济南市“带封过户（融资）”护民生促发展新闻发布会图文实录|法院_新浪财经

转自：济南发布

中共济南市委宣传部新闻发布处处长苏婷

苏婷：

各位媒体朋友：

大家好！欢迎出席市政府新闻办举办的新闻发布会。为深入贯彻最高人民法院关于“加快推进被执行人自行处置财产制度”“探索建立被执行人自行处置机制”的要求，济南法院联合银行、税务、金融监管以及市直有关部门建立不动产自行处置“带封过户（融资）”新模式，破解传统司法拍卖周期长、程序繁、费用高、风险大、成交价不确定等问题，为法院财产处置工作提供了新路径，取得了显著成效。此次发布会为您进行介绍，并回答记者朋友们关心的问题。今天出席会议的有:

市法院党组成员、副院长张生；市法院执行局局长温磊；市不动产登记中心主任杜建刚；市法院执行二庭庭长王齐亮；济南市齐鲁公证处主任冯培明。

首先请市法院副院长张生介绍相关情况。

市法院党组成员、副院长张生

张生：

各位记者朋友：

今年以来，济南法院紧紧围绕“公正与效率”工作主题，坚持聚力攻坚提高办案质效，截至10月底全市法院共受理执行实施案件73350件，执结60914件，执行到位161.4亿元；坚持务实创新激发执行效能，为解决查人找物难问题，研发“智慧执行跨部门查控平台”，在2024年全国“数据要素×”大赛山东分赛中获二等奖；坚持府院联动推动综合治理，完善联合信用惩戒机制和修复机制，推动建设协助法院执行“一件事”项目；坚持善意文明理念完善司法为民举措，全国首创不动产处置“带封过户”新模式。下面我重点介绍一下济南法院“带封过户（融资）”执行新模式的基本情况。

一、推出“带封过户（融资）”模式的背景

执行程序中，传统的财产处置方式是通过司法拍卖的形式对财产进行处置，一般需经过财产调查、评估、公告、一拍、二拍、变卖、过户、腾退等流程，处置周期长、程序繁、费用高、价值不确定大、交付对抗性强。债务人自行处置财产，充分尊重当事人的财产处置意愿，可以有效实现财产价值，更加及时高效的兑现胜诉当事人权益。但是，不动产带有查封，市场受众对债务人缺乏信心，潜在买受人有限，自行处置成交率低。而“先解封后处置”，对债权人而言存在风险，往往需第三方垫资偿债后方才同意解封，又提高了债务人的交易成本。济南法院坚持有解思维，以“查封的相对效力”为理论基础，探究并遵循立法本意，推出不动产自行处置“带封过户（融资）”模式，激活了长期休眠的法律条款。

二、“带封过户（融资）”模式的开展情况

“带封过户”是指在公证机构参与下，不经法院司法拍卖程序，由债务人自行出售查封财产，实现不动产在查封情况下办理买卖合同网签备案、不动产转移登记等手续，最终通过出售财产所得款项实现债务清偿。“带封融资”是指在公证机构参与下，允许债务人以查封财产自行办理抵押融资业务，实现不动产在查封情况下办理抵押登记，最终通过抵押融资所得款项实现债务清偿。

为推动“带封过户（融资）”模式落地见效，我们采取了以下举措：

一是深化府院联动，凝聚执行解纷合力。济南中院联合不动产登记中心、公证机构等部门多次召开研讨会，邀请专家学者对“带封过户”模式进行理论论证，创新公证机构参与执行调解机制、交易资金提存模式、带封登记交易机制以及查封不动产按揭贷款机制。多部门联合出台指导意见，建立“带封过户”制度流程。

二是坚持试点先行，推动重点突破。选取济南辖区案件量最大、法拍数量最多的历下法院作为试点法院，筛选被执行人有自行处置意愿的案件，引入公证调解、公证代办、公证提存机制，对接不动产登记机构进行“先过户再解封”，实现零风险“带封过户”。在总结经验的基础上，推动“带封过户”模式从执行阶段向诉前诉中阶段、从民事执行案件向刑事涉财产执行案件、从单一查封案件向多轮查封案件、从二手房向新建商品房、从“带封过户”向“带封融资”扩展。

