近日,包括碧桂园、融创中国、华夏幸福(2.760, 0.06, 2.22%)等多家上市房企宣布债务重组取得新进展。自2024年初,多部委提出建立城市房地产融资协调机制以及建立企业融资“白名单”以来,近一年时间里,房地产行业支持性政策频繁出台,效果明显。机构认为,当前房地产行业债务化解重点有望从展期转为削减债务,房企应充分利用各类融资政策以增加资金流入。
多家房企债务重组获得新进展
1月21日,融创中国在港交所发布公告,公司全资附属公司“融创房地产”10笔债券的重组方案,已全部获得相关债券持有人会议审议通过。公司将对10笔债券的本息偿付安排进行调整,并提供包括债券购回、股票或股票经济收益权兑付及以资抵债等重组方案选项。下一步,融创房地产将安排债券持有人就其持有的债券,在重组方案选项中进行选择及分配。
同日,碧桂园在港股正式复牌。公司公告称已满足复牌指引各项要求。同时,公司制定多项计划缓解流动性压力,改善财务状况。包括积极开展债务管理措施,并在年度现金流量预测中考虑应偿金额以应对阶段性压力。此前的1月9日,碧桂园披露了境外债重组进展情况,有望最多减少116亿美元债务,将向债权人提供多个选项如要约回购、强制性可转换债券、新票据等。
碧桂园的复牌使得资本市场情绪得到明显提振。复牌首日公司股票盘中一度上涨近30%,收盘涨幅达17.53%。A股市场上,截至21日收盘,申万房地产指数已经录得四连涨。万科A(7.680, -0.13, -1.66%)、新华联(1.940, 0.05, 2.65%)、中交地产(6.870, 0.10, 1.48%)、金地集团(4.790, -0.05, -1.03%)等个股实现多日上涨,且普遍走出前期股价低谷。
中指研究院企业研究总监刘水分析,碧桂园境外债重组迈出重要一步,如果该方案能够落实,将使碧桂园实现大幅去杠杆化。根据碧桂园公布重组提案的关键条款,公司已经与七家知名银行组成的协调委员会达成共识,旨在落实集团的境外债务重组方案。
不仅如此,港股上市房企当中,世茂集团于1月16日公告披露有关境外债务的最新情况显示,公司正在寻求批准召开债权人会议。龙光地产也于1月10日宣布,公司债权人小组已就整体重组方案达成一致,并于当日签订了债权人支持协议,成为公司整体债务重组进程的重要里程碑。
A股上市房企华夏幸福1月20日公告称,为落实推进公司债务重组计划,公司以全资子公司固安信息咨询作为委托人和初始受益人,以固安信息咨询持有的誉诺金价值为100万元的100%股权,以及固安信息咨询持有的对誉诺金及其下属11家标的项目公司合计255.84亿元的债权,设立信托计划,并拟以该信托计划受益权份额抵偿合计不超过240.01亿元金融债务。
华夏幸福介绍,截至公告披露日,上述信托计划已实施抵债交易金额为223.48亿元,剩余16.53亿信托份额抵债交易工作正在进行。值得一提的是,公司公布的上一次重大资产出售暨关联交易实施进展情况显示,截至2024年11月30日,华夏幸福债务重组计划中的金融债务,通过签约等方式实现债务重组的金额累计约为1900.32亿元。
此外,濒临退市的*ST中迪(2.380, 0.01, 0.42%)也于近期公告称,目前,公司和广卫地产、达州绵石拟签订《债权债务抵销协议》。公司称,本次债权债务抵销能有效缓解公司的债务压力,降低公司财务流动性风险。此外,本次债权债务抵销后将增加利润3000万元。
政策支持下出险高峰期已过
广发证券(16.010, 0.03, 0.19%)在研报中指出,房企集中违约时期为2021至2022年。随着行业积极政策持续出台,企业出险高峰已过。
东方证券(10.000, -0.01, -0.10%)分析认为,近期多家房企债务重组、重整投资取得新进展。由于近年来不少房企选择将债务展期或者置换,面对2025年即将到期债务规模,境内债务重组或将提速,且重点方案有望从展期转向削债。
该机构指出,从受监测房企当前债务削减进展来看,碧桂园削债比例约为七成;融创中国境内债第二次重组方案预计削债比例超过五成,目前10只境内债券已有9只通过投票重组;龙光集团发布了条款调整后的第二版方案,削债比例从此前约四成提高至近七成。
事实上,自2024年初多部委提出建立城市房地产融资协调机制以及建立企业融资“白名单”以来,近一年时间里,房地产行业支持性政策频繁出台,效果明显。金融监管总局于1月上旬召开的2025年监管工作会议上介绍,城市房地产融资协调机制落地见效,当前“白名单”项目审批通过贷款已经超5万亿元。
另一方面,上市房企的融资动作也在不断进行。保利发展(8.480, -0.04, -0.47%)1月17日公布,公司拟向特定对象发行可转债的申请,近日已经收到上交所审核意见,待证监会同意注册后实施。京投发展(3.980, 0.08, 2.05%)1月15日公告披露,公司定增事项获控股股东批准,拟融资5.95亿元用于补流和偿债。
2025年开年以来,A股上市房企当中,另有华发股份(5.520, -0.03, -0.54%)、南京高科(7.220, -0.02, -0.28%)、电子城(4.760, -0.23, -4.61%)等先后公布了融资计划,类型包括发行可转换公司债、中期票据、超短期融资券等。
多渠道融资支持有望持续
机构认为,出险房企积极推进债务重组,是过去几年房企债务风险出清的重要一步,其是否成功对于更多出险房企走出困境具备标志性意义。出险房企债务压力减轻,一方面有利于房企本身基本面改善,另一方面则有助于房企将更多资源用于保交楼,降低近年行业层面的“期房”信任问题,改善新房销售预期。
值得一提的是,当前基础设施REITs、持有型不动产ABS等金融工具持续落地,为购物中心、长租公寓、产业园区等持有物业提供了更多退出渠道,持有物业开发运营全周期的金融闭环更加完善,同时,成为房企盘活资产、补充资金的重要手段。房企也能从多元化经营中收益,逐渐改变经营模式,向新发展模式转型。
随着公募REITs政策环境逐渐完善、市场规模逐渐扩大,持有优质存量资产的房地产开发企业也迎来了更多的机会,部分房企已经开始进行试水。截至目前,共有华润置地、招商蛇口(9.810, 0.13, 1.34%)、大悦城(2.840, 0.05, 1.79%)、中国金茂等多只REITs产品完成了上市,总规模超过200亿元。
刘水分析认为,房地产市场恢复仍面临诸多挑战,企业还应提前筹划现金流,充分利用各类融资政策支持以增加资金流入。积极利用项目“白名单”机制、经营性物业贷、支持房企发债、定增、公募REITs和持有型不动产ABS等融资政策,多渠道拓展融资现金流入,或可进行存量债务展期、借新还旧。
“支持民营房企发债融资仍将持续实施,有助于企业丰富融资渠道。”刘水表示,特别是随着房地产市场筑底企稳,部分聚焦核心城市、经营稳健的房企或将率先受益,因而获得更多的资金支持。
克而瑞研究中心分析指出,2024年四季度以来,新房销售规模持续转好,岁末新房成交面积止跌,成交金额连续两个月回正,更多城市迎来房价转涨。该机构认为,房地产行业迎来了“标本兼治化解风险”的发展新阶段,正式进入了风险化解新周期。
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