2022：楼市依然“稳”字当头_新浪财经

　　◎ 文《法人》杂志全媒体记者银昕

　　2021年12月8日至10日召开的中央经济工作会议上，关于房地产市场的定调引发了楼市的强烈关注。

　　“要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”这百余字，为2021年的楼市盖了棺，也为2022年的楼市定了调。

　　史上最严租赁法规将出台

　　2021年楼市的一个好消息出自住房租赁市场。

　　8月，被称为“史上最严租赁法规”的《北京市住房租赁条例（征求意见稿）》（下称“北京条例”）开始对外征求意见，这是继2020年住建部发布全国性法规《住房租赁条例（征求意见稿）》之后，中国第一次针对住房租赁市场的地方性立法。在《住房租赁条例》征求意见未定稿的背景之下，北京市在地方性立法的探索，引起了整个住房租赁市场的关注。

　　北京条例对押金规则、租金贷规则以及合同网签和备案等规则做了详细规定。“据我了解，这份征求意见稿在结束征求意见后，已经进入下一阶段的立法流程。”北京市房地产中介行业协会秘书长赵庆祥告诉《法人》记者，北京市人大一审已经通过征求意见之后的草案，如果一切顺利，最终版本在2022年可以获得通过。

　　公开资料显示，除北京外，上海早在2004年就发布了《上海市居住房屋租赁管理实施办法》，目前施行的是2014年修正之后的版本。2021年年末，杭州也推出了带有行业自治性质的《杭州市住房租赁行业行为规范》，要求建立房源备案制度。

　　住房租赁市场将进入法治化轨道

　　北京条例规定押金不得超过一个月的租金，一次性不得收取超过三个月的租金，还规定租房押金必须交由第三方账户托管，这意味着押金再也不能进入企业账户，用作企业的经营和扩张，企业也无法一次性收取半年甚至一年的押金，来形成资金池——长期存在于市场中的“长收短付”（一次性收取租客半年甚至一年的租金，但对房东的给付仍按月结算或按每三个月结算，以形成资金池）做法，将成为历史。

　　“北京条例一旦落地执行，对制止‘长收短付’肯定能发挥很大作用。”一位不愿具名的租赁行业人士告诉记者，很多人早就察觉出“长收短付”“高收低租”大有问题，但此前没有法规加以约束，只能任凭一些企业“胡来”。

　　北京条例中还有对租赁合同实行网签备案的内容，值得注意的是，实行网签备案，也出现在了2020年住建部发布的《住房租赁条例（征求意见稿）》中，两部法规对网签备案的要求内容基本相同。这是效法对房屋买卖合同的管理方式，将房屋买卖市场中的监管方式复制到了租赁市场中。这也预示着，住房租赁市场的“强监管”时代即将来临。

　　此外，租金贷也被纳入监管。北京条例规定，租金贷只能付给借款人。此前，租金贷由银行或其他金融机构借出后，不经过借款人（即租客）之手，直接进入住房租赁企业的账户。由此，租金贷变成部分企业的融资工具，借以恶性扩张。关于租金贷的规定一旦落地，住房租赁企业将租金贷视作融资工具的做法断不可行。

　　按照2021年中央经济工作会议的部署，“加快发展长租房市场”被提上了日程。有理由相信，住房租赁市场即将真正进入法治化轨道。

　　调控之下，房价将“一稳再稳”

　　对楼市的一系列调控政策在2021年底收到了效果。

　　2021年12月15日，国家统计局发布11月70个大中城市住宅销售价格指数，以及1月至11月中国房地产开发投资数据。2021年11月，中国只有9个城市新房价格环比上涨，二手房价格环比只有3个城市呈上涨态势。根据前几个月的统计，中国新房价格指数环比已持续三个月下跌。

　　不同线级的城市表现不尽相同。11月的统计显示，一线城市新房价格环比持平，而二线城市环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.2%，三线城市环比下降0.3%，降幅与上月持平。

　　二手房价格则全国普跌，仅赣州、海口和唐山3个城市微涨，另有长沙、重庆、三亚和济宁4个城市与上月持平，其余63个城市全部下跌。在跌幅方面，上海、北京、杭州3个城市的跌幅在11月已经开始收窄，部分二线城市和三四线城市的跌幅继续扩大。

　　“稳中有降”的调控结果已经显现。

　　根据中原地产研究中心数据，2021年，中国对楼市出手调控高达651次，平均每月调控次数多达54次。这一数字刷新了历史纪录，2020年，中国对楼市的调控出手489次。对比楼市调控次数，2021年同比上涨33%。

　　时间进入2022年，在中央经济工作会议定下“房子是用来住的，不是用来炒的”基调以及履次强调“稳”字当头的背景之下，楼市的“一稳再稳”，也会是2022年的主基调。

　　（本文刊载于《法人》杂志2022年01月总第215期封面故事栏目）