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记者从住房城乡建设部获悉,10月份商品房成交同比、环比实现“双增长”,17年来首次楼市“银十”超“金九”。这个“银十”的成色究竟怎样?如何看待接下来的趋势?更好地促进房地产市场止跌回稳,一系列的政策措施又在怎样快速推进?一起关注→
全国商品房成交量拐点出现,哪些指标值得关注?
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清华大学房地产研究中心主任 吴璟:11月1日披露的一系列房地产市场指标数据中,我个人最看重的是新建商品住房同比和环比都出现了回升。从数值上来看,二手房的涨幅确实超过了新房,但我觉得新房成交量回升所传递出的积极信号更关键。这里有两方面原因:
目前多数城市中,由于新房市场存在的一些情况,比如库存压力,比如部分购房者对于买房以后能不能按期交房还存在一定忧虑等,使得新房市场面临的困难程度要比二手房大,也正是这种背景,让新建商品房连续15个月下降后首次实现增长的数据,显得尤其难能可贵。
另一方面也是因为新房成交量的回升,有可能会传递到更多层面,带来开发企业融资状况的好转,促进保交房,以及推动投资拿地等等一系列的传导效应,我们也期待这种传导效应在后面逐一兑现。
17年来首次!“银十”超“金九”,如何看待这样的“罕见”?
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清华大学房地产研究中心主任 吴璟:房地产市场尤其是住房市场,有着很强的季节性,因此传统上很少会出现10月份的成交量超过9月份的情况。我觉得10月份的成交量出现环比增长,一方面当然是因为我们在过去一段时间里出台的很多具体的政策,释放了有针对性的特定需求,比如说一线城市限购政策的调整,甚至是取消,释放了部分此前没有资格购房人群的需求。首付款的下降,也帮助此前部分交不起首付款的,特别是年轻人能够开始购房。与此同时,我觉得同样重要的,甚至可能更重要的是,在9月26日的中央政治局会议明确提出了促进房地产市场止跌回稳,它释放出了一个非常强烈的政策信号,可以说在市场中起到了比较强的提振信心的作用。相当一部分改善需求,甚至是首次置业的家庭,此前可能因为信心不足,处于观望状态,这样的信号对于提振信心,释放这部分需求还是发挥了很大的作用。
如何看待成交量增长从一线城市向更多城市扩大?
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清华大学房地产研究中心主任 吴璟:这也是我个人在今天之前最期待了解的一个指标。因为一线城市10月份市场比较火爆,成交量有大幅度回升,这是大家在10月份过程中就已经观察到的。但一线城市成交量的大幅度回升,对其他城市,尤其是三线城市,有可能产生两种作用相反的影响。一方面就是我们经常说的示范作用。也就是一线城市市场的回暖,会影响三、四线城市的预期,促进更为积极购房交易。但同时也可能存在“负向”作用,也就是我们会提到的“虹吸效应”。可能一部分原来打算在三、四线城市购房的家庭,转而在一线城市购房。这在一线城市对限购政策进行了调整,正式取消以后,类似的忧虑会更明显。今天的数据告诉我们,这两种可能的影响,最后综合呈现出来的净影响,是正向的,我觉得这是一个非常可喜的信号。当然,需要强调的是,对于三、四线城市来讲,最终决定住房市场状况的还是自身的条件,包括了经济增长的长期潜力,也包括了市场中的供求状况,特别是库存的情况,因此各个城市关键还是要因城施策,首先把自己的事情做好。
止跌回稳,要稳住什么?是否也包括房价?
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清华大学房地产研究中心主任 吴璟:可能有些朋友会期待整个市场呈现的是一个V字形的大幅度反转,这样好像才更过瘾。但我觉得在目前的情况下,第一不太现实,第二即使出现了也不可持续。因为目前在我们的住房市场中,购房需求已经是以消费型,特别是改善型的需求为主了。既然是消费,既然是改善,它和大家可能曾经见过的那种有点恐慌似的,着急“上车”的,是房子就行的情况,会完全不一样。大家需要经过很细致的挑选,挑到各方面都合意的好房子才会出手,而这种挑选是需要一段时间的。因此我更期待,也更相信会出现的会是小幅持续的回稳态势。说到价格,在住房市场中,不管是中国还是其他国家,都有一个共同的规律,市场的趋势出现反转时,通常都是交易量的变化,会明显领先于价格的变化。因此现在成交量的回升,也为之后价格的企稳奠定了一个基础。
个人房贷利率定价新机制,利好在何处?
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清华大学房地产研究中心主任 吴璟:浮动利率的机制下,存量房的贷款利率由LPR和加点幅度两部分组成。今天对两个部分的调整机制都做了一些重新规定。总的来讲,我想它们共同的目标是使得存量放贷的利率,更贴近于当前的贷款市场利率。可能有一部分的购房者总是在担心说,我如果买完房以后,利率又下降了,我会不会“踏空”,甚至会因此而观望,那么这样的机制就可以给他们吃一个“定心丸”,也就是说即使买完房,不管是LPR调整,还是加价幅度调整,你也可以享受到这种政策红利,而且是会尽快享受到。
责任编辑:杨赐
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