出每笔款项可能收回的数额确定估值，账面上的“坏账准备”科目按零值计算。应收款项各科目估值价值，回函统计如下表：

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联营公司近三年应收款项如下：

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2）长期股权投资

纳入评估范围的长期股权投资账面余额为70,889,207.28元，核算内容为对外投资项目-深圳优依购互娱科技有限公司，采用市场法对其进行估值，本次估值结果为 25,792,760.70 元。

3）商誉

纳入评估范围的商誉账面余额为62,973,900.89元，该科目主要核算内容为深圳优依购电子商务股份有限公司进行股权收购所涉及的深圳市诚天瑞网络科技有限公司与深圳市女巫骑士时装有限公司形成的商誉，本次估值商誉为0元。

根据上述资产基础法估值过程，优依购100%股东权益在估值基准日2023年12月31日的所有者权益24,878.07万元，归属于母公司所有者权益合计 36,608.30万元,估值为24,969.94万元。

（2）2022年长期股权投资减值测试情况

2018年6月18日，公司以19.68元/股共计21827.93万元，收购优依购原股东徐凯、顶聚投资、瑞合盛世投资所持股份，占优依购总股本2900.2695万股的38.2428%。2019年1月18日，公司以19.68元/股共计1504.05万元，进一步收购优依购原股东所持股份，占优依购总股本2900.27万股的2.6351%。两次收购累计投资金额23,331.98万元，持股比例40.88%，按股权交易价格19.68元/股、总股本2900.2695万股计算优依购全部股权公允价值为57,077.30万元。

2022年12月28日，公司与原股东徐凯、顶聚投资、瑞合盛世投资等签订补充协议，就初始投资时约定的业绩承诺期间优依购实际利润不足承诺利润的情况，原股东以持有标的公司股份对本公司进行补偿，计算的补偿金额为1,492.42万元（计758,343股，业绩补偿后，公司持有联营企业股份比例为43.49%），补偿金额为初始投资金额21,827.93万元的6.8372%。长期股权投资公允价值因业绩补偿下降，本公司按不低于业绩补偿金额计算长期股权投资减值准备金额，计提减值准备，长期股权投减值计算过程如下：

单位：人民币万元

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优依购本期出现的减值迹象为受下属参股公司股东之间的股权纠纷案件影响无法正常经营，上述影响优依购正常经营的事件发生在2023年度，具有偶发性和特殊性，偶发事件与优依购本身的经营活动无关，优依购之前一直处于正常的生产经营状态，本期出现的减值迹象在以前年度未存在，不具可预见性，不存在前期资产减值计提不充分的情形。

2、结合联营企业所属行业市场情况和自身经营状况，审慎评估长期股权是否存在进一步减值风险，相关减值计提是否准确、充分。

公司回复：

联营企业所属行业为纺织服装、服饰业，经营电子商务，主营业务为以大数据应用分析能力为支撑的时尚女装的设计与销售。根据国家统计局 2024年2月29日发布的2023年国民经济和社会发展统计公告，全年社会消费品零售总额471495亿元，比上年增长7.2%，电子商务交易额468273亿元，比上年增长9.4%。网上零售额154264亿元，比上年增长11.0%。全年限额以上单位商品零售额中，服装、鞋帽、针纺织品类增长12.9%，实物商品网上零售额130,174亿元，按可比口径计算，比上年增长8.4%。可见，随着国民经济回升向好，服装行业及电了商务亦稳步恢复并有较大增长，公司选取部分同行业公司营业收入进行比较，具体如下：

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由上可见，相较2022年，2023年行业可比公司营业收入整体上有一定的增长。但国内服装行业是一个充分竞争的行业，市场化程度较高、竞争较为激烈。联营企业基于大数据分析，以数据采集和分析能力为支撑，快速推出公司的产品，保持公司相对的竞争优势，联营企业如果生产经营停滞时间过长，存在不能继续保持和提升在产品研发设计、品牌建设等方面的市场竞争力的风险。服装行业企业流行趋势变化速度快、产品周期较短，需要具备较强的设计研发能力和快速反应能力。即使联营企业恢复生产经营，能否继续保持大数据分析优势，及时准确把握服装行业流行趋势，并在第一时间将其融入公司设计的产品，所开发出来的产品将不能得到消费群体认可，存在不确定性，并对联营企业未来业绩产生不利影响。公司采用资产基础法而非收益法或市场法对联营企业公允价值进行估值，估值方法更为稳健、谨慎，相关减值计提更为准确、充分。

