2022:楼市依然“稳”字当头

2022:楼市依然“稳”字当头
2022年02月23日 16:31 法人杂志

  ◎ 文 《法人》杂志全媒体记者 银昕

  

  2021年12月8日至10日召开的中央经济工作会议上,关于房地产市场的定调引发了楼市的强烈关注。

  “要坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,加强预期引导,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”这百余字,为2021年的楼市盖了棺,也为2022年的楼市定了调。

  史上最严租赁法规将出台

  2021年楼市的一个好消息出自住房租赁市场。

  8月,被称为“史上最严租赁法规”的《北京市住房租赁条例(征求意见稿)》(下称“北京条例”)开始对外征求意见,这是继2020年住建部发布全国性法规《住房租赁条例(征求意见稿)》之后,中国第一次针对住房租赁市场的地方性立法。在《住房租赁条例》征求意见未定稿的背景之下,北京市在地方性立法的探索,引起了整个住房租赁市场的关注。

  北京条例对押金规则、租金贷规则以及合同网签和备案等规则做了详细规定。“据我了解,这份征求意见稿在结束征求意见后,已经进入下一阶段的立法流程。”北京市房地产中介行业协会秘书长赵庆祥告诉《法人》记者,北京市人大一审已经通过征求意见之后的草案,如果一切顺利,最终版本在2022年可以获得通过。

  公开资料显示,除北京外,上海早在2004年就发布了《上海市居住房屋租赁管理实施办法》,目前施行的是2014年修正之后的版本。2021年年末,杭州也推出了带有行业自治性质的《杭州市住房租赁行业行为规范》,要求建立房源备案制度。

  住房租赁市场将进入法治化轨道

  北京条例规定押金不得超过一个月的租金,一次性不得收取超过三个月的租金,还规定租房押金必须交由第三方账户托管,这意味着押金再也不能进入企业账户,用作企业的经营和扩张,企业也无法一次性收取半年甚至一年的押金,来形成资金池——长期存在于市场中的“长收短付”(一次性收取租客半年甚至一年的租金,但对房东的给付仍按月结算或按每三个月结算,以形成资金池)做法,将成为历史。

  “北京条例一旦落地执行,对制止‘长收短付’肯定能发挥很大作用。”一位不愿具名的租赁行业人士告诉记者,很多人早就察觉出“长收短付”“高收低租”大有问题,但此前没有法规加以约束,只能任凭一些企业“胡来”。

  北京条例中还有对租赁合同实行网签备案的内容,值得注意的是,实行网签备案,也出现在了2020年住建部发布的《住房租赁条例(征求意见稿)》中,两部法规对网签备案的要求内容基本相同。这是效法对房屋买卖合同的管理方式,将房屋买卖市场中的监管方式复制到了租赁市场中。这也预示着,住房租赁市场的“强监管”时代即将来临。

  此外,租金贷也被纳入监管。北京条例规定,租金贷只能付给借款人。此前,租金贷由银行或其他金融机构借出后,不经过借款人(即租客)之手,直接进入住房租赁企业的账户。由此,租金贷变成部分企业的融资工具,借以恶性扩张。关于租金贷的规定一旦落地,住房租赁企业将租金贷视作融资工具的做法断不可行。

  按照2021年中央经济工作会议的部署,“加快发展长租房市场”被提上了日程。有理由相信,住房租赁市场即将真正进入法治化轨道。

  调控之下,房价将“一稳再稳”

  对楼市的一系列调控政策在2021年底收到了效果。

  2021年12月15日,国家统计局发布11月70个大中城市住宅销售价格指数,以及1月至11月中国房地产开发投资数据。2021年11月,中国只有9个城市新房价格环比上涨,二手房价格环比只有3个城市呈上涨态势。根据前几个月的统计,中国新房价格指数环比已持续三个月下跌。

  不同线级的城市表现不尽相同。11月的统计显示,一线城市新房价格环比持平,而二线城市环比下降0.4%,降幅比上月扩大0.2%,三线城市环比下降0.3%,降幅与上月持平。

  二手房价格则全国普跌,仅赣州、海口和唐山3个城市微涨,另有长沙、重庆、三亚和济宁4个城市与上月持平,其余63个城市全部下跌。在跌幅方面,上海、北京、杭州3个城市的跌幅在11月已经开始收窄,部分二线城市和三四线城市的跌幅继续扩大。

  “稳中有降”的调控结果已经显现。

  根据中原地产研究中心数据,2021年,中国对楼市出手调控高达651次,平均每月调控次数多达54次。这一数字刷新了历史纪录,2020年,中国对楼市的调控出手489次。对比楼市调控次数,2021年同比上涨33%。

  时间进入2022年,在中央经济工作会议定下“房子是用来住的,不是用来炒的”基调以及履次强调“稳”字当头的背景之下,楼市的“一稳再稳”,也会是2022年的主基调。

  本文刊载于《法人》杂志2022年01月总第215期封面故事栏目

 

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责任编辑:刘万里 SF014

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