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深圳楼市按下“进击键”。
陈跃/发自深圳
“银十”变“钻十”,成为很多深圳地产企业在10月份的共同感受。
据深圳市房地产信息平台数据统计,10月1日~29日,深圳全市新建商品住宅认购量达11911套,日均认购量约410套,多个项目出现“日光”,创下近一年来深圳新房市场交易量新高。
从深圳多个在售新房项目了解到,不仅本地购房者信心在回归,更有外地购房者组团来深圳看房。
国家高端智库CDI研究员宋丁认为,深圳楼市已低迷数年,当下快速回暖复苏态势,正是基于强有力的扶持政策下产生的显著“窗口期”效应。
中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦表示,深圳是在政策刺激下反应最快、反弹力度最大、关注热度最高的城市,外地客户也涌入深圳买房,逆市结束、旺市重临已经无悬念。
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有项目连样板房都卖掉了!
“9·29新政”落地后,已连跌3个月的深圳新房市场率先吹响进击号角,久违的“日光盘”与“千人抢房”景象重现深圳。
据统计,10月份,深圳正式开盘入市的项目达12个,不仅多个楼盘官宣去化率达7成以上,更诞生了两个“日光盘”,一个是位于深圳市龙华区的深业上城学府,332套首推房源开盘3.5个小时售罄;一个是位于深圳市光明区的中建观玥名邸共有2047批客户登记,首推192套开盘1.5个小时售罄。
值得关注的是,两个“日光盘”前后推盘时间仅相隔5天。
除了“日光盘”重现,深圳多个在售项目也出现了客户激增、成交加快的情况。
中房君走访市场了解到,如深圳市宝安区的中铁阅臻府、胤璇中心,光明区的润曦府等10余个项目当前已基本清盘,包括深圳炙手可热的前海板块,10月也已进入新房断货阶段。
有深圳开发商人士表示,“部分卖到脱销的楼盘,比如宝安中心区的越秀项目,还有光明区的华润项目,连样板房都已经卖掉了。”
乘上新政的东风,深圳楼市本轮去库存效果显著,截至10月底,多个一手新盘均表示,仅剩下少量大户型单位或高低楼层房源,甚至有房地产中介机构人士以“房空警报”形容10月月末的新房市场。
刚需楼盘热销之外,深圳豪宅项目在“银十”亦受到热捧,中海深湾玖序项目“国庆7天”销售额超27亿元,金地环湾城、绿景白石洲等项目销售人员同样表示,“10月份是在超负荷卖房”。“10月份的每一周项目的人气都很旺,最后一周人稍微少一点,原因是房源越来越少了,目前项目小户型只剩下40层以上的,180~250平的大户型也卖了六七成,基本算是尾盘了。”位于深圳市福田区的“豪宅项目”金地环湾城售楼处一销售人员小陈表示,新政对于豪宅市场同样有不小的推动作用。
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非限购区域迎来外地购房团
前期持币观望的深圳刚需购房者已最先跑步进场。
“我们属于刚需购房,政策给到了很多信心,也非常利好,感觉现在买房性价比比较高,买完房也有底气了。”有购房者对中房君表示。
“市场低迷时,深圳置换群体多为先卖后买,本月以来新政同样激活了这部分购买力,很多客户也有信心先买后卖了。”多位来自项目的一线销售人员表示。
实际上,信心回稳的不仅仅是购房者,还有开发商和中介机构人士,他们也感觉到了深圳楼市交易信心的恢复。
10月25日,位于深圳市龙华区的宏发悦见誉府连夜拿证开盘,并启动24小时不打烊卖房,当晚部分热销户型售罄,被市场宣称为“夜光盘”。现场有购房者表示,“中介人士带着我在现场蹲点了一天,样板间就看了一眼,就在售楼处等着出价格了,这个月看房的脚步没停歇过,一直在和另一个楼盘对比纠结,没想到那个楼盘清盘了。”
10月28日,在同样位于龙华的卓越珺奕府售楼处,中房君发现尽管已是尾盘且是周一工作日,现场依旧有购房者陆续到访看房,期间也有购房者现场成交下定金。据卓越珺奕府项目反馈,“国庆期间”项目总来访量超3000组,首次到访即下定购房的客户占比达到60%以上。
