2024年楼市修复见效 2025年触底回稳可期|南宁市_新浪财经

南宁城市风光。本报记者黄维业摄

　　已经过去的2024年或许是中国房地产行业有记录以来，宽松型政策出台最多的一年。据中指院数据，截至2024年12月23日，2024年全国各地出台政策超760条，政策出台数量已超2023年全年。

　　回顾2024年房地产市场，虽然市场整体仍呈调整态势，但受系列调控政策组合拳的拉动，房地产市场持续出现积极信号，止跌修复初见成效。展望2025年，将是止跌回稳的关键期。业内人士表示，2025年“稳楼市”支持政策有望继续落地，房地产触底回稳可期。

　　1 政策组合拳从需求到供给，两端发力

　　“‘5·17’‘9·26’两轮重大举措落地前后，政策出台频次明显加快，落实政策包括优化/取消限购、降低首付比例、降低房贷利率、取消普通住宅标准、放松限售、优化限价、发放购房补贴等多个方面。”据中指研究院政策研究总监陈文静介绍，整体来看，当前需求端政策环境已达历史最宽松水平。

　　回顾2024年房地产市场政策，调控组合拳从需求和供给两端用力。在供给端，去库存政策的加快落地推进，包括央行设立了3000亿元保障性住房再贷款，以收购存量房、盘活闲置土地。在需求侧，主要通过“四个降低”和“四个取消”降低购房门槛和成本。房贷方面，无论是首套房、二套房首付比例还是新增及存量房贷商业贷款利率，目前均处于历史新低。此外，全国多数城市建立了房地产融资协调机制，把合规的房地产项目纳入“白名单”，推动金融机构加大融资支持力度。

　　政策之下，南宁也在积极跟进。2024年12月11日，广西壮族自治区人民政府办公厅发布关于印发《广西推动房地产市场平稳健康发展工作措施》的通知，被称为“南宁二十条”。与购房者息息相关的主要内容包含：首套、二套住房最低首付款比例统一为不低于15%，取消首套、二套房商贷利率下限；居民家庭成员在拟购住房所在县（市、区）名下仅有一套住房，且正在挂牌出售的，不论是否存在未结清贷款，均认定为首套住房等。

　　值得一提的是，2024年12月9日中央政治局会议强调“稳住楼市股市”之后，再次强调2025年重点任务之一就是持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力，推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。这样一以贯之的定调为2025年房地产市场的发展指明了方向，“房地产市场止跌回稳”也将是政策发力和检验政策效果的重点。

　　2 南宁约2.5万套房源交付，国企成主力军

　　交付力既是房企品牌力的缩影，也是体现其社会责任感，赢得买家信任的关键。如今，随着房地产市场的深度调整，“交付力”已成为检验房企品牌实力的试金石。据不完全统计，2024年南宁楼盘交付的时间节点，集中在3月、7月、9月、12月份，共有超50盘约2.5万套房源陆续交付。

　　从城区分布来看，交付楼盘最多的是良庆区，有21盘交付，其中仅7月就有8个盘交付。其后是青秀区10盘、江南区9盘、兴宁区4盘、邕宁区4盘、西乡塘区5盘。

　　毛坯交付依然是2024年南宁楼市“交付潮”中的主流。据统计，纯精装交付的楼盘有7个，大多数楼盘是毛坯交付，或是毛坯+精装交付。房企的交付现场也得到了市场的肯定。比如曾经关注度颇高的阳光城光明未来悦、荣和城市之门、轨道御澜上城、中交|象江来、江南中心、未来城市、美的天玥、保利明玥江山、青运村、建发养云等楼盘，基本都高于购房者预期将项目交付。

　　值得关注的是，已交付的楼盘中不少实现了交房即办证，还实现了提前交付。如威宁青运村首批房源提前半年交付、威宁首府提前3个月交房、荣和城市之门及美的天玥均是提前100余天交房等。

　　除此之外，一些逾期难交付的项目，也在去年迎来了涅槃重生。为落实“保交楼、保民生、保稳定”相关部署，稳妥化解房地产领域风险，南宁市委、市政府统一部署，相关部门积极筹划，以“政府主导、市场化运作”为原则，设立南宁市平稳基金。2024年11月5日，平稳基金顺利完成南宁市最早违约项目“蓝光雍锦澜湾”1704套住房的交付工作，让苦等了5年的业主终于实现顺利收房，这也是目前全国首个单次交付超过1000套的烂尾楼盘。除此之外，平稳基金接管的邕府紫荆园（原恒大御府）交房1482套，国际中心（原恒大国际中心）交房1404套，至此，平稳基金累计完成4590套住房交付。

