转自：团结报
□ 本报记者 许晨星
2024年我国房地产政策和市场走向备受关注。从中央经济工作会议到政府工作报告，都强调积极稳妥化解房地产风险，促进房地产市场平稳健康发展，并提出加快构建房地产发展新模式。4月30日，中共中央政治局召开会议，指出要继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。值得注意的是，本次政治局会议首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。
稳增长目标下，房地产如何发挥“稳定器”作用？当前房地产要重点警惕哪些风险，如何防范化解？如何进一步优化房地产政策措施，积极构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展？围绕这些话题，记者采访了多位长期关注和从事房地产行业的民主党派成员。他们结合各自研究和观察，从不同角度提出了意见建议。
房地产仍是“支柱产业”
带动作用不容小觑
据国家统计局公布的数据显示，2023年四季度和全年国内生产总值初步核算结果：房地产业四季度绝对额为17782亿元，同比降低2.7％，全年绝对额为73723亿元，同比降低1.3％，占总GDP约5.8%。
房地产业的健康发展对GDP增长的贡献不言而喻。多位专家表示，近年来，中国经济面临多重因素交织叠加带来的下行压力，其中内部因素与房地产有很大关系。
“健康的房地产业不仅可以改善居民的居住条件，更可以凭借其产业链图谱，拉动建材、家具等行业的长期发展。”民建江苏省委会副主委、民建徐州市委会主委，徐州市副市长林斌则指出，房地产是国民经济的支柱产业，规模大、权重高、链条长、牵涉面广，对上下游相关产业带动效应强。
房地产在调节经济周期、稳定就业、促进居民消费以及提高居民居住品质等方面也发挥着积极作用。民革党员、上海城投控股股份有限公司资产管理部负责人李丹说：“房地产作为重要的投资领域，能够刺激经济、确保就业，并承担蓄水池功能。同时，房地产及上下游产业链吸纳了大量就业人口，为农村剩余劳动力提供了充足的就业岗位。”
林斌表示，房地产政策不断调整优化的主要考量包括销售规模、销售价格的稳定及开发企业的良性运行。下一步要适应“房地产市场供求关系发生重大变化”这一基本现实，调整限购、限售等政策，同时进一步优化营商环境，给予开发企业更多的政策支持，培育健康良性的市场主体，从而为房地产市场平稳健康发展打下坚实的基础。
“房地产政策调整优化的主要考量包括稳定市场、防范风险、促进房地产市场健康发展等方面。”谈及近年来房地产调控的政策落地效果，民进会员、福建省龙岩市城市发展集团有限公司副董事长、总经理廖伟平认为，一是政策调控有效抑制了房地产市场过热，保障了市场稳定；二是政策引导了房地产行业结构调整和转型升级，促进了房地产市场的健康发展；三是政策调整也带来了一些挑战，如对地方政府财政收入的影响以及房地产行业链上下游企业的调整和变革。
李丹表示，房地产市场的过热和波动也可能对经济产生负面影响，因此，政府需要不断调整优化房地产政策，以实现房地产市场的平稳健康发展。“政府可以通过调整首付比例、贷款利率、购房资格等政策措施，以及推进老旧小区改造、县域及镇域旧房升级等工程，来优化房地产市场的供需结构，满足不同层次、不同需求的人群的住房需求。”
市场低迷折射多重风险
亟待积极稳妥化解
中国房地产业协会市场报告显示，2024年一季度，房地产行业持续处于深度调整过程中。商品房销售面积及金额同比走势“断崖式”下行，成交规模持续下降；国房景气指数从上年末的93.33下调至92.07。一季度，全国商品房销售面积22668万平方米，较上季度减少15.8%，同比减少19.4%；商品房销售金额2.1万亿元，较上季度减少22.5%，同比减少27.6%。两项指标在1至2月同比走势出现“断崖式”下行，3月跌幅小幅收窄，但跌幅依然明显。
2024年的楼市“小阳春”，来得比以往要更晚一些。记者走访发现，“小阳春”虽迟但到，不过多是以价换量，复苏比较缓慢。未来楼市想要持续走强，仍有赖于政策的支持，以及市场信心的进一步恢复。