截止目前，优依购尚未恢复正常的生产经营，未来是否能恢复也存在较大的不确定性。公司将积极关注其经营情况、财务状况的变化，如出现进一步减值迹象，公司将按照会计政策的规定计提减值准备，并履行相关的信息披露义务。

年审会计师意见：

我们按照中国注册会计师审准则的要求，执行了必要的审计程序，主要包括：

1、了解被审计单位对长期股权投资减值准备制定的会计政策，了解管理层计提长期股权投资减值准备的考虑与依据，并评估是否合理；

2、了解联营企业所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场是否在当期或者将在近期发生重大变化，是否极大可能对被投资企业产生重大不利影响；

3、获取联营企业目前组织架构、人员状况，在职人员工资发放及社保缴纳情况；获取最新进展情况及收集相关诉讼资料，了解影响联营企业正常经营事件具体情况；

4、获取管理层对联营企业相关事项的情况说明、联营企业财务信息以及资金状况，如财务报表、银行账户清单、企业信用报告、账户流水等进行检查、核对、分析；

5、对公司聘请的评估机构的客观性、独立性及专业胜任能力进行评价；

6、获取评估机构对被审计单位的评估报告，按照评估价值进行比对确定减值准备金额；复核评估报告中相应的评估方法、评估参数等关键信息，与评估师进行沟通，获取评估师工作底稿，对估值结果进行分析与复核；获取评估机构对重大往来的询证函回函扫描件，了解回函情况；

7、对联营企业财务报表进行数据分析，结合往年获取的审计报告及未审报表情况进行延伸分析，分析评价评估报告估值的合理性；

8、就股权投资减值情况向技术专家进行咨询，与公司管理层，以及公司控股股东年审会计师对股权投资减值相关会计处理及披露进行沟通并交换意见，会同管理层将相关情况向监管部门及时汇报。

基于已执行的程序，我们认为茂业商业对长期股权投资产值计提是充分、合理的，前期不存在计提不充分的情形。

二、关于投资性房地产。年报显示，公司投资性房地产期末余额为70.68亿元，本期确认公允价值变动收益4,130.41万元，占当期净利润的81.4%，上期确认公允价值变动收益606.15万元。

请公司补充披露：（1）按项目列示报告期内公允价值变动较大的投资性房地产公允价值的具体评估过程，选取的可比市场交易案例在资产状况、所在位置、出租或出售情况、物业面积等方面的对比情况及选取依据；（2）结合近三年可比房地产的市场价格、物业出租率、租金水平等变化，量化说明本期投资性房地产公允价值同比大幅增长的原因及合理性，前后评估方法是否一致，是否存在通过公允价值变动调节利润的情形。请年审会计师对上述问题发表意见。

公司回复：

1、按项目列示报告期内公允价值变动较大的投资性房地产公允价值的具体评估过程，选取的可比市场交易案例在资产状况、所在位置、出租或出售情况、物业面积等方面的对比情况及选取依据

公司整体投资性房地产于评估基准日2023年的公允价值评估值为706,846.71万元，2022年的公允价值评估值677,975.75万元，2023年投资性房地产新增24,888.64万元，处置148.09万元，评估增值4,130.41万元，增值率为0.58%。2023年公司投资性房地产公允价值评估结果见下表：

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纳入评估范围内的投资性房地产共计16项，建筑面积共计439,056.95㎡，分别位于四川省成都市金牛区、成都市锦江区、成都市高新区、成都市青羊区、成都市双流区、乐山市峨眉山市黄海乡、绵阳市涪城区、南充市顺庆区、内蒙古呼和浩特市和包头市。除乐山市峨眉山市黄海乡的投资性房地产位于名胜风景区外，其他投资性房地产均位于城市繁华地段，结构形式为钢混结构、混合结构或砖木结构，规划用途为商业、办公、宾馆等，实际用途为商业、办公、宾馆等。

