绿城服务增持养老产业 从重资产转向轻资产

绿城服务转向轻资产源于其在重资产布局上陷入困境。

中房报记者 梁笑梅 北京报道

绿城服务布局业务变得愈发谨慎。

12月23日晚间，绿城服务发布公告，宣布其附属公司将收购杭州健成资产管理有限公司25%股权及相关股东贷款，交易总价为2.23亿元，其中股东贷款部分为1.75亿元。

自此，收购事项完成后，绿城服务所持有股权从20%上升到45%。

“现在经过战略权衡，增持后租给政府机构，政府用作专业医院运营，绿城服务收取稳定租金。”12月24日，绿城服务一位内部人士在接受中国房地产报采访时表示。

同样是布局多元化赛道，不同的是，绿城服务已经从亲自上场的重资产模式转向借助他人力量的轻资产模式。

腾笼换仓

从20%增持到45%

早在2019年4月，国务院印发《关于推进养老服务发展的意见》，指出要探索“物业服务+养老服务”模式。两年后，绿城服务也瞄准了养老赛道。

2021年11月，绿城服务收购杭州健成20%的股权，代价为0.22亿元。

资料显示，杭州健成间接持有一座位于杭州的土地开发及建设若干康养服务设施，并拥有投资项目100%的权益，拟建设为用作预防、康复、教学及科研用途的综合设施。

而绿城服务的此次投资被认为是康养协同的一次重资产投入。

3年时间过去，外部市场环境已经发生重大变化。可以看到，在此期间有物业企业选择退出这一赛道，但还是有物业企业争相布局。

2023年6月7日，苏新服务称以0.058亿元出售苏高新怡养健康管理有限公司的49%股权，出售原因在于后者经营状况未达预期，于2021年及2022年持续亏损，未来经营状况存在不确定性。

不同的是，大型企业却选择进入。今年以来，雅生活新增投资企业珠海宏仁康养服务有限公司，经营范围包含养老服务。此外，旭辉永生服务、保利物业等物企均有提供养老服务。

显然，绿城服务也仍然看好这个赛道。

国家统计局数据显示，2023年年底，我国大陆地区60岁及以上的老年人口总量为2.96亿人，占总人口的21.1%；预计到2050年前后，我国老年人口数将达到峰值4.87亿人，占总人口的34.9%。

于是，绿城服务对杭州健成的股份从此前的20%增持到45%。

绿城服务表示，通过本次增持杭州健成(持有的相对优质的投资项目)权益，可以优化公司投资组合，并在日后可为其带来稳定及长期的投资回报。同时助力公司相关业务发展，包括潜在物业管理机会等。

上述绿城服务内部人士透露：“以前准备自己做相关的医疗康养等重资产运营，如今市场发生了变化，此次增持杭州健成会从重资产转向轻资产模式，于是就出现了这次的腾笼换仓。”

兼顾风险

从重资产转向轻资产

不容忽视的是，绿城服务转向轻资产源于其在重资产布局上陷入困境。

绿城服务曾于2019年花费3.2亿元收购了澳洲一家教育公司MAG(Montessori Academy Group)56%股权。

5年时间，MAG业务规模总体有所增长，但盈利状况下滑明显。这种重资产模式运营使该公司近年出现投资减值情况，拖累了盈利能力。

今年12月16日，绿城服务以1620万澳元出售MAG11.64%股本。不可否认，绿城服务此次出售正是剔除重资产对其现金流造成的影响。吃了一次重资产的亏后，绿城服务变得更加谨慎。

一位业内人士分析称：“康养项目投入大周期长，得看好资金链能否跟得上。此外，跨界经营的风险也不容小觑。

事实上，绿城服务增持杭州健成前，该投资项目目前开发完毕，绿城服务积极洽谈，租赁给政府机构，拟用于独立运营的专业医院。

按照此次计划，投资项目经营方式由重转轻，由原定的自行投入运营并自负盈亏，明确调整为收租模式，将很大程度减少对投资项目用作自营医院时的出资压力及医院经营亏损风险。

“绿城服务增持该项目的目的是积极布局康养物业赛道，目前该项目已经建成，出租给政府作为医院运营使用，租客属于优质客群，具有稳定的收益，属于优质资产。”同策研究院联席院长宋红卫称。

从重资产转向轻资产是绿城服务基于现金流考虑，此外，也是绿城服务重新聚焦主航道战略使然。

今年3月，绿城服务就释放了回归主航道的信号。绿城服务的主航道指的是以物业服务为根基、以生活服务与产业服务为两翼。

不管是出售MAG以及本次增持杭州健成调整医院资产运营方向，不难看出绿城服务在主营业务提质增效、历史投资加快处置及优化现有投资组合方面的决心。不过，养老行业利润微薄，投入大、回本慢是常态，租金回报率也会受到影响，绿城服务需要具备长期主义心态。

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