地产“减负”新政对购房者影响有多大？|平方米_新浪财经

转自：中国妇女网

◆面对税收优惠，进入房地产市场的积极性有所增强，市场预期有所改善；

◆税收优惠政策的统一能够避免地方性政策的不一致性，使得政策更加公平且具包容性；

◆改善型需求上升，有望带动建筑材料、家居产品等行业的发展，从而形成良性循环。

■ 中国妇女报全媒体记者徐阳晨

近日，地产“减负”新政引发关注。根据财政部、国家税务总局、住房城乡建设部日前联合发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（以下简称《公告》），房地产交易契税方面，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策。调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。

这意味着，家庭个人购买第二套住房，如果不超过140平方米的，也是按照1%的优惠税率征收契税。例如，在北京购买总价为500万元的第二套房，过去契税是3%，也就是15万元，新政策落地后，如果面积不超过140平方米，契税将按照1%收取，也就是5万元，减少了10万元。

增值税方面，取消非普/普通住宅认定，凡满两年交易的商品房，取消增值税和附加税5.3%。此次新政在购房成本上的“减负”，被业界认为是重大利好。由房产税率带来的变化，将会对购房者支出和决策产生哪些影响？中国妇女报全媒体记者对话中国银行研究院研究员叶银丹，对新政进行解读。

记者：此次调整房地产市场税收政策围绕“一个契税、一个增值税”来调整，政策出台的主要背景是什么？

叶银丹：本轮房地产契税和个人增值税政策的调整旨在应对当前房地产市场面临的挑战，促进房地产市场平稳健康发展。政策出台的背景主要有以下三个方面：

党的二十届三中全会提出了允许有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准，并完善房地产税收制度。此外，中央政治局会议强调要促进房地产市场止跌回稳，并要求抓紧完善土地、财税、金融等相关政策。这为本轮房地产相关税收政策的调整奠定了基础、指明了方向。

我们看到，房地产市场经过3年多深度调整，依然处于库存偏高、房企资金压力较大、市场交易整体低迷、产业链上下游相关行业经营困难较大的壮态。同时，部分居民面对市场的深度调整，尽管有刚性或者改善性需求，但仍处于犹豫和观望状态，有效需求未能得到较好释放。亟须政策进一步降低居民购房成本、刺激购房需求，从而推动房地产市场复苏和去库存。

记者：《公告》明确，对于个人购买家庭唯一住房，面积为140平方米及以下的，将按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，将按1.5%的税率征收契税。对于个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，将按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，将按2%的税率征收契税。房产税率的各阶梯降低，对居民购房成本有何影响？

叶银丹：新政前，对于首套普通住宅契税大致在1%~1.5%，非普通住宅则是3%，新政后统一为140平方米及以下的按1%税率征收，对于一二线城市来说，包括首套和改善，大量的需求都是集中在140平方米以下，契税的大幅优惠可以大大节省其买房支出。

并且，契税不同于房贷，需要在购房时一次性缴付，减少契税支出让购房者的当下感受更为直接和明显。以上海为例，过去只有购买90平方米及以下的普通住房，契税按1%征收。而现在购买140平方米以下的房子，无论是首套房还是第二套住房，都可以按1%征收。140平方米以上的住房，对于一线城市来说，过去一般会列为非普通住宅，无论是首套还是第二套，其税率均为3%。对比来看，新政下，若是按首套房的名义认购，其税率将从3%下降至1.5%，即1000万元的房子，契税从30万元减少到15万元。若是按第二套房的名义认购，税率将从3%下降至2%，契税从30万元减少到20万元。其他城市在这个税率方面则没有变化。

记者：从目前市场反应和楼市数据看，税率新政对购买者的决策是否产生了一定的影响？

叶银丹：从市场反应来看，自房地产相关税收政策调整以来，多地房地产市场出现了一定程度的回暖迹象。尤其是一线城市和部分热门二线城市，二手房市场环比改善较为明显，显示出购房者对新政策的积极响应。

例如，11月上海、苏州、杭州等城市均迎来市场回暖，二手房月成交量均破万套，创下年内新高。在成交量上涨的同时，杭州等城市的二手房价格也初步实现“止跌”，11月二手房成交价格实现环比转正。此外，房地产中介机构也普遍反映近期客户咨询和看房的人数有所增加，同时，认为价格已经在底部的购房者逐渐增多，购房者的购房决策更快、更坚决。这些迹象都表明购房者面对税收优惠，进入房地产市场的积极性有所增强，市场预期有所改善。