2023年度公允价值变动较大（增减变动在1,000.00万元以上）的投资性房地产的明细如下：

金额单位：人民币万元

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从上表可以看出，成商集团控股有限公司高新分公司持有的成都高新区天府大道北段28号负2-4层商业中心和内蒙古茂业商业管理有限公司持有的内蒙古摩尔城购物中心的公允价值增长是2023年投资性房地产公允价值变动的主要原因。以下就上述两项投资性房地产报告期内公允价值变动较大的投资性房地产公允价值的具体评估过程，选取的可比市场交易案例在资产状况、所在位置、出租或出售情况、物业面积等方面的对比情况及选取依据进行介绍。

公司的投资性房地产项目公允价值采用以下评估方法：

（1）收益法

收益法是通过预测评估对象所能产生的预期总收益和所要发生的总支出，得出预期纯收益，以一定的资本化率将预期纯收益折算为现值之和，从而确定该部分房地产的评估值。

由于被评估对象大部分都带有租约限制，且部分租约期较长，本次评估采用的收益法剩余租约期大于一年的按合同实际租金计算租约期内评估值，剩余租约期小于一年的租赁面积和租约期外按市场客观租金计算其评估值。

收益法的计算公式：

租约期内按合同租金的计算公式：

P1=A/（R-g）×{1-[（1+g）/（1+R）]n}

其中：P1一一租约期内收益法评估价格

A一一房地产年纯收益

R一一房地产资本化率

g一一房地产年纯收益递增率

n一租约到期剩余年限

租约期外按客观市场租金的计算公式：

P2=A/（R-g）×{1-[（1+g）/（1+R）]（m-n）}/（1+R）n

其中：P2一一收益法评估价格

A一一房地产年纯收益

R一一房地产资本化率

g一一房地产年纯收益递增率

m一一房地产剩余收益年期

n一一租约到期剩余年限，按各用途下土地使用年限及房屋寿命年限孰短原则确定

注：房地产年纯收益=年有效毛收入-年运营费用

=（年潜在毛收入-空置期损失）-年运营费用

关于空置期损失，租约期内不考虑空置损失；租约期外，根据评估对象所在区域房地产空置情况的调查，综合评估对象实际经营状况，综合确定空置率，最后测算得到空置期损失。

（2）市场法

市场法是将评估对象和市场近期已销售的相类似房地产进行对照比较，找出评估对象与每个参照物之间在房地产价值影响诸因素方面的差异，并据此对参照物的交易价格进行比较调整，从而得出多个参考值，再通过综合分析，调整确定评估对象评估值。基本公式：

比准价格＝实例价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正×权益状况修正。

主要评估过程为根据评估项目具体情况，通过各种可能的途径收集获取所需的评估资料，并对收集的评估资料进行了必要分析、归纳和整理，形成评定估算。

上述主要投资性房地产公允价值变动项目的具体评估方法，选取的可比市场交易案例选取的可比市场交易案例在资产状况、所在位置、出租或出售情况、物业面积等方面的对比情况及选取依据如下：

（1）成都高新区天府大道北段28号负2-4层投资性房地产

①评估方法

对于成都高新区天府大道北段28号负2-4层投资性房地产，其所在区域可以找到类似可比交易案例及出租案例，采用收益法、市场法测算其公允价值。

②市场法可比市场交易案例选取及对比情况

根据成都市房地产交易市场情况，评估人员根据市场调查以及收集到的有关的房地产交易信息，经分析评估对象周边房地产市场状况、配套完善程度、交通通达情况、商业繁华程度及评估对象自身状况，我们选取了如下相类似且较具代表性的市场交易案例，具体情况详见下表：

交易案例情况说明表

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根据可比市场案例的交易情况、区位状况、实物状况及权益状况，以委估对象的各因素条件为基础，确定修正系数并说明如下：

A、进行交易情况修正：包含交易日期和交易条件修正。交易日期比较案例均与评估基准日相近，无需进行修正，无特殊交易条件，无需进行修正。

B、进行区域状况修正：根据评估对象与所选取的可比案例的地理位置和繁华程度、基础设施完善程度、公共设施完善程度、交通便捷度、区域规划、所在楼层、临街状况等因素存在的差异进行修正。

