REITs到底是啥意思？

　　来源  工银瑞信投教研习社

　　本文由工银瑞信投教基地、三折人生联合出品。

　　2022年12月8日，证监会重磅发声，

　　进一步推动REITs试点范围，研究推动拓展到市场化长租房及商业不动产领域。

　　我们今天就来说说啥是REITs，

　　我们的故事从一则采访开始。

　　其实，这个梦想也不是不能实现。

　　因为拥有大楼的人也有烦恼。

　　巧不巧，有一款金融产品，可以让梦想照进现实。

　　这个产品就叫REITs，全称是Real Estate Investment Trusts，中文名叫做不动产投资信托基金。

　　对于不动产的所有者而言，REITs可以盘活缺乏流动性的不动产资产，是一种有效的直接融资模式。

　　对于中小投资者而言，REITs是一款可投资不动产的低门槛的金融产品，不需要巨额资金就能直接投资不动产。

　　下面我们就来看一看REITs是如何做到这些的。

　　REITs最早产生在20世纪60年代，起源于美国的马萨诸塞商业信托。

　　REITs是按照信托原理设计的。

　　一些商业地产等不动产资产虽然能产生稳定现金流，比如租金收入，但是不动产自身流动性太差，不好卖。

　　投资机构作为REITs的管理人，投资管理这些缺乏流动性的不动产，将其变成较强流动性的证券。

　　这些证券被叫做受益凭证。

　　投资机构通过发行受益凭证，汇集投资者的资金。

　　这样，REITs使不动产的原始权益人，也就是资金需求方获得了资金支持；

　　同时，REITs将不动产产生的租金等现金流，作为投资综合收益按照比例分配给投资者。

　　我们可以简单总结下

　　REITs交易模式：

　　上面是REITs的标准模式，

　　但在国际市场上，REITs可以分成不同的类型：

　　/1/  收入来源

　　可以分为权益型REITs和抵押型REITs。

　　权益型REITs一般直接持有不动产，收入主要来自不动产的租金，还来源于不动产的增值收益，分享不动产价值增长的机会。

　　权益型REITs属于股权投资，所以不能直接要求返还本金。

　　而抵押型REITs一般不直接持有不动产，而是通过发放抵押贷款等方式，来获得不动产抵押款的债权。

　　投资人收入主要来源抵押贷款利息、手续费等。

　　/2/ 组织形式

　　可以分为公司型REITs和契约型REITs。

　　公司型REITs是根据公司法成立，通过发行股份，将募集的资金投资不动产。

　　公司型REITs是具有独立法人资格的经济实体。这时候，投资人就是REITs公司的股东。

　　而契约型REITs本质是一种委托投资行为。

　　REITs管理人和投资者签订信托契约，通过发行受益凭证而建立信托基金。

　　REITs根据契约进行投资，投资者人是受益人。

　　契约型REITs需要有托管人，

　　托管人根据契约负责保管信托资产。在我国，这个角色一般由商业银行来承担。

　　/3/ 募集对象

　　根据资金募集对象不同，分为公募和私募。

　　公募REITs是通过公开发行方式向不特定社会公众投资者募集资金。

　　公募REITs的投资人数量一般没有上限，也没有最低投资限额。

　　私募REITs是通过非公开方式向特定投资者募集资金。

　　私募REITs只销售给投资技能成熟的合格投资者，对于持有人数有限制。

　　与一般的理财产品不同，REITs大部分收入不是来源于资本利得，而是来源于租金等稳定现金流。

　　REITs一般有强制派息政策，

　　必须将绝大部分年度应税收入作为股息分配投资者。

　　比如，我国公募REITs每年以现金红利方式分配给投资人的金额，不低于当年可供分配金额的90%，每年不得少于1次。

　　REITs不仅投资于商业地产，还可以投资其他种类的不动产。

　　按照行业和物业资产类型，可以将REITs投资对象进一步细分：

　　目前，我国对于公募REITs要求底层资产为交通、能源、市政、生态能源、仓储物流、园区等基础设施，以及保障性租赁住房、新型基础设施等，并探索在其他基础设施领域开展试点。

　　其中，基础设施REITs采用的是双层结构：

　　这类基础设施REITs是一种新的基金品种，投资者要了解清楚这类基金的风险收益特征，不可盲目投资。

　　市场有风险，投资需谨慎，

　　本文不构成投资建议。

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责任编辑：王其霖