高校物业出现一股新势力

一纸公文，北京市政府旗下的物管上市平台——京城佳业，命运的齿轮开始加速转动。

6月21日，京城佳业在收盘后发布一则题为《北京城建集团有限责任公司成立后勤服务平台企业以接收无偿划转多家北京市级机关事业单位所属物业后勤类企业股权》的自愿性公告。

核心要义是，为落实北京市委市政府的工作部署，大股东北京城建集团已新成立北京高校后勤服务有限公司，以接收多家目标高校后勤公司的部分股权，并委托京城佳业管理。

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14家北京高校和科研院所物管后勤类公司统一监管

北京城建集团这一壮阔举动背后，源为贯彻落实北京市委市政府关于深化经营性国有资产集中统一监管的工作部署。

根据北京市政府《推动市级机关事业单位所属委托监管企业转市国资委直接监管总体方案》及相关会议纪要精神的要求，北京市级机关事业单位全资拥有的多家物业后勤类企业的部分股权将无偿划转至北京城建集团。

城建集团已新成立北京高校后勤服务有限公司("后勤服务平台企业")，作为接受整合目标公司的实施主体以接收多家目标公司的部分股权。

（数源：公司公告，制图：物股通）

根据公告介绍，涉及13家高校，共14家目标公司的各75%股权已明确纳入到本次无偿划转的范围，且后续可能还有其他目标公司的部分股权也将纳入无偿划转的范围。

由于北京市政府的这一调整涉及到同业竞争，为避免同一实控人下的同业竞争，北京城建集团向京城佳业出具了承诺函。采用的方式包括：

1）城建集团将通过资产重组、股权置换、业务调整等多种方式解决后勤服务平台和京城佳业的同业竞争问题，并承诺在2027年底前解决同业竞争问题；

2）解决同业竞争问题之前，城建集团委托京城佳业对北京高校后勤服务有限公司进行整体业务管理，并支付合理的委托经营管理费用；

3）京城佳业作为上市公司，不具备无偿划转的受让方资格，与城建集团在2021年10月11日签署的《不竞争协议》依然有效。

目前无偿划转尚未完成。一旦完成，受托管理的京城佳业在高校物管方面的优势和地位将得到极大的提升。

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高校物管出现新势力

自20世纪80年代，我国开始推行学校后勤社会化，近年来随着改革的不断深入，学校物业服务市场面临新机遇。

截至2022年，全国高等教育和中小学校舍建筑面积达37.6亿平米，据克而瑞物管预测，2023年校园物业营收规模达1600亿元，校园物业服务市场空间依然较为广阔。

由于市场前景广阔，学校物业尤其是高校物业，又因其：

1）校舍建筑面积约为中小学的7-8倍，规模管理效应更显著；

2）年均合同额更高，动辄千万级以上；

3）较高物业费收缴率及较低更迭率可为企业贡献稳定现金流，继而成为物管企业竞相争夺的领地。

物管行业中部分头部物企较早地通过招投标、收并购、战略合作进行校园物业布局。

目前知名度较高的物管企业，上市的有浙大新宇（世茂服务旗下）、保利物业（含保利天创物业）、招商积余、新大正，非上市的有上海高校后勤、明德物业、东吴服务等。

（数源：公开信息，制图：物股通）

此番京城佳业受托管理13家高校物管公司，叠加目前已经在管的北京大学医学部、北京服装学院等，在管高校数量接近20家。

受益于集中的区域分布、统一管理体系的构建，京城佳业无疑会崛起为学校物管细分赛道的一股新势力。

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北京政府率先打造样板

目前，港股上市/拟上市物管公司中，地方国资控股的公司数量与日俱增。一方面是地方政府向股权财政转型的标志；另一方面打造一个新质的、集中化的资产运营管理平台也成为改革的方向。

但已经上市的地方国资物管公司中，几乎没有认识到或重视到打造不动产运营管理平台重要性的股东方。

本次北京市政府的改革举措，给其它地方国资作出表率，受托管理的京城佳业也有机会为同类型上市物管公司树立标杆。

对于统一管理的目的，物股通查阅了京国企改办发〔2023〕1 号文，即《推动市级机关事业单位所属委托监管企业转市国资委直接监管总体方案》的通知，其中明确指出接收市管企业未来进一步牵头打造集物业、餐饮、零售等业务一体化、集约化和市场化的后勤服务集团，推动事业单位后勤服务社会化、市场化改革。

（制图：物股通）

与大家熟知的住宅物管不同，除开基础服务，高校物管延伸的增值服务存在较大的空间。如实验室辅助、图书馆辅助管理、多媒体教室管理，以及为教学科研提供专业服务。

上述改革举措，有助于京城佳业拓展服务深度、凝练服务优势、实现营收突破，以专业化服务与校园共同发展。

结  语

透过一系列安排看用意，北京高校后勤服务平台未来大概率将注入京城佳业这个上市主体，并朝着成为集物业、餐饮、零售一体化的后勤服务集团升级。

届时，京城佳业的规模和体量有望再上一个台阶。

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