谨慎投资、高标兑现，看绿城中国的“安全法则”|绿城中国_新浪财经

出清包袱、轻装前行，高度谨慎、高标兑现，2024年绿城中国还是把现金流安全放在首位。

2024年上半年，绿城中国营业收入达到696亿元，同比增长22.1%；股东应占核心净利润约49.49亿元，同比增长27.5%。截至2024年6月末，全口径销售额1265亿元，累售未结金额约2302亿元，其中权益金额1695亿元，权益比进一步增长7个百分点至71%。

多项财务数据在当下市场环境中较为亮眼，货币资金751亿元创下历史新高，现金短债比2.1倍维持高位，平均融资成本降至4.0%，上半年新拓项目整体净利率超过10%、回款率达到103%。

尽管行业排名已经冲入前三，绿城中国仍然坚持“底线思维、谨慎稳健”。业绩会上，管理层表示：将以安全为底线，以经营结果最优为原则，以现金流为根本，为绿城的下一个战略周期打下坚实基础。下半年将继续精耕细作抓去化，以经营思维不断自我加压；精打细算抓资金，以开源节流来确保现金流的安全。

财务稳健

现金流充裕

“绿城中国多措并举，在行业持续调整的背景下，努力实现经营结果最优，做到了经营品质稳健、行业地位稳进。”在8月26日举行的半年业绩发布会上，绿城董事会主席张亚东这样总结。

绿城中国确实交出了一份可圈可点的中期财务答卷。

2024年上半年，资金安全性再上新高度。通过强化内源性现金流管理和全方位经营复盘与兑现，截至2024年6月30日，绿城中国货币资金达到751.33亿元。其中受限资金314亿元，可用资金437亿元，相比2023年底，资金总量仍有所增加。同时，实现经营现金流164亿元，与去年同期基本持平。

“底线思维、谨慎稳健”的发展原则，令绿城中国既能够在行业深度调整之时稳步前行，同时又能持续全面优化债务结构，令财务成本再创新低。债务构成中，银行借款1,154亿元，占比提升至77.9%，安全边际进一步提高。现金短债比2.1倍，维持在行业内相对高位，而一年内到期的借款为353亿元，占比23.8%，处于相对低位。

融资成本上，2024年上半年平均融资成本4.0%、期末融资成本3.9%，分别较上年同期下降了40个bp和50个bp，实现了较大幅度下探。

不仅如此，绿城中国的持续回购债券也成为上半年资本市场的一大亮点。截至6月30日，境内债券22.6亿元，其中今年上半年已经回购6.79亿元。管理层认为，积极维持债券二级市场的相对稳定，有利于一级市场的顺利发行。

上半年，公司在公开市场上共成功发行债券51.34亿元，平均发行利率4.05%，其中4笔三年期信用债发行，共计发行40亿元，利率为4.24%；一年期ABS发行利率为3.36%，共发行11.34亿元。此外，仍有323亿元可发行额度在手。

截至中期业绩会召开，公司又公开募集了近30亿元，年内累计发行已经达到了79.49亿元。8月29日成功发行的年内第一期绿色中票，发行规模10亿元，其中非银投资者占6成，充分体现了资本市场投资者对公司的一致看好和认可。

难能可贵的是，绿城中国凭借稳健的经营表现，全力保持了境外融资渠道的畅通，积极推动商业银行跨境联动，提前置换境外债务。

据管理层介绍，2024年上半年公司完成了多笔短期债务的置换工作，完成境外融资置换8.17亿美元，其中3亿美元为提前置换明年到期债务，有效优化了债务久期，通过置换与部分资金的自有资金偿还，境外债务在公司总的债务中的比重稳步下降至15.5%，比去年年底有所降低。

精准拿地

转化再提速

在大本营杭州，绿城创造了上半年18次开盘售罄的纪录，无论流量和权益都稳居杭州的榜首。

上半年，绿城新增15个项目，权益拿地金额154亿元，金额口径投销比为25.3%，预计可售货值333亿元。从拿地结构看，核心二线城市货值占比94%。

管理层强调，谨守高度谨慎，高标兑现的原则，宁可错过也不错投。投资标准更细，突出了项目的流动性、关注项目的性价比、强调投资结构性，同时能力更精。

值得注意的是，在8月7日上海新一轮土拍中，绿城一举斩获两宗地块，其中一宗位于徐汇滨江，楼面价131045元/平方米，刷新全国楼面价纪录。郭佳峰判断，这两宗地块利润率不错，预计明年第一季度会推出。

不过，行政总裁郭佳峰一针见血地说：“现在没有哪个城市包打天下，只有好的项目。”从城市的视角转换到项目的视角，绿城中国把一贯以来“狙击式拿地”的靶心又调小了一圈。

截至报告期末，绿城中国土地储备建面3193万平方米，权益可售面积1372万方，其中一二线城市货值占比为79%，北京、上海、杭州、西安等十大战略核心城市占比55%。

精准投资之下，绿城中国“一年两熟”的运营模式再次升级。在杭州，从拿地到经营性现金流回正，在原先8.8个月的基础上，再次压缩到了7.1个月；在西安，从拿地到首开，由6.7个月大幅度缩短到了3.5个月。以西安港务区的紫堂苑和桂月云翠桂冠双子为例，方案批复仅仅用了20天，从拿地到施工证53天，再次刷新了绿城在西安的纪录，整体的运营效率又提速了14%。

在持续推动组织扁平、职能融合和管控优化之下，绿城从拿地到开工，全集团平均水平由2.1个月优化到了1.7个月；拿地到经营性现金流回正，从11.6个月进一步缩短到了9.5个月。

轻装前行

提升资产质量

在下行市场中，主动计提减值往往是企业甩掉历史包袱的一种方式。上半年绿城中国资产减值拨备为17.5亿元，主要包括14.2亿元的存货减值和3.3亿元的往来款减值，相比2023年同期的资产减值拨备4.62亿元有所增加。

据了解，存货减值主要是集中在2020年下半年获取的项目，部分的车位或者业态销售价格不及预期。如武汉桂语朝阳计提3.3亿元，泰州桂语听澜轩计提1.4亿元，奉化凤悦印湖计提了1.1亿元等。往来款减值的3.3亿元主要是合作项目，主要为房地产市场下行，对应收合联营公司款项计提减值所致。

绿城中国执行董事、执行总耿忠强在业绩会中回应，一个项目是否减值或者是计提多少减值受多方面因素影响，比如房地产市场走向，包括公司营销策略，甚至周边竞品打法等等，有一定不确定性，现在很难说未来还有多少减值需要计提。

他表示，未来相关工作的重心是进一步加强存货的精准化管理和存货周转效率的管理，全方位提升公司的资产质量，筑牢利润的护城河。

国盛证券最新研究报告指出，绿城中国已售未结资源充足，历史包袱逐步减轻，业绩向好，维持“买入”评级。

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文/初晓