泛海控股卖“子”难解债务压力 控股股东评级惨遭下调

　　泛海控股卖“子”难解债务压力 控股股东评级惨遭下调

　　本报记者/张晓迪/北京报道

　　泛海控股（000046.SZ）全面转型金融业已满一年。自2020年1月13日，中国证监会核准，泛海控股行业分类由房地产业门类更新为金融业门类，其旗下业务除了剩余地产项目，重点业务倾向金融和战略投资。

　　在通过处置多项地产资产全面转向金融业后，泛海控股仍未停下处理旗下地产资产的脚步。有业内人士称，泛海控股仍需出售地产项目来纾困。

　　《中国经营报》记者注意到，2020年以来，泛海控股以12亿美元（折合人民币85.08亿元）出售海外地产项目，但筹划一年，交易最终未能完成。而就在海外资产出售搁浅之际，泛海控股又开始抛售其旗下核心地产项目——武汉CBD项目。

　　然而转型两年多，泛海控股仍然面临较大偿债压力。财报显示，截至2020年三季度末，泛海控股面临400多亿元短期债务，而其账面资金仅188.7亿元。接下来，泛海控股如何解决负债压力，记者采访泛海控股相关负责人，截至发稿未收到回复。

　　旧金山项目两度出售未果

　　2020年12月31日，泛海控股公告称，受美国新冠疫情的影响，泛海控股位于美国的两处资产出售计划因尽职调查难以正常开展而终止。

　　据记者了解，这已是上述资产第二次出售失败。

　　据相关公告，2020年3月，泛海控股旗下境外公司Oceanwide Center LLC和88 First Street SF LLC（以下合称“卖方”）与非关联第三方Hony Capital Mezzanine Fund 2019 Limited（以下简称“弘毅公司”）签订协议，根据协议，卖方拟以 12 亿美元向后者转让其拥有的位于美国旧金山First Street和Mission Street的相关境外资产（以下简称“旧金山项目”）。

　　工商资料显示，泛海控股通过其境外全资孙公司泛海控股国际投资有限公司（以下简称“泛海国际”）间接持有上述两家境外公司100%股权。

　　根据相关公告，本次拟出售的标的资产，由两部分组成，第一部分为，Oceanwide Center LLC 持有的 First Street Tower Site 办公塔建设用地（40/50/62 First Street 等3个地块）和对应在建工程、Mission Street Tower Site 酒店塔建设用地（512/516/526 Mission Street 等3个地块）和对应在建工程、78 First Street 现有物业；第二部分是，88 First Street SF LLC 持 有的 88 First Street、510 Mission/ 82-84 First Street 的2栋现有物业。

　　根据约定，12 亿美元交易价款中的7亿美元在交割时支付，剩余5 亿美元作为盈利能力款。

　　泛海国际曾表示，如果此次交易能顺利完成，公司将不再持有美国旧金山项目，有利于优化公司境外资产布局，有效减轻公司的境外经营风险。

　　但最终由于尽职调查未能完成，导致此次交易终止。根据协议，尽职调查期截止日期为2020年6月30日，双方本应在尽调期结束后的15日内进行交割。泛海控股称，由于美国当地疫情影响，该交易的尽职调查一推再推，从6月30日延迟至2020年9月30日，后又延迟至12月31日，最终也未能按时完成。

　　早在2019年3月，泛海控股曾称，考虑到国家的境外投资政策和美国房地产周期变化情况，泛海控股放缓了海外项目的资金投入和开发节奏，并且不排除出售部分项目的可能性。

　　值得一提的是，泛海国际曾在2020年1月份的时候宣布和另一位买家SPF SAN FRANCISCO OWNER, LLC签署了交易协议，当时泛海国际拟以10.06亿美元向交易对方转让上述资产。

　　按照当时双方的协议约定，此次尽职调查的截止日为2020年3月25日23:59。但到了截止日期，泛海国际收到了交易对方发来的终止通知，因而该笔交易不再继续进行。4天之后，泛海方面就与弘毅公司签订了交易协议。

