房地产市场需要 平稳健康发展的重塑与重构

房地产市场需要 平稳健康发展的重塑与重构
2023年11月09日 01:07 第一财经

  市场新格局下,房企如何迎应万难,牵动市场敏感神经。

  最近市场公认的优质房企万科,一度出现股债双杀行情。随着万科大股东深铁、深圳国资委及万科先后表态,及央行等四部委联合召开房企座谈会了解融资需求等,对市场情绪有所安抚。

  当前监管层就楼市也做了密集表态,最新的是央行行长潘功胜在2023金融街论坛年会上表示,央行将积极配合有关部门和地方政府,做好金融支持房地产市场平稳健康发展工作。

  而这一系列政策安抚能否奏效,尚有待观察。但市场的脆弱性是依然存在的。

  市场本质是配置和管控风险,市场通过交易来将风险配置给专业的、具有风险承载能力的市场主体。如今市场常显恐慌,反映市场通过自发扩张的秩序找不到不同偏好的市场主体,也就是在特定的市场交易结构上,市场参与主体的风险偏好趋同,使市场失去了风险交易功能。

  具体到楼市,房产的流动性和交易自由度是风险管控最基础、最核心的保障功能。楼市的风险无法通过市场价格进行有效配置,那么就不得不需要一个强大的非市场主体进行信用输出,以覆盖已袒露但无法通过市场价格反映的那部分风险敞口。

  若没有这样一个担责主体,楼市就会失去交易功能和流动性,房企就会因为资产无法正常交易和运转,而无法获得充足的经营活动现金流维持其正常运转。

  当前楼市的一大问题就是,自2021年进入周期右侧即买方市场,人们看到一个个过往的明星企业涉险,而且有些政策还牵制了楼市交易和定价自由,导致房企无法通过市场进行风险交易和自救。

  同时,市场对万科等优质房企也表现出相当的不信任,也有一部分原因在于房企的运营模式。

  中国房地产行业的运营和信用等模式,是以俗称炒楼花的预售制为基础,正是预售制使中国房企的资产负债率远高于国际同行,且引发相当复杂的责权利不对等的问题。

  卖方市场下,由于供不应求,房产建成后不愁卖,对房企来说只要拿到地就不愁卖,整个地产金融授信都围绕预售制打开。但在一段时期内,预售资格缺乏有效政策监管约束,预售资格不断往开发的前端靠,行业内存在房子还没建成资金就被挪用的现象。这样的做法,使得房产开发风险转移给了缺乏风险承载能力的买房者。

  随着楼市进入买方市场,保交楼压倒一切,这导致房企无法自由支配购房者预售款,使很多开发商在账户上虽有大量现金,但不受约束的自由现金流并不多,不一定能覆盖即将到期的债务本息等。

  事实上,在买方市场,房企必须要痛苦地从资产管理向负债管理转型,此时资产普遍面临的就是变现能力问题,名义上的资产再值钱,无法及时有效变现,对房企来说就是压力和风险。因此,买方市场的资产如同冰棍效应,变现时间越长越需要计提更多的折价损失。

  为此,当前房企需做的应是不断增强对市场的感知能力,并进行商业模式由资产管理向负债管理的重塑重构,积极主动压低自身资产负债率到实体企业的平均水平。同时,积极争取楼市的自由交易权和定价权,提高其经营活动现金流,构建以自由现金流为标准的流动性管理机制。

  进入买方市场的楼市,输血式的风险缓释只是权宜之计,要让楼市和房企真正凤凰涅槃、健康发展,不论是监管层还是企业,关键是要为楼市的有效出清扫除障碍,并为房企的重塑重构营造向善的市场和制度环境。

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责任编辑:王许宁

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