童海华,张家振

　　“它始终秉承‘心系社会民生、实业报效国家’，将国际时尚巧妙融合在地标建筑之中，它传承文化传统，提升城市文化内涵，提高城市公共服务质量，把时尚的国际购物体验、高品质的居住理念和5A级办公环境带给以太原为中心的城市群，并以其独特的设计理念，成为集约利用土地的典范。它就是帝海集团的太原国海广场。”

　　在6月21日由中国经营报社联合中国区域经济学会、全国区域发展和产业升级研究联盟举办的“2014新型城镇化企业社会责任报告发布暨中国新型城镇化高峰论坛”上，帝海集团打造的太原国海广场脱颖而出，获得“2014新型城镇化企业创新项目奖”。作为太原城市群产城融合典范，太原国海广场项目是山西省及太原市两级重点项目。

　　帝海集团副总裁兼太原帝海兴盛置业有限公司董事长边国爱表示，在新型城镇化实践过程中，不仅要力争通过集团所开发的项目为城市功能升级贡献力量，还通过加大优质、高端品牌的招商力度，提高商业运营效率，并带动当地人员就业等推动“以城带产”和“以产促城”。

　　“随着城镇化的不断发展和老百姓富裕程度的不断提高，大家对娱乐、休闲、购物等服务业的需求会越来越高，而商业地产正是这些产业的载体。”帝海集团总裁李小明乐观地表示：“在新型城镇化的大潮下，商业地产还会再火30年。”

　　推行自持物业战略

　　和以往开发商在商业地产上选择“卖完走人，轻松离场”的销售模式不同，如今，越来越多的开发商开始选择从销售向自持转变。自持物业，即开发商拥有产权，投资者以长期租赁或股权、基金等形式进行投资的物业。

　　近日，“龙城第一高楼”太原国海广场的开发商——帝海集团总裁李小明就明确表示，太原国海广场帝海集团只打算卖一半。

　　帝海集团是一家专注于商业地产开发运营的房地产开发企业，代表作北京国海广场位于北京西长安街，从建成之初就成为了商业地产的标杆之作。由于对项目的精雕细琢，完美极致，使得李小明也被业界称为商业地产“手工模式”的设计师。

　　太原国海广场位于号称太原“长安街”的迎泽大街上，由2栋超高层建筑体及商业裙房组成城市综合体，项目总投资85亿元，总建筑面积约41.8万平方米。而项目建成后，318米的摩天高度也将成为太原城市新地标。

　　“太原国海广场项目主要分为四大部分，高端公寓、5A级写字楼、高端商业和一家5星级酒店。”在接受采访时，李小明态度坚定地表示：“商业和酒店我们选择完全自持，不卖；公寓和写字楼部分对外出售。自持与出售大约各占一半。”

　　那么，是什么原因让太原国海广场的开发商帝海集团如此“惜售”呢？

　　据了解，这与房地产市场发展大环境紧密相关。在大的市场环境下，房地产企业更需要练内功，改变和创新投资模式。

　　“最为成功的商业地产开发模式，强调的是运营创造价值，运营赚的是资产收益和资本收益。而以销售为主的开发模式，赚取的只是开发环节的利润。”在李小明看来，自持物业的资金回流量要远高于出售，这也是公司在发展战略创新上的选择。

　　“从商业经营者的角度来看，许多商业地产开发商都希望通过一锤子买卖的方式快速收回资金并从中获利，但这种做法无疑将商户推向了自我求生的边缘，对项目的良性发展和运营也是非常不利的。”李小明表示，选择自持大部分物业是希望能够通过帝海集团成熟的运营和管理能力经营好项目，助推城市经济发展。

　　值得注意的是，商业地产的自持运营不仅需要开发商具有强大的运营管理队伍及专业的管理模式，更需要大量的资金筹备与支持，而自持物业带来的资金压力与收益迟缓也是开发商需要极力攻克的一个重要难题。这决定了只有综合实力强大的开发商才有能力做好自持物业的管理和运营。

　　对此，李小明信心十足：“帝海集团经过十几年的发展，涉及基础设施建设、资产经营、商业运营等多个产业领域，资产规模超过200亿元，同时在大型城市综合体的开发及运营管理方面也具有丰富经验。这也决定了我们在部分自持物业的发展中具有较强的能力，未来其他城市的国海广场我们也将继续坚持走这条道路。”