C、进行实物状况修正：根据评估对象与所选取的可比案例的个别差异因素进行修正，具体包含建筑物新旧程度、装修条件、设施设备条件、平面布置、面积、用途、结构等因素。

D、进行权益状况修正：根据评估对象与所选取案例租约限制情况、其他限制条件等情况进行修正。

依据修正系数得出案例比准价格：

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③市场可比市场交易案例选取及对比情况

根据成都市房地产租赁市场交易情况，评估人员根据市场调查以及收集到的有关房地产租赁信息，经分析评估对象周边房地产市场状况、配套完善程度、交通通达情况、商业繁华程度及评估对象自身状况，我们选取了如下相类似且较具代表性的市场租赁案例，确定租赁期外市场客观租金，具体情况详见下表：

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注：可比案例C为天府长城住宅底商，评估人员通过调查，天府长城住宅底商与被评估对象、可比案例A和B房产用途都为商业用途，天府长城住宅底商经营成熟，其周围有数个商业大厦，人流稳定，其租金水平与区域内商业中心1楼的商铺租赁价格差异较小，评估人员认为天府长城住宅底商可作为可比案例。

根据可比市场案例的交易情况、区位状况、实物状况及权益状况，以委估对象的各因素条件为基础，确定修正系数并说明如下：

A、进行交易情况修正：包含交易日期和交易条件修正。交易日期比较案例均与评估基准日相近，无需进行修正，无特殊交易条件，无需进行修正。

B、进行区域状况修正：根据评估对象与所选取的可比案例的地理位置和繁华程度、基础设施完善程度、公共设施完善程度、交通便捷度、区域状况、所在楼层、临街状况等因素存在的差异进行修正。

D、进行权益状况修正：根据评估对象与所选取案例土地使用类型、其他限制条件情况进行修正。

依据修正系数得出案例比准价格：

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④其他楼层客观售价和租金的确定

本次评估中通过考虑待估对象不同楼层实际租金水平比例、区域内其他商业物业不同楼层市场租金水平比例等因素，综合确定各楼层修正系数。各楼层市场客观售价和租金测算见下表：

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⑤收益法测算高新区天府大道北段28号1层商业物业评估价格

本次评估，考虑租约限制，租约期内以实际租金测算，租约期外，以客观租金测算。下面以承租方张福强所在物业为例：

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所在物业面积租赁期外的租金=226.00元/m2·月×（1+4.5%）^4=269.51元/m2·月（取整）

相关参数说明及具体测算过程详见下表：

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据上表，收益法测得承租方张福德所在物业74.5平方米未来收益折现值为2,981,800.00元。

同理，可测得1层其余面积未来收益折现值，共计为347,130,166.14元，1层建筑面积共计8,702.65平方米，可得1层评估单价为：347,130,166.14÷8,702.65 = 39,888.00元/平方米（取整）

⑥综合评估单价的确定

经上述评估人员测算，高新区天府大道北段28号1层商业物业采用市场法和收益法测算的评估单价结果差异较小，因此取两者的算数平均值来确定其综合评估单价，则：

高新区天府大道北段28号1层商业物业综合评估单价：

=37,656.00×50%+39,888.00×50%=38,772.00元/m2

经评估人员测算，其他楼层的综合评估单价测算见下表：

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注：其中负二层车位采用市场法进行测算。

⑦高新区天府大道北段28号-2-4层商业物业评估值

根据测算的综合评估单价，高新区天府大道北段28号-2-4层商业物业评估值测算见下表：

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据上表，成都高新区天府大道北段28号负2-4层投资性房地产的公允价值为114,171.28万元，估算总值相较账面值增值约3,522.11万元，增值率约3.18%。

（2）摩尔城A座-2至12层投资性房地产

①评估方法

对于摩尔城A座-2至12层投资性房地产，其所在区域可以找到类似可比租赁案例，采用收益法测算其公允价值。

②可比市场交易案例选取及对比情况

根据呼和浩特市房地产租赁市场交易情况，评估人员根据市场调查以及收集到的有关房地产租赁信息，经分析评估对象周边房地产市场状况、配套完善程度、交通通达情况、商业繁华程度及评估对象自身状况，我们选取了如下相类似且较具代表性的市场租赁案例，确定租赁期外市场客观租金，具体情况详见下表：