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不仅如此,进入10月下半月,深圳多个非限购区域楼盘迎来外地购房团,他们也接力成为了10月份深圳楼市交易的又一主力军。据了解,近两周,深圳仅几个高人气楼盘便已接待了超20批次的外地购房团,甚至有楼盘为外地购房团设置了专场看房时间。
“在深圳当下适度取消限购的背景下,估计全国南下深圳买房的现象将会持续。”宋丁表示。
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二手挂牌量仍在持续走高
新政效果也传递到了深圳二手房市场。
深圳市房地产中介协会统计,深圳二手房录得量已连续3周超2000套,截至10月27日,深圳二手房已录得6811套,为2021年2月以来新高,且按当前二手房市场走势,10月成交量大概率将突破8000套。
深圳乐有家研究中心表示,新政后购房者积极入市,乐有家门店接待的二手房看房量对比前一个月上涨49%,同时,议价空间缩小,成交价止跌回稳。从新政后二手房成交单的议价情况看,议价率已经从9月的12%将至9%,是全年最低点。
多个深圳核心片区的二手房中介机构人士亦向中房君表示:“2024年上半年二手房成交价一套比一套低的低迷行情已经过去,10月份成交的二手房价格大部分都高于此前低点。”
以深圳“网红盘”华润城为例,片区中介机构人员称,最近成交的一套华润城润府一期89平方米房源,成交价格为1280万元;新政出台前,同户型最低成交价仅970万元,“现在同户型房源基本报价都在1200万元以上了。”
值得注意的是,根据公开在售二手房源量数据统计,截至2024年10月28日,深圳全市共有68341套有效二手房源在售,在10月二手房成交将破8000套的市场行情下,在售二手房数量对比9月底仍呈现持续走高趋势。
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楼市持续回暖需给予关注
下一步,楼市走势如何?
综合来看,“国庆”火热开局,月底仍在加速跑量,深圳新房认购破万套背后,开发商让利是主要因素。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为,“销售量的反弹,更多是市场以价换量,比如近期深圳出现两个‘日光盘’主要是价格因素。”
多名深圳房地产业内人士认为,尽管房地产市场预期及购房者信心有所恢复,未来楼市活跃态势也将持续,但成交峰值大概率将留在今年10月。
“市场中新房、二手房成交大幅上升是事实,但低迷现象也的确在深圳很多片区显现,在部分偏远、过去虚增量过大的片区,扶持政策的渗透力并不明显,这种楼市的片区分化现象也将长期存在。”宋丁表示,火爆之下,深圳楼市需要面对的另一个问题则是,楼市的持续回暖问题,这需要给予关注。
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3、1.9万亿成交额一直保持1.5万亿以上,有卖也有买,成交额很讲课。上涨1537家,下跌3735家,涨停65家,跌停7家。涨跌数据属于调整的一天,这两天我给大家的策略也是周一二注意洗盘,把仓位控制一下。这里给个标准吧,即便出现调整开始信号,也没必要空仓。半仓以下比较舒服,品种首先滞涨品种,高位品种一律出掉,这两天没有降低仓位的,也可以逐步降低一下,没必要等客观跌破防守线。等日线一笔下跌出现在帮仓位提高到7成以上。 -
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2、主线也有标准了DS和人形机器人(sz300024)同时都有标准了。早盘低开人形机器人(sz300024)也构造了五分钟级别三买,也就是说今天早上的低点就是人形机器人(sz300024)波段反弹的防守线。看明天或者后天了,跌破反弹结束,迎接洗盘,不跌破还能继续上。同样DS,大方向依然没问题,也不谈大风险,只是跟大家说一下节奏的问题。图片这是DS三十分钟级别走势图,横线这里不跌破反弹还可以继续,跌破反弹结束。交易上,目前高位品种要规避,那些滞涨的品种还无所谓,继续持有问题不大。如果板块指数出现调整,首先洗盘的就是这些高位品种,滞涨品种还不一定。