蔡胤

　　海外版图：

　　纽约、新加坡等

　　困难：

　　只能用美国的材料，只能用工会的工人，各种费用均比国内贵

　　“所有的海外投资人，都面临着刚从乡下到城里的生活体验。” 近日，谈到在美国的十年投资体验，万通控股董事长冯仑不禁以“乡下人进城”作比喻，称在纽约投资有三个心理体验，第一是贵，第二是矫情，第三是标准高。

　　2006年6月，在“9·11”中沦为废墟的世贸中心7号楼重建竣工后正式对外开放。与这一消息同时对外公布的是，其第一笔投资来自于中国企业万通。

　　根据媒体报道，彼时，万通租下世贸中心7号楼顶部48至52层，五层楼共约20万平方英尺，计划兴建一个集商务与文化交流于一体的“中国中心”。后来几经辗转，万通最终在2010年3月与世贸中心签订合约，租下1号楼的64层到69层，建筑面积约2万平方米，租期20年，名字正式定为“中国中心”。

　　关于首尝“螃蟹”背后的心路历程，冯仑本月初出席某论坛时这样描述：“2001年，拉登‘强拆’了美国世贸中心，美国要重建，于是我们获得机会，在这栋541米高的大楼的顶楼，做了一个中国中心。12年来，我飞了60多次纽约，获得一些体会。”

　　冯仑用“乡下人进城”来形容在纽约的投资体会：一是什么都贵，就好像一个乡下妞儿嫁到城里做媳妇，发现洗头水都这么贵，热水洗澡更贵，马桶抽水水费也贵，什么都贵，但这就是城里人的生活。

　　说到此处，他还转头对着台下某律师事务所负责人“吐槽”：“在纽约做投资，律师费每天都贵得不得了。所有的律师每天一出门就掐表，在路上的时间都要算我的钱。我们跟他讨论业务，我说话的时间他也收钱，所以就是贵。”

　　除了“贵”，冯仑的第二个体验是“矫情、复杂、事儿多”。他说，在纽约，所有投资行为都必须按照当地的法律来，比如在纽约做装修，当地就要求凡是跟皮肤接触的地方，一定只能用美国的材料，另外一个让中国开发商不适应的地方是美国工人的工时，“所有的工人只能用工会的工人，只能8小时工作，而且，中间喝咖啡的时间必须保证。”

　　“客户对好东西的要求特别高，而我们这些村里人不知道好东西的标准是什么。”冯仑接着说，纽约客户要求非常具体、仔细。

　　在冯仑看来，中国房企在纽约的投资大抵有三种模式：一种是财务投资，需要算准周期，即成熟写字楼里带有租约，在资产价格相对较低买入一定份额，继续收租，该模式风险最小；其次是开发模式，这需要在当地找对合作伙伴；第三种就是复星和万通模式，即拥有空间、结合经营，对于这种模式，他的体会是，要舍得花钱。

　　对于房企投资美国房地产的机遇与挑战，招商资本董事总经理孙刚感同身受。他分析称，从大周期来看，美国2010年第一季度作为上涨周期起点，这轮周期可走到2017年，甚至2019年，此外，美国一线城市的再造和更新，使城市的功能和环境不断提升，年轻人乃至老年人回归城市中心，由此带来了相应的投资机会。

　　孙刚说，机构投资人主要谋求风险加权后的最佳回报，根据风险偏好的不同，可选择出租型物业项目、增值改造或开发项目；个人投资海外房地产，主要驱动来自教育、医疗和环境等需求，学区房或成首选标的。

　　“风险主要集中在投资后的运营管理上。项目如何卖，物业怎么管，成本如何控制，都直接影响投资回报率，搞不好，会亏损。”孙刚称，企业海外投资要特别注意合作伙伴的选择，因为美国当地开发商善于充分使用各类金融工具，最大限度利用杠杆，因此当利息走向上升通道，投资风险随之增大。

　　关于在美国投资地产项目的生意经，PE也有自己的感触。盛世神州房地产投资基金负责美国业务的龙歆表示，跨境投资最重要的一点是选择合作伙伴，其次才是选择合适项目，选择合作伙伴则需把握两点，利益共享和风险共担。 getty图