“房价下跌受多重因素影响，有利亦有弊。”廖伟平指出，房价下跌首先会导致居民财富减少和消费信心下降，进而影响整体经济增长和就业形势，还会引发开发商资金链断裂，加剧房地产行业的调整和压力，进而影响房地产市场的供给和需求关系。此外，房价下跌导致银行不良贷款率上升，加剧了金融风险，会对整体金融系统稳定带来挑战。
谈及购房群体，民建会员、无锡市住房城乡建设局综合开发管理处副处长郭维军认为，市场上原子化、游离态的购房人已经不多，除去少量购买力充裕的头部客户和保障性住房覆盖人群，主要是新就业和改善性需求人群，主体是职场里的中青年人。“以人定房或者可以近似理解为以职定房、以岗定房。由此，鼓励实体企业附设房地产开发公司，以市场化方式满足职工住房需求成为可行的选项之一。”
近年来，恒大等房企接连出现债务违约和财务风险等问题。分析原因，全国政协委员、民革安徽省委会副主委周世虹认为，这一方面反映了房地产业多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式不可持续，亟待向租购并举、服务民生、安全规范、符合市场供求关系和城镇化格局的新发展模式平稳过渡；另一方面也反映了当前对房企，尤其是规模房企的日常监管仍然较为薄弱，主要体现在：规模房企资金来源复杂，难以掌握风险全貌；组织结构庞杂，大幅提高监管成本；信息披露不足，难以实现社会监督。
“改革商品房预售制度和销售计价依据已经成为社会共识和时代要求，符合市场规律和公平原则，对于促进房地产市场的稳定也有积极意义。”周世虹表示，他围绕房地产先后提交了多篇提案，包括以系统性思维推动房地产市场制度改革、以建筑面积计价销售改为以使用面积计量销售等建议。
值得一提的是，周世虹的相关建议也得到有关方面积极回应，有的已经照进现实。例如，广东省肇庆市等地已在探索按住房套内面积计价宣传销售。“取消公摊”的话题屡屡冲上热搜榜单，从侧面反映出，消费者希望和开发商处于一个比较平等的地位，期盼着商品房价格更加公平透明。
构建房地产发展新模式
促进平稳健康发展
5月9日，浙江省杭州市发布《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》，称将全面取消住房限购。连日来，地方层面的房地产市场政策进入密集优化调整期，包括调整优化住房公积金举措、阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限、优化限购等。
与此同时，一线城市限购政策也进一步放宽。4月30日，北京市住建委发布《关于优化调整本市住房限购政策的通知》，提出在执行现有住房限购政策的基础上，允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭，到五环外新购一套住房。这也意味着，北京自2011年起执行了13年的住房限购政策，迎来首次调整。
“虽然近期房地产市场存在一些波动，但支撑房地产市场高质量发展的要素条件也在不断聚集增多。”林斌指出，从供给端看，今年以来，国家各部委一系列利好政策不断落地，这些都有助于优化市场供给。从需求端看，市场对高品质住宅存在比较旺盛的需求。
林斌进一步指出，我国城镇存量住房建筑面积已超过300亿平方米，按照每年2%的折旧补偿，也需要新建6亿多平方米住房，在满足群众多样化居住需求、激发潜在住房需求有序释放等方面，工作空间还很大。
“我国在加快完善“市场＋保障”的住房供应体系，确保我国住房供给渠道与类型多元化的同时，要处理好保障性住房供给对市场化购房需求的挤出效应问题。”民革党员、上海社会科学院经济研究所副研究员张伯超指出，下一步需要各地政府出台更具针对性的保障性住房建设与供给政策与更加细致全面的入住群体准入标准，推动保障性住房更多面向购房有困难且收入不高的工薪收入群体，防止保障性住房供给挤出购房刚性需求。
