入市火爆，“四代宅”炙手可热_新浪财经

□ 南京日报/紫金山新闻记者顾小萍

党的二十届三中全会提出：加快构建房地产发展新模式，支持多样化住房需求，更好满足刚性和改善性住房需求，建设适应人民群众新期待的“好房子”，不断满足人民对美好生活的向往。

眼下，号称“户户有花园、家家有庭院、得房率超过100%”的新物种“第四代住宅”正成为南京房地产市场的“香饽饽”，不仅多个企业进行了产品开发，新房一入市也赢得买房人的争抢——江核地区的一项目推出的24套洋房在十分钟内“抢光”；河西地区一项目虽总价都是八位数起，但在首开的前三天就去化了近百套。

入市火爆，开发热情高涨，“四代宅”炙手可热

“项目流量为近期南京市场的第一，不仅首开洋房在10分钟内被‘抢光’，一周内连推3栋楼去化了超100套。”位于江核板块的扬子保利·江韵瑧悦项目销售人员介绍，项目为该地区首个“第四代住宅”项目，绝版江景和超高使用率让很多购房人第一次到访就当即下定金，例如，户型105平方米的房源，实际使用率达到约92%；户型115平方米的房源，实际使用率约102%。

位于河西地区的中海·江南玖序是全市首开的“第四代住宅”项目，首开3天内去化了近百套，销售额近16亿元，其中，首推面积275平方米、305平方米的“墅厅”户型全部售罄。相关统计还显示，该项目拿下了南京今年10月单项目销售面积、销售金额“双冠王”。

项目入市火爆，各房企开发热情也是高涨。记者粗略统计了一下，除了正在销售的中海·江南玖序、扬子保利·江韵瑧悦两大项目，接下来即将入市的“第四代住宅”项目多达13个。其中，河西中板块近日将有三个楼盘首开亮相，包括中建合玺东方、招商金陵序和奥体建设G88项目，面积从143平方米至268平方米不等；而江核南工大板块的九胤、浦口地区的龙湖亚伦·央璟颂、江宁东山的中天金宁风华项目，以及江宁青龙山板块的金茂东山晓棠项目等均已公开城市展厅。另外，鼓楼龙江的金基G16、城东紫金山的中北金基G02、城东栖霞山的经东置业G79、城北幕府创新区的中建八局G52等项目都正在进行“第四代住宅”产品设计，不日也将正式面世。

户户有花园、家家有庭院，“四代宅”满足人们多种需求

何谓“第四代住宅”？目前市场的定义为：“户户有花园、家家有庭院、得房率超过100%”的新型住宅。

记者进入扬子保利·江韵瑧悦项目115平方米户型样板间的第一感受便是空间感十足，房子层高达到了3.15米，客厅开间超过5米，户户有超大阳台，露台也是“标配”，而厨房北侧6平方米的设备平台也可以派上用场，既可作为家政阳台放置洗衣机等家电，也可作为储藏间。“实际使用率达到约102%。”现场销售人员不停向看房人“营销”这一概念。

正在热销的中海·江南玖序所有户型，无论平层还是墅厅，都有面积约20—30平方米不等的大露台，墅厅最大面宽约12米。

中天金宁风华项目相关负责人近日在南京房协组织的“高品质改善住宅”项目专题调研活动现场推介时表示：每户都带超大的空中露台，可享“家家带花园、户户带露台”的都市私人岛屿生活，部分户型空间使用率超100%。

据介绍，改革开放以来，我国“第一代住宅”是指单位分配的住房，除了居住功能以外，几乎没有其他功能；“第二代住宅”则是有物业管理的住宅；“第三代住宅”是2010年以来的主流，即在第二代住宅配套设施、物业管理基础上，植入对人的健康、人文呵护等因素，“全龄关怀体系小区”“儿童友好型社区”等是代表。“第四代住宅，旨在打造人与自然和谐互动的生活空间。”一位业内人士表示，随着人们收入水平提高，居民对住宅品质的要求更高，“第四代住宅”满足了大量住在高层的人们对房屋绿色、采光、休闲等需求，由此催生了市场。

记者了解到，为促进这一新型住宅形式的发展，为开发商提供更多灵活性，鼓励他们建设更多高质量的住宅，今年以来，包括南京在内的我国多地政府出台了一系列政策，调整了建筑设计面积计算规则等，我市今年6月出台的《关于支持我市住宅品质改善提升优化服务管理若干措施的通知》提出：住宅建筑突出屋面的设备用房、楼电梯间，其水平投影面积之和不超过屋面面积八分之一的可以不计入容积率；套内建筑面积超过120平方米的住宅起居厅和餐厅可以适当提高层高；在保证安全和居住品质的前提下，新建小区住宅项目每户可设置挑空平台……

“以南京政策为例，四代宅至少有三大优势。”南京房地产业协会副会长兼秘书长张辉表示，其一，赠送空间更多，若不做四代宅，阳台占套内建筑面积最高15%，四代宅的阳台+露台（挑空平台）最高可达25%；其二，院落情怀的情绪价值，中国人骨子里都有院落情怀，露台这种空中院子恰好可以实现。其三，场景空间的丰富性，露台（挑空平台）是有别于阳台的一种新的空间形式，也可以称作是第二客厅、室外客厅。室内+封闭阳台+露台，这样的空间组合和场景变化，显然比没有露台更加丰富而有趣。

保证阳光权、降低开发成本等，“四代宅”面临诸多挑战

“相比传统住宅，有天有地的空间体验，整体宛如四合院，居民重新拥有了街坊四邻；每个家庭都有一个小型私人庭院，可以实现‘家园’和‘回归自然’的梦想；改善整体城市环境，改变城市风貌……”招商·金陵序项目相关人士在罗列“四代宅”的种种优点时，也细数了其存在的缺点：立体植物带来日照遮挡；因需要增加建筑结构的承重和风荷载能力等，将增加开发成本；植物多的地方意味着蚊虫多，还有高空坠物、植物被损坏等一系列生活环境问题。该人士认为，“四代宅”相关政策落地层面的挑战与管控，必须成为下阶段地产行业的产品力着力点。

“套内实惠还是业主最关注的。”金基项目相关人士在“高品质改善住宅”项目专题调研活动现场表示，在精心打造露台空间时如何做足室内设计仍是当下最紧要的。另外，露台不是简单的外挂，是室内公区的延展，是露天的第二客厅，其应尽量与客餐厅相连。露台布置时要合理规避上层露台板对下层住户的采光遮挡，以保证套内空间采光和室内感受。

南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华认为，“第四代住宅”主要是开发商为了寻求改善型住宅的升级，目前的面积偏大，价格偏高，只是满足了一部分高质量的居住需求，“接下来，开发企业要更好适应市场，满足不同层次不同价格的高质量需求，也就是住建部提出的‘好房子’的概念。”

另一位业内专家也表示，各地应根据市场需求，因地制宜进行“第四代住宅”产品开发，不能盲目而上。该专家同时表示，与传统住宅不同，四代住宅“三分靠建、七分靠养”，既考验物业后期管理和维护水平，对业主的素质要求也较高。若疏于打理，或将露台用于杂物堆放，不仅会使露台杂草丛生、破败不堪，还会影响小区房产价值。