宝山区精细设计“产业地图”，提高亩均产出含金量

转自：上观新闻

深耕新型碳材料的上海翔丰华科技发展有限公司，将上海视为企业开疆拓土的重要目的地。然而，新材料研发对中试场地有着迫切需求。毗邻市中心、能装下全产业链、周边生活氛围浓厚……能匹配上所有理想要素的场地并不好找。

翔丰华科创园效果图

“工业上楼”契机下，翔丰华的选址之困迎刃而解。外环线旁，高约80米的摩天大楼化身翔丰华科创园，成了企业心仪落脚地。大楼采用“上轻下重”空间布局，由上至下依次布设研发、中试、生产等功能，实现“产业上下游就在上下楼”。

翔丰华科创园是上海推动工业上楼、打造智造空间，破解空间资源紧约束，走出具有新时代特征的新型工业化道路的生动探索之一。近期，宝山区摸排、梳理出首批“智造空间”项目，总建筑体量超260万平方米，平均容积率为2.5。宝山区经委相关负责人剖析其中“门道”：推动低效用地升级为高效用地，低端产业迈向中高端产业，提高亩均产出，释放发展增量。

将产业链装进摩天大楼，需考量的因素远超想象。翔丰华相关项目负责人直言，荷载和物流动线就是两处关键。

荷载设计考量着项目方精准洞察需求的能力。不同产业所需荷载不同。如果设计时荷载过大，投入成本大，可能大材小用。反之，荷载过小很难匹配企业需求，则会使空间闲置。经充分调研，翔丰华科创园将荷载定为2吨/平方米。“工业上楼”后，物流动线由平面变垂直，需兼顾安全与高效。比如，针对层数10层及以上的建筑，货梯要设置高低区，梯速建议设定为1-2米/秒。

“‘工业上楼’成本不小，首先要算好经济账。”翔丰华相关项目负责人举例，比如，生产空间需增加层高，势必要牺牲对外可租售层数、面积。再加之因生产增设的货梯、空调等设备导致能耗上升，运营成本也需提前考虑。在他看来，只有当这些要素都考虑完备，才是企业“上楼”的最佳时机。

产业也是衡量能否上楼的标准之一。生物医药、新材料、智能制造等“精密小轻”产业适合上楼，钢铁等传统重工产业并不适合工业上楼。目前，市经济和信息化委员会正强化市区联动，拟制订《智造空间设计指引》《智造空间产业指引目录》等配套细则，鼓励支持轻生产、低噪音、环保型企业上楼。

盘出土地高价值，光“上楼”还不够。

因地制宜、因企施策，宝山区经委相关负责人认为，楼高不是关键，能否匹配市场需求、招得进企业，盘活低效用地才是核心。其中，产业混合用地是现实路径之一。

以翔丰华科创园为例，除布设全产业链功能外，企业专门拿出约200套人才公寓，让生产、生活功能更贴近。

纵观全球率先探索“工业上楼”的城市实践，产业混合用地成为重要路径之一。上海全市层面，张江科学城率先进行探索。日前发布的《关于促进张江科学城科技创新和产业融合发展规划土地管理试点意见》明确，创设产业综合用地（M0）类型，针对主导功能为工业或研发的项目，允许工业、研发、仓储、公共服务配套等功能混合配置。

不少企业留意到一项关键指标——配套设施面积从15%增至30%。盛罗生物医药（宝山药谷）相关负责人认为，“配套设施是否‘混搭’，事关提升竞争力。”

以宝山药谷为例，一期项目尚未竣工验收就已“预热”，90%以上的载体完成去化。他进一步解释，除厂房载体的专业性外，生物医药企业很看重甲类危险品仓库、污水处理、电力保障、蒸汽等公用工程设施的高可靠性，以及能否就近就便享受高品质公共实验室、公共活动空间、人才公寓等综合服务设施。一期园区建造中，约四分之一的成本就投向了这些隐形领域，恰恰成为企业愿意“埋单”的理由。

相较于普通项目，“工业上楼”类项目更讲求定制化设计。从设备、工艺、流程到排放，都要根据企业需求有针对性地跨前规划，并明确产品功能定位、布局构成、产品比例、自持比例等。

进一步推动高端制造业升级发展，在宝山区经委相关负责人看来，精细设计“产业地图”，正是为避免一哄而上，确保新增空间用于发展实体经济、支持工业发展、促进产业升级，并在试点成熟的基础上稳步推广“智造空间”。

文字：王嘉旖

编辑：张睿芃

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