金隅近64亿元再度加仓朝阳十八里店板块 新盘去化压力几何？

转自：贝壳财经

一锤定音，6月25日，国企金隅以底价63.8亿元再次将北京朝阳区十八里店一宗宅地收入囊中。

公开信息显示，这已经是金隅第三次落子北京朝阳区十八里店。作为十八里店板块的一级开发商，金隅深耕于此，此前已先后落地3个项目（其中第二次拿地获得了两宗地块），如今这三个楼盘都已分别入市，销售情况如何？金隅能否实现“名利双收”？

十八里店板块“浮沉”

最新成交的地块为朝阳区十八里店朝阳港一期土地一级开发项目1303-686地块、1303-687地块，起始价为63.8亿元，设定上限价格73.37亿元，土地性质为R2二类居住用地、A334托幼用地，土地面积约4.77万平方米，建筑控制规模约12.59万平方米。

按照竞拍规则，该地块当竞买报价达到上限时，转为在此价格的基础上现场竞报“现房销售”面积程序；当现场竞报“现房销售”面积达到上限时，转为现场摇号。但是，该地块在报名环节仅收到金隅一家企业报名，最终地块以63.8亿元底价成交。

与去年9月同区域摇号成交的朝阳十八里店678地块相比，金隅底价摘地显得冷清。

2023年9月，朝阳十八里店678地块开拍直接竞价“触顶”进入现场摇号，共吸引33家房企参与，最终上海成通京置业摇中该地块，溢价率15%，成交价28.75亿元，销售指导价7.8万元/平方米。随后，该地块由保利操盘开发，项目定名为“保利·朝央和煦”。

合硕机构首席分析师郭毅解读称：“两块地冷热不同，一方面与北京土地市场的冷热相关，去年房企的补仓意愿强，土地市场升温；另一方面，此次出让的地块体量、面积更大，相比于去年的地块面积小、跑量快的特征，今年的地块操盘难度更大。”

值得关注的是，金隅作为该板块的一级开发商，此前也是两次进驻十八里店板块，凭借“一己之力”将该板块热度带了起来。其中，2021年10月12日，朝阳区十八里店朝阳港一期土地一级开发项目1303-693地块，金隅与昆泰联合体以底价37.6亿元摘得；2022年6月1日，朝阳区十八里店朝阳港一期土地一级开发项目1303-685、694地块，金隅与住总联合体以底价38.8亿元摘得。

值得一提的是，上述项目销售指导价均为7.5万元/平方米，成为目前市场在售的金隅参与打造的金隅昆泰·云筑、二期金隅住总·云尚、三期金隅住总·云悦。而此次金隅拿下新地块，业内人士普遍认为其或将打造云筑四期。

在售项目去化如何？

回顾区域发展历史，十八里店朝阳港在两年前还是一片沉寂，在北京市场上寂寂无名，直到金隅联合昆泰、住总等国企先后两次拿地并随着“云筑”系列项目的入市，板块才随之活跃起来。

尤其是17号线十八里店站的开通、紧邻云筑系列项目的人大附中朝阳学校南校区落地，以及正在扩建中的朝南森林公园等一系列举措，都吸引了不少北京购房者的目光，比如云筑一期成为朝阳区销冠。

那么，“云筑”系列项目入市后网签数据如何？根据北京住建委的数据显示，截至6月28日，云筑一期（云筑家园）2022年4月28日取得预售许可证，如今536套房源已经网签432套，网签均价7.50万元/平方米，去化率81%。

但是，随后入市的云筑二期（云尚家园）和三期（云悦家园）的去化率刚过一半。数据显示，云筑二期2022年12月9日取得预售许可证，400套房源网签263套，网签均价7.52万元/平方米，去化率66%；云悦家园2023年3月17日取得预售证，368套房源网签198套，网签均价7.57万元/平方米，去化率54%。

对比来看，同片区的保利朝央和煦于2024年1月取得预售许可证，共394套房源，目前网签204套，去化率52%，流速明显高于云筑三期。新京报记者也根据公开信息查询了2024年北京新房市场在售代表项目的去化水平，云筑三期和保利朝央和煦50%的去化率表现目前算是中等水平，不算特别高。

但是，不可否认的是，就目前市场而言，云筑二期和三期项目还是面临着去化压力。尤其是随着板块内竞品的增加和朝阳区不同板块的激烈竞争，金隅在开发后期项目时将面临同台竞技的压力较大。

“对于金隅来说，十八里店本身就是金隅做的一级开发，对这个片区的规划和发展更熟悉。此次金隅‘兜底’拿地，也承担了国企对于这个片区城市建设和城市更新的责任。但是，金隅此次拿地的价格还是相对较高的，和保利项目去年摇号成交的地价接近，且金隅在已经有三期项目的情况下再新增12万平方米的大体量，如何在利润和去化层面做平衡，还是有压力的。”郭毅如是说。

同时，十八里店板块内部和区域不同板块间的价格战也更激烈。此次，金隅拿地的成交楼面价50694元/平方米，按照出让文件中的新房指导价规定，未来商品住房预售指导价7.9万元/平方米，现房销售指导价为8.1万元/平方米，具体价格可有8%的浮动。

但是，从周边竞品看，云筑三期的新房指导价约为7.5万元/平方米，保利朝央和煦的指导价为7.8万元/平方米，而相邻的朝阳区王四营板块的保利锦上，二期售价约为7.1万元/平方米。

中指研究院土地市场研究负责人张凯也表示：“此前十八里店板块内在售的金隅和保利的新盘月均流速尚可，整体去化率均过半，此次新项目入市将为板块内改善型需求提供新的选择，但周边几个项目产品类型同质化，存在一定竞争压力。”

新京报记者 徐倩

编辑 杨娟娟 校对 柳宝庆

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