【中金固收·信用】10月房地产债券月报:政策继续发力,销售同比转正

【中金固收·信用】10月房地产债券月报:政策继续发力,销售同比转正
2024年11月14日 19:25 中金固定收益研究

10月以来房地产政策持续发力,市场预期有所改善,10月销售表现较好,新房销售同比增速年内首次转正,我们认为房地产市场有望在一系列政策的推动下逐步筑底企稳。受到债券市场调整影响,10月国企地产债利差有所走扩,特别是优质央国企利差也有一定幅度上行,11月有所下行,目前大多主体收益率水平还未回落至地产新政前水平,我们认为优质央国企依然存在较好的配置价值,不过考虑到11-12月债券市场或仍存在一定波动,我们建议以中短久期为主。

房地产政策效果不及预期、市场下行超预期,超预期主体信用风险事件。

销售跟踪:10月新房销售环比改善明显。根据中指研究院数据,2024年10月重点跟踪的70个城市有62个城市披露了全月新房销售数据,销售面积和销售额环比分别增长41%和52%,同比分别增长11%和4%,1-10月累计同比跌幅收窄至27%和28%,10月销售表现较好,结束连续16个月同比下跌,年内单月同比增速首次转正。分城市能级看,一线城市销售面积环比增长76%、同比增长34%;二线城市销售面积环比增长36%、同比增长3%,三线及以下城市销售面积环比增长34%、同比增长22%,一线城市表现更优。根据住房城乡建设部“全国房地产市场监测系统”网签数据显示[1],10月份全国新建商品房网签成交量同比增长0.9%,比9月份同比扩大12.5个百分点,自2023年6月份以来连续下降后首次实现增长;全国二手房网签成交量同比增长8.9%,连续7个月同比增长;新建商品房和二手房成交总量同比增长3.9%,自2024年2月份连续8个月下降后首次实现增长。从周度数据来看,9月末地产新政以来30大中城市商品房成交面积出现上升,10月最后一周及11月第一周成交数据同比转增,9月最后一周至今累计同比增速-0.65%,相比新政前跌幅明显收窄。

房企销售:我们重点跟踪的房企有46家披露了10月销售数据,销售额环比平均增长58%,同比平均下跌3%,其中20家房企销售额同比实现增长,具体来看,中海地产、华润置地和招商蛇口同比分别增长20%、12%和6%,滨江集团同比增长8%,万科、龙湖集团、金地集团新城控股同比分别下跌33%、41%、49%和57%,国企表现好于非国企。

土地市场:2024年10月300城推地建筑面积4210万平米,环比增长8%、同比下跌39%,成交建筑面积3728万平米,环比增长28%、同比下跌22%,10月土地流拍率5%、成交溢价率2%;10月土地成交金额2098亿元,环比增长21%、同比下跌31%。累计1-10月来看,推地建筑面积、成交建筑面积、成交金额同比分别下跌37%、29%、39%,相比1-9月成交面积和成交金额累计跌幅有所收窄;分城市级别看,累计1-10月一线、二线、三四线城市土地成交额同比分别下跌43%、44%、28%。

融资跟踪:10月房地产境内债券融资改善,发行量和净增量分别为226亿元和80亿元,其中国企净增88亿元、非国企-8亿元,无非国企新发。美元债无新发,净增量为-6亿美元。到期方面,2024年房地产债务到期压力有所缓释,其中国内债券合计到期4963亿元、信托到期量合计743亿元、美元债到期回售合计347亿美元,同比都有所回落。个券层面,金地集团11月和12月分别有15亿元境内债到期,龙湖12月有10亿元境内债面临回售。

二级市场走势:境内债利差走扩,美元债指数小幅上涨。

10月受信用债市场调整影响,境内债行业利差整体走扩,AAA、AA+、AA隐含评级超额利差均值分别走扩4bp、14bp和11bp。10月房地产政策继续发力,市场情绪尚可,不过美债利率上行影响投资级表现,美元债指数当月回报率0.73%,高收益表现好于投资级,回报率分别为1.28%和-0.42%。具体来看,万科美元债曲线小幅下跌0.25-1美元至63-90美元;龙湖集团美元债曲线上涨2.5-4.1美元至72-86美元区间;新城美元债涨幅明显,上涨3-6.6美元不等,1Y以上落在80美元左右;央国企地产涨跌互现,中国海外发展美元债大多下跌1.25-3.3美元不等,华润置地下跌0.4-2.2美元不等,中国金茂上涨0-3美元不等。