　　3 实力民企独立拿地，高价地再现江湖

　　2024年6月7日，上海在2024年第三批次的土地出让公告中，取消了商品住房用地溢价率10%的上限要求。随后，多个核心城市出现不限价地块，恢复价高者得的竞买规则。市场仿佛感受到楼市回暖的趋势正传导至土地市场。

　　值得注意的是，以往总是“国家队”表现强劲的土地市场，最近3个多月，民营企业频频抢风头。成都、杭州、福州、西安、宁波、南宁等城市，民营房企频频高价拿下优质地块。去年10月以来，南宁多个优质地块全部由民企拿下，如去年3月首进南宁的邦泰集团，在去年底的短短一个月内，一口气拿下青秀区、兴宁区3幅优质地块。其中一幅凤岭北核心地块经过515轮次竞拍，以创南宁近三年来最高楼面地价12762元/㎡拿下。随后邦泰集团又以1.68亿元、楼面价约13269元/㎡拿下凤岭南地块，再次刷新南宁楼面地价新高。12月26日邦泰集团又一次以总价2.99亿元、溢价25%拿下兴宁区地块，将打造鸡村城中村改造项目首个商品房项目。

　　除了外来民企势头强劲，广西本地民企也不甘示弱。去年11月27日，广西悦恒集团在南宁人气板块大沙田拿下总占地90.78亩的旧城改造项目地块，仅过了一个月，该项目命名悦恒天润城并已开放城市展厅，速度之快令业界惊叹。同一天，广西恒力地产以成交总价1.43亿元、楼面价2611元/㎡拿下江南区沙棠街以东、文岭街以南地块，此前，恒力已经成功拿下埌西地块。而就在去年12月底，凯誉汇与鑫恒楷也联合拿地，以近1.3亿元竞得江南区福建园约24亩商住地块，建设白沙半岛片区城中村改造项目首个商住社区，为2024年南宁土拍市场画下收官符号。

　　住朋网数据统计，2024年南宁市（不含武鸣区）共有18幅涉宅用地成交，成交总面积388169.01㎡（约582.251亩），成交总金额40.12亿元，平均楼面价4702元/㎡。业内人士表示，土地市场的回暖将有效提振楼市，有利于房企盈利提升及新房价格回稳，同时对于地方化债也颇具积极意义。2024年底南宁多个高价地块的出让也意味着2025年将有一大批改善住宅亮相，值得市场和购房者期待。

　　4 计量新规落地，“第四代住宅”来势汹汹

　　2024年4月，南宁市自然资源局印发了《关于优化规划管控要求促进住宅品质提升的若干措施》的通知，对南宁接下来的住宅规划设计做出了具体要求。从总计容面积到户型设计都有调整，并且试行空中花园住宅，其中“住宅建筑风貌品质提升区域”必须按照公建化或者空中花园住宅二选一的要求执行。这份文件释放的信号非常明显，公建化和“第四代住宅”将成为南宁楼市产品未来的发展趋势。

　　目前，全国已有多地在新供应地块中持续优化容积率和计容规则，并支持高品质住房建设，引导企业提高在绿色建筑、建筑节能、可再生能源等方面的技术应用，提升住宅品质，同时支持发展低层高品质住宅、立体生态建筑（第四代建筑）等多样化住宅形式。克而瑞数据显示：目前百强房企在全国已经开发100余个“第四代住宅”项目，这100多个“第四代住宅”的得房率多数都超过100%，最高得房率超过140%。

　　据悉，“第四代住宅”已经离南宁市民生活越来越近了。号称南宁首个“第四代住宅”的华宏云墅正式亮相，尽管产品还没有对外释放，但据透露该项目“第四代住宅”的层高达6.2米，家家户户设计有可种树的大阳台。无独有偶，广西恒力地产去年底新拍的约7亩埌西地块，拟计划打造“第四代住宅”。此外，悦恒天润城也有意将部分楼栋试水“第四代住宅”。“第四代住宅”能否掀起市场新一轮热潮，让我们拭目以待。

　　（罗颢王芳）