三是加大推广力度，提升民生实事成效。将“带封过户”模式的推广运用纳入执行重点工作，多次在全市法院执行工作会议上推广试点经验。丰富执行培训内容，邀请专家学者、实务人员讲解“带封过户”制度流程，解答操作中遇到的问题、难点，在全市法院推广应用。截至2024年10月30日，全市辖区12家法院采用“带封过户”模式成功处置房产110套、房屋建筑面积约12,000平方米，成交金额达2.1亿元。

三、“带封过户（融资）”模式的实践意义

一是努力实现当事人权益最大化。“带封过户”模式坚持善意文明执行理念，尊重债务人的财产处置意愿，降低了执行的对抗性，提升了债务人的偿债能力，有利于债权人权益的快速及时兑现，实现了各方利益的多赢共赢。“带封融资”模式，打通了查封财产的融资瓶颈，实现了价值利用最大化，盘活了查封资产，解决了融资需求，为暂时陷入困境的债务人创造了重生机会。

二是切实节约群众办事成本。“带封过户”模式实现了处置程序的快捷高效，最快7天即可完成交易并结案，提升查封财产处置效率50%以上。审执全流程的适用“带封过户”模式，减少了各方的经济成本、时间成本、信用成本等，使权利的保护驶上了快车道。不动产查封状态下的先行过户，为购房者按揭贷款创造了条件，实现了债权利益、财产利益和融资利益的最大化。

三是有效提升市场交易信心。“带封过户”模式通过公证参与，增加了各方的信任度；借助公证提存，保障了资金安全；采用先过户后解封的方式，确保了交易安全。各部门的联动配合，让当事人和买受人放心安心。交易信心的提升，增加了资源供给和交易机会，激发了市场活力。

感谢社会各界一直以来对济南法院执行工作的关心与关注，下一步，我们将一如既往的坚持以更高质量的人民司法，切实回应好新时代人民群众司法需求，不断提升人民群众的司法获得感和满意度。

谢谢大家！

苏婷：

谢谢张院长的介绍。下面进入提问环节，提问前请先通报所在的新闻机构。

新华网记者：

请问温局长，近年来济南法院执行机制体制创新方面进行了有益探索，请您简要介绍一下“带封过户（融资）”新模式主要创新点有哪些？

市法院执行局局长温磊

温磊：

不动产“带封过户（融资）”的基本理念是充分尊重当事人的财产处置意愿，通过多部门共同参与的府院联动最大限度保障各方权益。主要创新点有：

一是创新多元解纷机制。通过公证机构或者其他调解组织调解使债务人和债权人达成自行处置财产清偿债务的合意，充分发挥多元解纷机制的作用，整合多方解纷资源，形成解纷合力，节省了有限的司法资源，从实质上化解矛盾纠纷，以最低成本实现多方共赢。

二是创新不动产交易模式。公证机构发挥其自身优势，全程参与房产交易和债务清偿过程，为买卖双方办理不可撤销的委托公证书，确保被查封不动产交易的稳定性和安全性。买受人将房款支付至公证机构提存账户，充分保障查封财产和资金的安全性，确保当事人、买受人、抵押权人等利害关系人的权益不受损害。买卖双方自行办理不动产交接手续，无需法院强制腾房，消除了对抗因素，避免了矛盾冲突。

三是创新不动产登记方式。登记部门凭人民法院出具的同意债务人自行处置的法律文书及公证机构出具的价款提存证书，在查封状态下办理不动产过户。公证机构根据债权人和债务人的调解协议向债权人支付案款实现债务清偿后，人民法院再解除对不动产的查封。该交易机制改变了过去自行处置须先解封再过户的交易模式，避免了自行处置过程中财产解封给债权人带来的风险。

