年终盘点｜去年百强房企花1.3万亿元拿地，哪些房企拔头筹?|房企_新浪财经

转自：贝壳财经

2023年，土地市场复苏节奏缓慢，多数房企特别是大中型民营房企投资仍较为保守，拿地规模和力度都处于较低水平。相比之下，央企、国企及部分区域性民营房企拿地仍保持一定投资规模。

业内人士认为，相较于过去几年房企在各线城市攻城略地，目前，“少城市、精地块”的拿地策略是普遍共识。

那么，2023年哪些房企在持续拿地？土拍规则如何影响2024年土地市场走势?

中海地产、保利发展新增货值位居前二

2023年底推地节奏有所加快，带动企业拿地总额增速转正。据中指研究院发布的《2023年全国房地产企业拿地TOP100排行榜》显示，2023年，TOP100企业拿地总额约为1.32万亿元，拿地规模同比微增1.7%，TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为42.8%。

从新增货值来看，中海地产、保利发展、华润置地占据榜单前三位。2023年，中海地产以累计新增货值2585亿元占据榜单第一；保利发展、华润置地紧随其后，累计新增货值规模分别为2336亿元和2206亿元。TOP10企业2023年新增货值总额约为1.60万亿元，占TOP100企业的41.0%。

另据克而瑞的数据显示，百强房企分化更为明显，过去一年有近五成企业投资停滞，但仍有25家房企拿地金额超过百亿元，以央企、国企为主。而且，有部分房企拿地金额较2022年有显著提升，如中海、绿城、中国铁建等同比涨幅超过30%。

事实上，2023年，央企、国企及地方国资仍是拿地主力，大型央企、国企投资力度较高。尤其是央企、国企在重点城市土地市场参与热度较高，其中，中海地产、保利发展等全国性龙头企业仍在多个重点城市广泛布局，重点城市拿地金额TOP10房企中有半数以上为央企、国企，这与稳健型国企、央企的资金状况相对较好有直接关系。

整体来看，2023年，TOP100企业中，央企、国企及地方国资拿地的企业数量和金额占比均约80%，受融资能力、销售能力和信用资质等优势影响，土地资源向其聚集趋势较为显著。其中，保利发展、中海地产、华润置地、建发、招商蛇口、中国铁建、越秀地产、华发股份等央企、国企位列拿地金额TOP10。

值得关注的是，中建系公司连续两年保持较高投资规模，在建筑业务承压下，积极拓展自投地产业务。除中海地产、中海宏洋外，中建东孚、中建智地、中建玖合等子公司也连续两年进入拿地金额TOP100。大型央企、国企抓紧在土地市场底部适度补充资源，有助于在市场回暖后抢占先机。

取消地价上限，市场分化加剧

虽然央企、国企是投资的主力，但是大中型稳健民企也保持一定投资规模，尤其是部分区域性中小民企也在加大拓展力度。2023年，TOP100企业中，民营企业数量增加至15家，但拿地金额占比仅为10.7%，表明当前民营企业仍保持较为审慎的态度，平均拿地规模相对较小，且多数为中小型房企。

中指研究院企业研究总监刘水表示，从具体企业来看，龙湖、滨江等大中型稳健型民营企业仍保持一定投资规模，以匹配资金周转和销售去化。随着行业加快出清步伐，部分地方性中小房企紧抓拿地窗口期，抢占土地资源以提升市场份额，比如，伟星集团保持较高投资规模，连续两年进入拿地金额TOP20；大华集团连续两年进入拿地金额TOP50。2023年，方远、长隆等背靠母公司，加大房地产行业投资力度；建杭、坤和等善于合作的地方民企聚焦杭州，积极拓展市场。

在土拍政策上，自2023年9月开始，多地陆续取消土地地价限制。据中指研究院监测，2023年10月以来，实施集中供地的22城相继发布新挂牌宅地公告，19城优化地价上限要求，其中18城推出住宅用地不设最高限价（天津部分地块取消地价上限），宁波土地溢价率上限由15%提升至30%；而北京、上海、深圳仍延续之前限地价规则。

此外，2023年，地块上建设的商品房销售限价政策亦持续优化。比如，南京、成都、福州等3城已明确取消销售限价，杭州部分区域取消限价，合肥、济南、青岛、天津等14城新挂牌宅地文件中对销售限价均未明确设置，而北京、上海、郑州目前仍有销售价格限制要求。

随着地价上限取消后，各地优质地块竞拍热度也呈现攀升的势头，表现为市场分化加剧，非核心地块则“回温”有限。对此，刘水认为，具体来看，地价上限取消后，热点城市的核心地块热度升温，带动整体溢价率上涨，但房企投资布局仍审慎，高价地数量有限。而且高溢价土地多为央企、国企获取，中小房企拿地压力较大。

业内：未来土拍市场将持续分化

展望2024年，刘水表示，取消地价上限的城市，在房企投资聚焦下，预计部分核心地块将竞拍出高溢价，但土拍分化仍将延续，非核心区仍会出现底价成交甚至流拍。而北京、上海、深圳有望根据市场变化优化土拍规则，如部分区域取消或提升溢价率上限等。央企、国企由于资金实力相对较好，后续拿地金额占比或继续提升；而对于中小房企而言，核心城市拿地压力增加。值得注意的是，随着部分地块竞争更加激烈，若企业高溢价拿地，则将导致项目利润压缩，在市场调整期，房企仍需将确定性的销售作为首要考虑因素，优中选优，保证项目安全性。

2023年，房企在投资上的谨慎态度、聚焦策略贯穿了整年，从投资百强门槛的大幅下降、销售百强投资总量的下降均得以体现。在这样的投资局面中，央企、国企的优势显著，尤其是在重点城市、核心地块的竞拍上，央企、国企持续“霸榜”，有效地提升了优质土储、优化了土储结构。

克而瑞分析人士预计，谨慎拿地的主旋律还将延续至2024年，在影响房企投资的两大因素——资金与预期未有明显好转之前，拿地意愿将保持弱复苏。因此，未来投资也将延续两大分化走势：从城市层面看，土地市场还将低热运行、持续分化，在城市和地块选择上，一二线城市及市区核心地块、配套完善地块将更受房企青睐。此外，结合核心城市土拍松绑的举动来看，土地竞拍将回归市场化，房企拿地从过去的“拼运气”回归“拼实力”，对于房企的资金实力、运营实力都提出了更高的要求，龙头房企在获取优质地块中优势将持续放大，行业的集中度或将持续走高。

新京报记者袁秀丽

编辑武新校对柳宝庆