记者：目前，多地跟进取消非普/普通住宅认定，凡满两年交易商品房，取消增值税和附加税5.3%。这对于购买面积在144平方米以上的民众来说是重大利好，其出售两年以上的144平方米以上的住房时就不用再交增值税。据您观察，取消不同类型房产的差异税费对待，主要促进了哪些类型的房产交易？

叶银丹：首先是直接促进大户型二手房交易，因为取消增值税和附加税对二手大户型房产的影响尤为显著。在过去，业主在出售超过144平方米的大户型二手房时，需要缴纳较高的增值税。而现在这一政策的实施，消除了增值税的负担，降低了大户型二手房的交易成本，有助于直接促进144平方米以上大户型二手房市场的活跃。

其次，对改善型购房需求也有促进作用。许多改善型购房者倾向于选择大户型的二手房以提升居住空间和生活质量。这一政策的变化使得大户型卖家的税收负担大大降低，有助于促进改善型需求买家与卖家之间进行价格协商，间接促进改善型需求买家的购房积极性，特别是在一线和二线城市的高端住宅市场。

不仅如此，这对一手房市场也有间接的积极影响，特别是大户型新房。虽然一手房本身没有增值税的负担，但取消增值税差异意味着更多业主在考虑出售大户型一手房时，不会受到过多的税收约束。

要注意的是，新政取消了普通与非普通住宅的标准，简化了不同类别住房的税务划分，有助于统一政策，减少复杂性，尤其是对于购买家庭唯一住房的群体，能够享受更加清晰和直接的税收优惠。此前不同城市在政策执行上存在差异，尤其是在北京、上海、广州、深圳等大城市，税收优惠政策的统一能够避免地方性政策的不一致性，使得政策更加公平且具包容性。

记者：您认为这次新政主要聚焦哪类人群？这些人群的流量偏好提升，对促进楼市健康循环的意义在哪里？

叶银丹：这次新政聚焦的群体主要是“购房面积较大的改善型购房者”，尤其是一线城市的改善型购房者。改善型购房者通常是有一定经济基础和置业需求的家庭，他们的需求主要集中在面积更大、生活质量更高的住房。本轮契税调整主要惠及的是90~140平方米的购房群体，而增值税调整则主要影响高端住宅的改善群体，对刚需的影响相对较小。

我相信，随着改善型细分市场的活跃，二手房和新房市场都将迎来更多的交易机会，从而提高整体市场的交易活跃度。因为当改善型购房者倾向于购买中高端物业时，尤其是在一线城市和热门二线城市，往往有助于房价形成支撑。

我们还要看到，房地产行业不仅仅涉及买卖本身，还包括装修、家居、金融服务等多个相关产业。改善型购房者往往资金实力较强，因此改善型需求上升，有望带动建筑材料、家居产品等行业的发展，从而形成良性循环。此外，改善型购房需求的增加有望倒逼住房供给质量的提高。开发商可能会更加注重中大户型住宅的建设，不断提高住宅户型、配套设施等品质，以满足这一部分消费者的需求。

记者：这些税费举措推动降低交易环节税负，而且税负成本降至历史最低，您认为还应和哪些“降成本”的举措配套，以“组合拳”的形式推进楼市“减负”？

叶银丹：未来，在“降成本减负”楼市方面，可以考虑进一步优化住房公积金政策。例如，根据市场情况提高住房公积金的贷款额度，特别是针对首次购房者和改善型购房者，进一步降低其购房、置换的成本；进一步下调公积金贷款利率，与商贷利率保持一定的差额。

考虑提高个人所得税按揭贷款利息抵扣额度，并结合生育鼓励政策，对多孩家庭实行更高的抵扣比例。目前个人所得税按揭贷款利息抵扣额度为每年1.2万元，即使在存量房贷利率下调之后，也低于绝大多数居民的实际房贷利息支出，尤其对于房贷较高的一二线城市居民，抵扣力度还不够；针对无房工薪家庭、多子女家庭等特定群体，可考虑加大购房补贴力度，激发其刚需和改善型住房需求。