　　帝海集团的做法也得到了房地产专家的认同。“从长远看，商铺、写字楼、服务式公寓等商业物业出租及物业增值获取的收益，远远高于一次性分割销售，开发企业持有商业物业，是一种理性的选择。”一位房地产业内专家表示，今后几年，在商业地产开发中“卖掉就走”的房地产营销策略将会减少，而利用自持物业发挥“资金杠杆”作用将成为商业地产发展的长远趋势。

　　产城融合实践

　　做好商业地产，商业运营能力及运营模式的创新是决定房地产公司能否做强做大的重要条件。

　　在李小明看来，地段是决定商业地产布局的最重要因素，其次是运营模式。“城市的稀有资源，在这个基础上做项目，必须要与稀有资源相匹配。我们的项目数量并不多，但要求每一个项目都必须有稀缺性和唯一性。”

　　而一个项目的地段条件会大大降低投资风险，提高收益。“国海广场选择项目的标准之一是一二线城市的核心地段，这样更有利于挖掘成熟商圈的消费能力，从而给项目的运营减少难度。”

　　“复制北京国海广场，打造商业地产王国”是帝海集团的企业发展战略。李小明表示，太原国海广场项目的开发建设将借鉴北京国海广场的成功经验，进一步完善“体验式购物和主题式运营”的差异化发展模式，把太原国海广场打造成太原商业地产中的旗舰。

　　据了解，太原国海广场建成后，将会有超过100家意大利顶级时装品牌进驻太原。未来，太原国海广场将会把太原市的迎泽大街、并州北路等已形成的商务板块串联为一个整体，拉动整个城市的经济发展。

　　新型城镇化的要求是不断提升城镇化建设的质量内涵，而产城融合是新型城镇化的一个重要特征。产城互动过程中，产业是城市的根基和内核，城市是产业的载体和保障，两者相辅相成、不可偏废。

　　“坚持以城带产，引领产业高端发展；通过城市功能升级，激活传统产业，催生新兴产业；坚持以产促城，增强城市发展活力。以产业升级提升城市内涵，以经济繁荣增进都市繁荣。”边国爱说。

　　转型与变革

　　虽然受到中国经济整体下行影响，整个房地产市场并不景气。但是，在帝海集团总裁李小明看来，一二线城市的房价很难受到波及。

　　李小明表示，对比发达国家，中国的城镇化率还很低，市场空间仍然巨大，当今的楼市调整更像一种正常回归。

　　李小明希望把北京国海广场的成功模式复制到更多地方：每年建设3座，每座投资100亿元的速度与规模。在他看来，“商业地产和住宅地产完全是两码事，随着越来越多的城市步入城镇化的序列，城市以及其中的居住人口对于第三产业的需求必将不断加剧，商业地产的好日子才刚刚开始。”

　　以太原国海广场所处的龙城太原为例，将迎来城市群发展的黄金期。在今年山西省十二届人大二次会议上，山西省省长李小鹏在《政府工作报告》中就明确提出要“加快太原城市群建设，支持太原率先发展，大力推进地铁2号线、汾东商务区等重点工程。”

　　作为太原市政府重点项目，太原国海广场正致力于打造地标型商业建筑综合体，以此拉升太原城市群高端商业的整体档次与国际化时尚水准。

　　不过，变革也正在发生。在业界看来，随着经济增速放缓及产业结构不断调整，整个房地产行业的发展模式正在发生深刻变化，过去跑马圈地的粗放型发展已经过去，未来将进入精细化、集约化的发展时代。

　　“最优质的商业地产一定不是简单的建楼卖楼模式，开发商必须加大自持物业比例，并拥有极强的商业运营能力。”李小明说，开发商自持物业可以进行统一规划打造，在业态配比上不会造成同质化竞争，因此将更易于取得竞争优势。

　　此外，商业地产行业还面临着投资过热导致的“泡沫化”、商品的“同质化”、电商冲击下实体商业的“边缘化”等挑战。

　　对此，业内人士指出，商业地产的发展应该因地制宜，要与当地的经济发展水平、相关产业的发展、普通老百姓的消费能力等因素相匹配，不同地区的商业地产的布局和结构都值得房企认真研究。

　　“转型以及扩大商业地产份额已逐渐成为大型房企的发展趋势，企业纷纷提出未来商业地产的计划，并将不断扩大在商业地产领域的投入。”中国商业地产联盟副理事长兼秘书长王永平表示，在当前的市场环境下，商业地产的开发商转型与变革的一个重要方向是跨界融合。