在今年全国两会上，全国政协委员、民革广东省委会副主委、深圳市委会主委何杰提出提案，呼吁进一步加强规模房企日常监管，推动房地产业向新发展模式平稳过渡，防止房企的无序扩张。
何杰建议，完善规模房企监管和风险预警机制；限制房企工商登记层级，对房企控制金融机构进行严格清理规范；同时要加强规模房企信息披露要求。
“当前，我国房地产市场正处于转型期，虽然遇到了一些困难，但持续发展仍然有广阔的前景和坚实的支撑。随着中共中央重大决策部署持续落实，各项工作有力有序有效推进实施，相信一定能够有效化解风险，构建房地产发展新模式，推动房地产市场平稳健康发展。”周世虹指出。
廖伟平建议，加快住房供应体系改革。加强政府主导下的住房供应体系建设，通过土地供应、开发建设、政策引导等手段，提高住房供应的稳定性和质量。建议政府加大对保障性住房建设的支持力度，同时鼓励社会资本参与，构建多元化的住房供应体系。对房地产开发企业的信用监管，推动建立健全商品房价格形成机制，防止价格虚高和优化商品房样板的基础性制度。
李丹表示，房地产政策的不断调整优化是实现房地产市场平稳健康发展的关键。政府需要综合考虑多种因素，制定科学合理的政策措施，以促进房地产市场的长期稳定发展，为经济增长和社会进步提供有力支撑。
更多声音
民革党员、安徽长城置业集团阜阳有限公司副总经理 王峥
2024年政府相继出台了一系列有利于市场稳定、风险缓解的政策举措，包括放松在房地产方面的管控从而释放需求端的潜力；通过“平级两用”公共基础设施建设、保障性住房、城中村改造“三大工程”的推出，将产生良好的投资效益和拉动效应，弥补房地产投资持续下滑的态势。预计，房地产业在多个利好政策的作用下会逐步趋稳，房地产市场也会呈现上升的态势。
民建会员、江西省萍乡市诺家房地产经纪有限公司总经理 曾令础
非住宅（车库、商铺）交易税费过高、计算方式复杂，税费评审定价评审过高，不利于非住宅产品的交易；在处理“烂尾”房地产项目破产管理案件中，需考虑消费者迫切“交房”“办证”期盼，及烂尾商业地产项目要预留出消防设施修缮安全、后期运营相关费用。发展新模式方面，在盘活国有商业或住宅闲置资产中，可委托给第三方商业管理运营公司以专业团队进行整体招商运营、租赁、出售等，以促进国有闲置资产的保值增值创值。
民进会员、辽阳众兴置业有限公司董事长 王胜杰
“房住不炒”是房地产业新发展模式的根本要求，推动用地多元化供给模式改革。用地供给多元化将有助于降低土地成本。建议：一是构建城乡统一的用地市场，推动农村集体建设用地和宅基地入市，分流大城市的市场需求。二是盘活存量建设用地，激活土地二级市场，探索在存量更新区域内实行土地用途弹性使用制度。三是建立“以人定供”的市场化土地交易机制，根据常住人口变化动态调整住宅用地指标。
民盟盟员、江苏科技大学（张家港校区）商学院副院长 黄鹏
应客观看待房地产及相关产业对实体经济的实际拉动效应。我国的房地产政策经历多轮调整优化后，基本实现了“房住不炒”的政策目标，建议未来的房地产政策优化应当与城市更新与大规模以旧换新政策结合起来，充分考虑存量房地产及其附属物的更新问题，以实现程度更深、范围更广的消费拉动效应。
民建会员、中山中原物业顾问有限公司总经理 植建军
民营房企的债务风险过高，主要原因除了前期的快速高成本扩张的基础原因外，还是因为价格成交量持续下跌而造成资金困难。建议对房地产企业的白名单审核适当放宽，银行要真正落实对白名单房地产企业（尤其是民企）的资金扶持力度，渡过难关。政府监管部门对民企的监管资金的使用约束比例、申请流程等也要进一步优化。
九三学社辽阳市委会副主委、辽阳明旺工程咨询有限公司总经理 张生
建议重点建设改善住宅老旧楼结构安全、消防、环保等关键指标以“城市体检”基础数据为依据，政府回收“烂尾楼”、老旧小区等，安置新市民，盘活存量房；逐步剥离学区、金融等属性，回归居住基本属性和价值，同时平衡教育资源为支撑；“漏斗和虹吸效应”使一线城市集聚太多人口，城乡定要统筹发展满足不同需求人群，不摊大饼式扩张超大城市。
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