机构报告：1-11月全国50城住宅平均租金累计下跌2.72%|租金_新浪财经

2024年12月19日，中指研究院发布《2024年中国住房租赁市场总结与展望》。

政策方面，中央层面，二十届三中全会强调“加快建立租购并举的住房制度”，金融支持政策贯穿全年，住房租赁金融支持体系渐进完善；5月以来存量商品房去库存政策不断完善，非居改租、收储转租等逐步落地，12月中央经济工作会议再次强调要“盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作”，预计明年相关政策将加快落实，存量盘活有助于保租房筹集渠道拓宽，也为企业带来发展机遇。地方层面，据不完全统计，1-11月，各地共出台住房租赁政策超230次，供需两端协同发力推进行业健康发展。

住宅租赁价格指数方面，2024年，受保租房大规模入市及居民收入预期偏弱等因素影响，重点城市住宅租金出现下跌。1-11月，全国50城住宅平均租金累计下跌2.72%，一线、二线及三四线代表城市分别下跌2.29%、3.01%、2.38%。1-11月，30城集中式长租公寓中，有28城租金累计下跌，受新建保租房入市影响，租金承压。

保租房发展方面，2024年，保租房筹集工作加快推进，安徽省、江西省、杭州、唐山等多个省市提前完成年度目标。2024年前三季度，保租房REITs收入、净利润同比均增长，二级市场价格持续拉升，保租房REITs运行总体稳健向好；底层资产项目运营相对平稳，但部分区位欠佳项目出租率出现下降。保租房公募REITs“首发+扩募”同步推进，短期保租房REITs有望扩容。

企业方面，我国住房租赁行业环境进一步改善，优秀企业紧抓资源拓展业务规模。截至2024年11月，全国开业、管理规模TOP30企业开业、管理规模均较2023年末增加14万套左右，其中多家地方国企管理资产开业速度有所加快，借势存量盘活加速入局。企业经营层面，优秀企业积极锤炼资管能力，强化品牌优势，提升投资回报水平；同时将可持续发展理念融入到运营管理过程中，积极推动行业高质量发展。

随着租购并举住房制度的深入实施和“市场+保障”住房体系的不断完善，住房租赁企业发展面临机遇。第一，在城镇化推进过程中，农业转移人口仍将为住房租赁市场带来较大增长空间。第二，我国住房租赁市场政策体系持续完善，租购同权逐步推进，供需两端政策持续落地，承租人的权益得到进一步保障，住房租赁市场的吸引力进一步提升。第三，存量盘活也为保租房筹集拓展了渠道，租赁市场有望在政策的引领下加快发展。

但同时，租金水平下降，短期新建项目入市或加大市场竞争压力。根据中指研究院租客调查数据，租户更换租赁住房的首要原因是“市场租金下跌，租更便宜的房子”。租金下降导致原有的租客拥有更多选择机会及议价空间，增加了续租的难度，带来了“留客难”的问题。另外，保租房当前已在住房租赁市场中占据重要地位，其受到政策支持，通常相较于周边市场化房源具有价格优势，满足条件的租客更倾向于选择保租房，加剧了市场竞争。配售型保障房的推出也可能分流部分租住需求。

在此背景下，企业更需要科学研判优选项目，把握政策机遇盘活存量，并主动适应市场变化，强化运营提质增效，实现企业的可持续发展。