四是创新查封不动产按揭贷款机制。买受人有融资需求的，“带封过户”模式可以实现买受人以所购房产抵押进行按揭贷款。银行根据抵押预告登记结果将款项支付至公证提存账户，完成房产过户、清偿债务、解除查封手续后，抵押预告登记转为抵押正式登记。通过与公证机构、住建部门、不动产登记中心、公积金中心、金融机构等多部门的联合，解决了买方的融资需求，降低了交易成本，有助于提高交易活跃度，实现财产价值最大化。

五是创新查封不动产融资偿债机制。债务人因资金周转困难暂时无力偿还债务，需要以查封财产融资偿债的，经人民法院许可，可持相关法律文书向金融机构申请以查封财产抵押贷款，并在不动产登记中心办理抵押预告登记。金融机构将款项支付至公证提存账户，在公证机构参与完成债务清偿、解除查封后，抵押预告登记转为正式登记。查封不动产融资偿债机制，在保障金融机构信贷安全的情况下，解决了债务人的融资需求，实现了为市场主体抒困。

下一步，我们将持续创新工作机制，继续加强与各部门协同合作，联合搭建涉及查封、抵押等权利负担的特殊资产自主交易平台，以提高特殊财产的处置效率，促进资产流转，优化资源配置，进一步提升营商环境建设水平。谢谢大家！

法治日报记者：

请问王庭长，不动产“带封过户（融资）”模式在保障民生、激发市场活力、优化营商环境等方面发挥了积极作用，请您介绍一下不动产“带封过户（融资）”具体办理流程。

市法院执行二庭庭长王齐亮

王齐亮：

首先，我先介绍一下不动产“带封过户”的主要流程：

第一步是引入公证机构进行调解。对于债务人有自行处置意愿的案件，人民法院引入公证机构参与调解。在诉前调解、案件审理、判后答疑、执前督促履行、案件执行等各个阶段，通过公证机构参与调解使债务人与查封债权人达成自行处置财产清偿债务的合意。债务人与查封债权人达成财产自行处置合意的，债务人向人民法院提交自行处置申请，人民法院对调解、和解协议的合法性、真实性进行审查后，出具同意债务人自行处置的法律文书。

第二步是签订买卖合同并提存价款。人民法院同意自行处置的，债务人可以通过公共平台发布不动产信息、广告等寻找买家，公证机构可以为买卖双方办理不可撤销的委托公证书，确保带封不动产交易的稳定性和安全性。债务人与买受人就不动产交易达成合意的，双方签订买卖合同。买受人应将价款支付至公证机构提存账户，充分保障查封财产和资金的安全性，确保当事人、买受人等利害关系人的权益不受损害。

第三步是办理过户登记并交付不动产。住建部门、不动产登记部门凭人民法院出具的同意债务人自行处置的法律文书及公证机构出具的价款提存证书，在查明无新的查封情形下，为双方办理买卖合同网签备案、不动产登记手续。不动产由买卖双方自行交接。

最后是清偿债务解除查封。公证机构根据和解协议，向债权人支付价款清偿债务后，向人民法院出具债务清偿证明。人民法院作出执行裁定书和协助执行通知书，解除对涉案不动产的查封。

