番禺郭氏兄弟,重整1090亿的账单

番禺郭氏兄弟,重整1090亿的账单
2023年07月04日 10:07 21世纪经济报道

记者丨江一苇 李惠琳  编辑丨谭璐

为保住港股上市地位,郭氏兄弟拼了。

7月2日晚起,中国奥园连发5份公告,公布了境外债务重组方案、复牌最新进展,以及补发2021年—2022年的三份财报。

对于俩兄弟来说,5份新鲜出炉的公告,可谓先自揭伤疤,再刮骨疗伤。

奥园方透露,截至2022年底,其债务合计约1090亿元,境外计息负债428.18亿元、境内计息负债662.32亿元。

其境外债务重组方案,一顿操作猛如虎,包括原债务展期、债转股、永续债等。

如果最终债权人愿意,股权占比发生大变化,郭氏兄弟可能失去大股东地位。

董事局主席郭梓文表示,境内债方面,也与若干境内金融机构订立安排,延长本金逾327亿元的现有境内融资安排的期限。

公司正有序推进复牌工作。

破釜沉舟

在财务顾问毕马威的推动下,郭氏兄弟破釜沉舟重组债务。

从公告的方案来看,主要包括以下几项操作:

其一,发行4支共计23亿美元的新债务工具,置换原债券。新债务工具的期限自2026年9月至2031年9月,票面利率5.5%或7.5%-8.8%。

其二,新发行10亿普通股,连通大股东郭梓文及其家族成员持有的4亿股普通股,将转让给若干合资格债权人。

其三,新发行1.43亿美元的无息强制可转换债券,其将于2028年9月强制转换为公司普通股份,将占转换后已发行股本总额的29.9%。

其四,新发行16亿美元永续债。

如果成功,将大幅改善资产负债表情况。

值得注意的是,债转股、强制可转换债的操作,将稀释大股东的股权。

根据港交所披露易,执掌公司的郭氏家族,目前持有56.01%股权,约16.61亿股。

奥园的总股本是29.66亿股,发行10亿股新股后,奥园的总股本变成39.66亿股。

郭梓文家族持有的股份转出4亿股后,剩下12.61亿股,持股比重将降至31.80%。

而14亿股债转股的债权人,将合共持有奥园35.30%股权(25.22%+10.09%)。

此外,新发行的1.43亿美元无息强制可转换债券,如转换为普通股,将占已发行股本的29.9%。公司扩大后的总股本变成56.58亿股。

郭氏家族持有的12.61亿股,其股权占比将下降为22.29%。

这对番禺起家的兄弟,可能失去大股东地位。

资不抵债

全面重组方案的公布,迈出了脱险上岸的关键一步。

但方案能否顺利通过,一个关键条件是,郭家需要让债权人相信,其仍具备持续经营的能力。

在债务危机和市场下行的双重冲击下,2021年至2022年,奥园的业绩持续下滑。

销售端,从1210亿元降至202亿元;收入端,从497.67亿元减至184亿元。

盈利端同样疲弱,2021年亏了354亿元,2022年又亏掉84亿元。

少有的积极信号是,奥园的盈利能力有所恢复,2022年毛利由负转正,至8.41亿元。

从账面上看,奥园处于资不抵债的尴尬局面。

截至2022年底,其总资产为2344.26亿元,总负债为2520.63亿元,股东权益为-227.17亿元。

重组方案中,兄弟俩亮出了“家底”。

截至2022年底,共拥有267个物业开发项目,总建面约3080万平方米;城市更新项目总规划建面约3160万平方米。

另有位于加拿大的两个开发项目,资产净值约15.9亿元,目前处于在售状态;45个投资物业项目,提供租金收入。

基于这些资产,奥园方面测算,未来10年可获得现金流265—323亿元。

核心来自两部分:一是物业开发项目偿还项目层面债务后剩余的现金净额,预计约为185亿元;二是出售部分资产所得款项净额,预计约80亿元至138亿元。

对比庞大的债务,这些资金显然不够。截至2022年底,公司的总有息负债达到1090亿元,银行结余及现金为51亿元。

盘活资产

于郭氏兄弟而言,出台债务重组方案、补发年报,均是为复牌做准备。

作为最早一批出险房企,奥园已停牌近15个月,距离退市预警期限(今年9月30日),不到3个月。

“公司正积极满足港交所复牌指引要求,力争尽快完成复牌交易。”3日的公告中表示。

奥园旗下的物业公司奥园健康,已经先行一步,于5月31日向港交所提交了复牌申请。

复牌只是奥园回归正轨的第一步,要真正化解风险,还要看后续的重组方案如何优化,以及经营持续改善。 

为促进销售,郭氏兄弟多次通过引入战投合作、品牌代建等方式,盘活资产。

6月初,奥园引入第四位“白武士”——中金国测,双方将在粤港澳区位的旧改方面合作。

据天眼查,中金国测是中国黄金(8.700, -0.01, -0.11%)集团的子公司,大股东持股51%。

此前,郭家还引入了山东健康、南粤基金等国资企业,合作领域均涉及大湾区的旧改项目。

其中,珠海翠微旧改项目在1月引入山东健康后,更名为“山东健康·香府一品”,于4月实现开盘销售,迄今累计销售额逾5亿元。

兄弟俩也在努力稳定基本盘。据奥园集团6月中旬披露,今年全面升级五保战略,推进保复工、保交楼。

1-6月,中国奥园交付约1.9万套房源,交付面积约235.3万平方米,绝大多数区域项目实现100%复工。

从市场端看,目前楼市前景依然不明。

2023年1-6月,奥园的合同销售额约74.8亿元,表现疲弱。

自救之路漫漫,难言何时上岸。无论如何,终于给出了重组方案,勇气可嘉。

(作者:江一苇,李惠琳 编辑:谭璐)

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