行业投资建议

10月以来房地产政策持续发力,10月12日财政部表示[2]“叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具,支持推动房地产市场止跌回稳”,10月17日住建部表示[3]““打出一套“组合拳”,推动市场止跌回稳,概括起来就是四个取消、四个降低、两个增加…四个取消包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准;四个降低就是降低住房公积金贷款利率、降低住房贷款的首付比例、降低存量贷款利率、降低“卖旧买新”换购住房的税费负担;两个增加,一是通过货币化安置等方式,新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。二是年底前,将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元。”11月8日财政部表示[4]“专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备,以及收购存量商品房用作保障性住房方面,财政部正在配合相关部门研究制定政策细则,推动加快落地。”,11月12日自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》[5]出台相关细则,11月13日财政部、税务总局和住建部联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》[6],降低契税、增值税。在一系列政策推动下,市场预期有所改善,10月销售表现较好,新房销售同比增速年内首次转正,我们认为房地产市场有望在一系列政策的推动下逐步筑底企稳。受到债券市场调整影响,10月国企地产债利差有所走扩,特别是优质央国企利差也有一定幅度上行,11月有所下行,目前大多主体收益率水平还未回落至地产新政前水平,我们认为优质央国企依然存在较好的配置价值,不过考虑到11-12月债券市场或仍存在一定波动,我们建议以中短久期为主。

图表1:70城商品住宅销售面积月度同比走势

资料来源:中指研究院,中金公司研究部

资料来源:中指研究院,中金公司研究部

图表2:30大中城市商品房成交面积

资料来源:Wind,中金公司研究部

资料来源:Wind,中金公司研究部

图表3:重点覆盖企业经营数据统计

资料来源:中指研究院,中金公司研究部

资料来源:中指研究院,中金公司研究部

图表4:土地流拍率和溢价率走势

资料来源:中指研究院,中金公司研究部

资料来源:中指研究院,中金公司研究部

图表5:300城土地成交额表现

资料来源:中指研究院,中金公司研究部

资料来源:中指研究院,中金公司研究部

图表6:房地产境内债发行和净增情况

资料来源:Wind,中金公司研究部

资料来源:Wind,中金公司研究部

图表7:房地产境内债净增量分企业所有权属性统计

资料来源:Wind,中金公司研究部

资料来源:Wind,中金公司研究部

图表8:房地产美元债发行和净融资情况

资料来源:彭博资讯,中金公司研究部

资料来源:彭博资讯,中金公司研究部

图表9:房地产境内债到期和回售统计

资料来源:Wind,中金公司研究部

资料来源:Wind,中金公司研究部

图表10:房地产美元债到期和回售统计

资料来源:彭博资讯,中金公司研究部

资料来源:彭博资讯,中金公司研究部

图表11:房地产美元债指数走势

资料来源:Wind,中金公司研究部

资料来源:Wind,中金公司研究部

图表12:房地产行业信用利差

资料来源:Wind,中金公司研究部图表13:央国企地产债信用利差资料来源:Wind,中金公司研究部

资料来源:Wind,中金公司研究部

图表13:央国企地产债信用利差

资料来源:Wind,中金公司研究部

资料来源:Wind,中金公司研究部

[1]https://www.gov.cn/lianbo/bumen/202411/content_6984386.htm

[2] http://www.scio.gov.cn/live/2024/34941/tw/

[3]https://www.gov.cn/lianbo/fabu/202410/content_6981043.htm

[4]https://fund.eastmoney.com/a/202411083234032479.html

[5]https://gi.mnr.gov.cn/202411/t20241112_2874163.html

[6]https://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/202411/content_6986750.htm

本文摘自:2024年11月14日已经发布的《10月房地产债券月报:政策继续发力,销售同比转正》

许   艳 分析员 SAC 执业证书编号:S0080511030007 SFC CE Ref:BBP876

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