“带封融资”主要适用于债务人因资金周转困难暂时无力偿还债务，需要以查封财产融资偿债的情形。接下来，我再介绍一下不动产“带封融资”的主要流程：

第一步是与金融机构签订抵押贷款合同。债务人在公证机构参与下，持人民法院出具的同意债务人自行处置的法律文书，与金融机构签订抵押贷款合同。

第二步是办理抵押预告登记并发放贷款。债务人在不动产登记部门办理抵押预告登记，金融机构根据抵押预告登记结果向债务人发放贷款，支付至公证提存账户。

第三步是清偿债务解除查封。完成债务清偿、解除查封手续，抵押预告登记转为抵押正式登记。

以上就是不动产“带封过户（融资）”模式办理流程，谢谢大家！

山东广播电视台·闪电新闻记者：

杜主任，请您介绍一下，带封的不动产在自行处置的过程中，买卖双方应该如何办理不动产权登记？如果购房人需要按揭贷款，如何办理抵押登记并保证贷款的安全。

市不动产登记中心主任杜建刚

杜建刚：

在法院出具同意自行处置房产的执行裁定书后，交易双方凭买卖协议及公证机构出具的购房款提存证明，共同到不动产登记机构办理转移登记申请。通过“一窗办理”的模式，登记窗口一次性收取买卖双方纳税及过户的材料后，推送给税务机关完成相关的税费计算和缴纳工作，不动产登记机构办理转移登记，房产正式过户到买方名下。不动产登记机构依据法院的解封裁定解除相关查封手续后，将相关共享信息推送给公证机构，完成后续的资金划转手续。

在带封不动产自行处置的过程中，买卖双方达成交易意向后，如果买方需要贷款购房，可凭公证机构出具的首付款提存证书等资料向不动产登记部门申请办理不动产转移和抵押的“双预告登记”，即买卖双方的不动产转移预告登记，以及买方与贷款银行的抵押预告登记，两笔业务同步办理，贷款银行可以凭借抵押预告登记证明放款，保障银行权益。

另外，买方的首付款和银行贷款均全额存入公证机构的提存账户。全款到位后，买卖双方正式办理过户手续，提存的价款清偿债务后解除对不动产的查封，贷款银行的抵押预告登记转为正式的抵押登记，银行的贷款有抵押财产作为保障。如果万一过户手续出现问题未能顺利完成，公证机构会将提存账户中的贷款资金全额返还给银行，实现交易资金零风险。

新黄河记者：

请问冯主任,查封和拍卖是法院的司法职能，为什么查封房产“带封过户”模式需要公证处参与？公证处在这项工作中主要做了哪些工作？

济南市齐鲁公证处主任冯培明

冯培明：

查封和拍卖都是法院的强制执行措施，是由国家强制力作为保障的，人民法院可以保证财产的顺利过户和资金的绝对安全，而“带封过户”是在法院允许下的当事人自行处置，充分尊重当事人的财产处置意愿，由当事人自主交易。“带封过户”提高了处置效率，减低了处置成本。但是，没有法院的强制力做保障，意向购买人会因为担心查封房产的过户问题而降低购买意愿，债权人也会因为担心债务人处置房产后不用价款偿还债务。公证制度是预防性司法制度，公证机构可以发挥职能优势，利用公证调解、公证委托、公证提存、公证代办等流程实现闭环操作，从而预防当事人担心的风险发生，使各方达成相互信任。

为了促成各方当事人达成允许债务人自行处置的合意，公证机构首先要对各查封债权人、债务人进行调解，告知他们“带封过户”自行处置的好处，让他们愿意选择这一模式；为了保证交易稳定性，各方当事人应该签署不可撤销的公证委托，由公证人员代办，非经法定事由不能随便违约，既方便当事人，又避免一方反悔导致交易无法进行，从而保证了交易安全；为了保证资金安全，确保变价款用于偿还债务，交易资金全部提存至公证提存账户，待完成过户后再按和解协议支付相应债权人，如有剩余退还债务人。

以上是对这问题的回答。在此也衷心感谢媒体记者朋友长期以来对齐鲁公证处给予的关注和关心。谢谢大家！

苏婷：

“带封过户（融资）”模式是积极落实上级规定的有力举措，激活了长期休眠的条款规定。近年来，相关部门单位坚持问题导向，切实解决涉诉、涉执主体的法律负担，实现了各方当事人利益最大化，盘活了带封资产，极大激发了市场活力，为推动泉城经济高质量发展提供有力保障。

今天的发布会到此结束，感谢各位发布人，也感谢各位媒体朋友的光临。