　　30.66亿元出售核心地产

　　而就在旧金山项目出售失利后，泛海控股又启动了一项资产，以30.66亿元转售武汉中央商务区地块。

　　2021年1月5日晚间，泛海控股发布公告称，其控股子公司武汉中央商务区股份有限公司拟向武汉瑞坤房地产开发有限公司（买方）出售武汉中央商务区不动产权证号为“鄂（2019）武汉市江汉不动产权第0008198号”宗地的国有建设用地使用权。

　　公开资料显示，武汉中央商务区，是泛海控股最为核心的地产项目。该项目于2001年立项，历时10年建设开发，至今尚未全部完工。而上述地块坐落于武汉市江汉区，其功能定位为商服、住宅、公共设施、公共建筑，土地使用权面积8.37万平方米。

　　泛海控股2020年中报显示，该项目的总建筑面积为414.29万平方米，截至2020年6月底，该项目剩余可开发建筑面积达到287.4万平方米，占比接近七成。

　　有分析人士曾称，武汉CBD项目体量大、开发运营时间长、资金回笼周期长，运营期间，需要泛海控股通过融资进行推动，否则，短期内资金压力会很大。

　　泛海控股公告称，上述地块的使用权由泛海控股于2007年9月取得，截至目前，标的地块尚未报建，未进行开发建设。此次交易对手方为绿地旗下的武汉瑞坤房地产开发有限公司，暂定交易价款总额为30.66亿元。而根据评估，拟转让资产市场价值评估结果为29.45亿元，初步测算，本次交易预计产生资产处置收益约12.51亿元。

　　值得注意的是，此次泛海控股交易的该地块的国有建设用地使用权目前已抵押给建设银行湖北省分行营业部，为建行湖北分行向武汉中央商务区股份有限公司发放的贷款提供抵押担保。泛海控股披露，截至目前，被担保主债权余额为6.71亿元。泛海控股称，公司正有序安排偿还存量贷款，并释放相关抵押物。

　　短期面临400多亿元偿付

　　尽管泛海控股一直在出售旗下地产项目，但仍未解决泛海控股面临的负债压力。

　　公开财报显示，截至2020年三季度末，泛海控股总资产1827亿元，总负债1445亿元，同比降低2.38%。其中短期借款157.7亿元，一年内到期的非流动负债250.4亿元，短期应付账款为55.5亿元，短期债项合计463.6亿元。

　　尽管近年来泛海控股一直在处置资产，但其资产负债率也一直处在高位。财报数据显示，2017~2019年泛海控股资产负债率分别为85.36%、86.60%、81.39%。截至2020年9月，泛海控股的资产负债率稍降，为79.06%。

　　在经营方面，2020年三季度泛海控股仍然出现亏损，其实现营业总收入92.29亿元，营业利润为-1.548亿元，扣非净利润为-5.691亿元，同比下降222.37%。

　　尽管短期内面临400多亿元偿付压力，但泛海控股账面金额仅188.7亿元，不足以覆盖短期债务。而2020年三季度，泛海控股筹资活动产生的现金流量金额为-59.71亿元，融资环境不容乐观。

　　2020三季度报显示，截至9月底，泛海控股交易性金融资产总额408.3亿元，5年时间，交易性金融资产增长近8倍，占流动资产的比例从2015年的4.9%上升至29.16%。而与之相反，近年来，泛海控股存货持续下降，从845亿元下降到2020年的636.4亿元。

　　在业绩表现上，2020年上半年，房地产行业营收约2.91亿元，占泛海控股总收入5.33%，同比下降72.25%。而保险、证券、信托等金融行业所占营收比率超过九成。

　　值得注意的是，2020年9月份，联合资信评估有限公司对泛海控股股东中国泛海控股集团有限公司（以下简称“中国泛海”）进行了信用评级下调，将评级展望由“稳定”调整为“负面”，同时维持公司主体长期信用等级和其旗下债券“20泛海G1”“18泛海G1”等信用等级为AA+。

　　公告称，截至9月11日，中国泛海及下属上市公司泛海控股2020年内合计到期债券金额为82.89亿元。公司及下属泛海控股2020年债券兑付规模大，面临较大的兑付压力，呈现流动性紧张态势。

　　而早在2020年7月13日，东方金诚将中国泛海主体列入评级观察名单，主要原因为中国泛海核心子公司泛海控股2020年下半年到期及回售债券集中，偿债资金筹措压力加大。

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责任编辑：李桐