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根据可比市场案例的交易情况、区位状况、实物状况及权益状况，以委估对象的各因素条件为基础，确定修正系数并说明如下：

A、进行交易情况修正：包含交易日期和交易条件修正。交易日期比较案例均与评估基准日相近，无需进行修正，无特殊交易条件，无需进行修正。

B、进行区域状况修正：根据评估对象与所选取的可比案例的地理位置和繁华程度、基础设施完善程度、公共设施完善程度、交通便捷度、区域规划、人流量、所在楼层、临街状况等因素存在的差异进行修正。

D、进行权益状况修正：根据评估对象与所选取案例土地使用类型、其他限制条件情况进行修正。

依据修正系数得出案例比准价格：

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③其他楼层客观租金的确定

本次评估中通过考虑待估对象不同楼层实际租金水平比例、区域内不同楼层市场租金水平比例等因素，综合确定各楼层修正系数。具体见下表：

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④收益法测算摩尔城A座1层评估价格

本次评估，考虑租约限制，租约期内以实际租金测算，租约期外，以客观租金测算。下面以小米之家科技有限公司呼和浩特第二分公司所在物业为例：

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所在物业面积租赁期外的租金=337.00元/m2·月×（1+4%）^2=364.50元/m2·月（取整）

相关参数说明及具体测算过程详见下表：

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据上表，收益法测得摩尔城A座1层小米之家科技有限公司呼和浩特第二分公司所在物业346平方米未来收益折现值为21,266,247.10元。

同理，可测得1层其余面积未来收益折现值，共计为647,776,728.15元，1层建筑面积共计10,852.49平方米，可得摩尔城A座1层评估单价为：647,776,728.15÷10,852.49=59,689.00元/平方米（取整）

⑤摩尔城A座-2层至12层商业物业各楼层评估单价的确定

同理，采用相同方法测算，其他楼层的评估单价见下表：

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⑤摩尔城A座-2层至12层商业物业评估值

根据测算的评估单价，摩尔城A座-2层至12层商业物业评估值测算结果见下表：

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据上表，摩尔城A座-2至12层投资性房地产的公允价值为311,527.26万元，评估总值相较账面值增值约2,966.24万元，增值率约0.96%。

2、结合近三年可比房地产的市场价格、物业出租率、租金水平等变化，量化说明本期投资性房地产公允价值同比大幅增长的原因及合理性，前后评估方法是否一致，是否存在通过公允价值变动调节净利润的情形。

公司整体投资性房地产于评估基准日2023年12月31日的公允价值评估值为706,846.71万元，上年公允价值评估值677.975.75万元，本期投资性房地产新增24,888.64万元，处置148.09万元，评估增值4,130.41万元，增值率为0.58%。增值的原因主要是租赁业务收入的增长：行业方面，根据国家统计局2024年2月29日发布的2023年国民经济和社会发展统计公告，2023年租赁和商务服务业增加值44347亿元，较上年增长9.3%；公司方面，2023年房屋租赁业务收入6.14亿元较上年5.71亿元增长7.42%。公允价值评估测算中，采用收益法进行评估时，租约期内采用实际租约，租约期外采用市场客观租金。部分资产实际租金和市场客观租金同比增长是导致此次评估增值的主要原因。

（1）公司主要投资性房地产2021年-2023年公允价值变动情况如下：

单位：万元

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2021年公允价值变动为增值35,228.06万元，主要由于2021年新增由固定资产转为以公允价值计量的投资性房地产的房产建筑面积为10,920.48㎡，采用收益法和市场法确定其公允价值后，公允价值较账面成本增值导致。

2022年公允价值变动为增值14,915.14万元，主要由于2022年新增由固定资产转为以公允价值计量的投资性房地产的房产建筑面积为7,190.76㎡，采用收益法和市场法确定其公允价值后，公允价值较账面成本增值导致。

2023年公允价值变动为增值4,399.33万元，主要增值原因是受市场回暖影响，租金增长较快导致，主要增值项目为成商集团控股有限公司高新分公司持有的成都高新区天府大道北段28号负2-4层和内蒙古茂业商业管理有限公司持有的内蒙古摩尔城购物中心。