美国房价新高,但聪明钱已提前离场

美国房价新高,但聪明钱已提前离场
2022年12月04日 22:00 市场资讯

  来源:华尔街见闻

  美国房价叠创新高?对也不对

  近期的美国地产可谓信息庞杂,一方面成交量持续下滑,Zillow的数据显示,10月卖家房屋挂牌量同比下降24%,为连续第四个月下滑。而作为次贷危机亲历者的房利美也在三季报中,警告美国地产崩盘的风险。

  其实不止美国,全球的地产都出现了价格下行风险。既有作为新兴经济体的越南;也有号称全球金丝雀的韩国;也包括炒房圣地,房价自从次贷危机后经历15年长牛的澳大利亚、加拿大。

  但奇怪的是,在一系列指标走弱,全球都在“期待”美国地产崩盘的背景下,美国房价居然创下了新高。最新公布的10月美国新屋销售数据显示,环比上涨了7.5%,大幅高于市场预期的环比下降5.5%;与此同时,新房中位价格规升至创纪录的49.3万美元。

  其实这个新高指的主要是美国的新房市场。这中间原因可能比较多,一方面跟疫情后的美国住房的市场结构有关,购房者开始偏好独屋这种价格高,且相对偏远地区的新房。

  另方面,也跟新房市场相对成屋而言,受贷款利率影响相对较小有关。因为新房的降价压力主要还是在开发商,且美国开发商的负债率一般都不高,因此对于利率上升的忍受能力要比一般的居民要强。

  所以基本新房卖不动,开发商也不会主动降价。

  但实际上,即便美国购房者开始偏好独屋等新房,也无法改变美国房地产市场以二手房为主的格局。由于市场已经步入成熟期,美国房地产市场成交主要还是以二手房为主,占比达到85%以上。

  事实上,二手房市场完全是另外一个画面。从2022年6月开始,已经持续调整达半年时间。且过去价格越强势的地区,房价在本轮调整过程中,压力越大。

  地产在煽动蝴蝶翅膀

  作为美国地产基本盘的房地产持续走弱,但问题恐怕并不仅仅在于此。

  首先美国地产由于进入成熟期,因此美国房地产的资本化率极高,通常被认为是一种类固收的资产,通过Reits或者说08年次贷的形式来作为底层资产。

  而随着底层资产出问题,相关的产品也受到波及。《黑石被困地产,雷曼魅影再现?》中提到,黑石作为全球私募巨头,面临赎回压力,而相关底层资产就是房地产。

  从规模上而言,18亿的赎回,就让1250亿的资金被迫停止申赎。而这恰恰体现出了房地产作为底层资产的特点,就是流动性差,一旦面临赎回,基本规模不大也会引发赎回限制,但这看似保护性的条款,却很容易引发流动性的挤兑。

  更重要的是,由于相关产品底层资产模糊、杠杆率模糊、估值价格模糊,要有准确的数据,恐怕需要研究量子力学。而如果看过电影《大空头》,就知道现在跟08年是何其相似。

  在一系列的模糊下,恰恰一系列的不透明,扩大了投资者的恐慌。特别是黑石的客户,都不是等闲之辈。

  不过《十次危机,九次地产?这次恐怕是例外》也指出,过去地产的危机同股市是高度结合的。比如说08年次贷危机,美股跌幅如此巨大是因为成分权重中,都是大金融。而科技股繁荣后,现在美股的权重已经大幅偏移至科技股。且或许是08年的痛太深刻,金融股的估值也已经今非昔比。

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责任编辑:周唯

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