番禺郭氏兄弟，重整1090亿的账单

记者丨江一苇 李惠琳  编辑丨谭璐

为保住港股上市地位，郭氏兄弟拼了。

7月2日晚起，中国奥园连发5份公告，公布了境外债务重组方案、复牌最新进展，以及补发2021年—2022年的三份财报。

对于俩兄弟来说，5份新鲜出炉的公告，可谓先自揭伤疤，再刮骨疗伤。

奥园方透露，截至2022年底，其债务合计约1090亿元，境外计息负债428.18亿元、境内计息负债662.32亿元。

其境外债务重组方案，一顿操作猛如虎，包括原债务展期、债转股、永续债等。

如果最终债权人愿意，股权占比发生大变化，郭氏兄弟可能失去大股东地位。

董事局主席郭梓文表示，境内债方面，也与若干境内金融机构订立安排，延长本金逾327亿元的现有境内融资安排的期限。

公司正有序推进复牌工作。

破釜沉舟

在财务顾问毕马威的推动下，郭氏兄弟破釜沉舟重组债务。

从公告的方案来看，主要包括以下几项操作：

其一，发行4支共计23亿美元的新债务工具，置换原债券。新债务工具的期限自2026年9月至2031年9月，票面利率5.5%或7.5%-8.8%。

其二，新发行10亿普通股，连通大股东郭梓文及其家族成员持有的4亿股普通股，将转让给若干合资格债权人。

其三，新发行1.43亿美元的无息强制可转换债券，其将于2028年9月强制转换为公司普通股份，将占转换后已发行股本总额的29.9%。

其四，新发行16亿美元永续债。

如果成功，将大幅改善资产负债表情况。

值得注意的是，债转股、强制可转换债的操作，将稀释大股东的股权。

根据港交所披露易，执掌公司的郭氏家族，目前持有56.01%股权，约16.61亿股。

奥园的总股本是29.66亿股，发行10亿股新股后，奥园的总股本变成39.66亿股。

郭梓文家族持有的股份转出4亿股后，剩下12.61亿股，持股比重将降至31.80%。

而14亿股债转股的债权人，将合共持有奥园35.30%股权（25.22%+10.09%）。

此外，新发行的1.43亿美元无息强制可转换债券，如转换为普通股，将占已发行股本的29.9%。公司扩大后的总股本变成56.58亿股。

郭氏家族持有的12.61亿股，其股权占比将下降为22.29%。

这对番禺起家的兄弟，可能失去大股东地位。

资不抵债

全面重组方案的公布，迈出了脱险上岸的关键一步。

但方案能否顺利通过，一个关键条件是，郭家需要让债权人相信，其仍具备持续经营的能力。

在债务危机和市场下行的双重冲击下，2021年至2022年，奥园的业绩持续下滑。

销售端，从1210亿元降至202亿元；收入端，从497.67亿元减至184亿元。

盈利端同样疲弱，2021年亏了354亿元，2022年又亏掉84亿元。

少有的积极信号是，奥园的盈利能力有所恢复，2022年毛利由负转正，至8.41亿元。

从账面上看，奥园处于资不抵债的尴尬局面。

截至2022年底，其总资产为2344.26亿元，总负债为2520.63亿元，股东权益为-227.17亿元。

重组方案中，兄弟俩亮出了“家底”。

截至2022年底，共拥有267个物业开发项目，总建面约3080万平方米；城市更新项目总规划建面约3160万平方米。

另有位于加拿大的两个开发项目，资产净值约15.9亿元，目前处于在售状态；45个投资物业项目，提供租金收入。

基于这些资产，奥园方面测算，未来10年可获得现金流265—323亿元。

核心来自两部分：一是物业开发项目偿还项目层面债务后剩余的现金净额，预计约为185亿元；二是出售部分资产所得款项净额，预计约80亿元至138亿元。

对比庞大的债务，这些资金显然不够。截至2022年底，公司的总有息负债达到1090亿元，银行结余及现金为51亿元。

盘活资产

于郭氏兄弟而言，出台债务重组方案、补发年报，均是为复牌做准备。

作为最早一批出险房企，奥园已停牌近15个月，距离退市预警期限（今年9月30日），不到3个月。

“公司正积极满足港交所复牌指引要求，力争尽快完成复牌交易。”3日的公告中表示。

奥园旗下的物业公司奥园健康，已经先行一步，于5月31日向港交所提交了复牌申请。

复牌只是奥园回归正轨的第一步，要真正化解风险，还要看后续的重组方案如何优化，以及经营持续改善。 

为促进销售，郭氏兄弟多次通过引入战投合作、品牌代建等方式，盘活资产。

6月初，奥园引入第四位“白武士”——中金国测，双方将在粤港澳区位的旧改方面合作。

据天眼查，中金国测是中国黄金集团的子公司，大股东持股51%。

此前，郭家还引入了山东健康、南粤基金等国资企业，合作领域均涉及大湾区的旧改项目。

其中，珠海翠微旧改项目在1月引入山东健康后，更名为“山东健康·香府一品”，于4月实现开盘销售，迄今累计销售额逾5亿元。

兄弟俩也在努力稳定基本盘。据奥园集团6月中旬披露，今年全面升级五保战略，推进保复工、保交楼。

1-6月，中国奥园交付约1.9万套房源，交付面积约235.3万平方米，绝大多数区域项目实现100%复工。

从市场端看，目前楼市前景依然不明。

2023年1-6月，奥园的合同销售额约74.8亿元，表现疲弱。

自救之路漫漫，难言何时上岸。无论如何，终于给出了重组方案，勇气可嘉。

（作者：江一苇,李惠琳 编辑：谭璐）

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