金基地产刹车

文/乐居财经 许淑敏

卢祖飞的合作链条，又加上了中海发展。

今年7月底，中海发展首席技术官、供应链公司董事长杨鸥赴南京造访金基地产。金基集团董事长卢祖飞与其进行了一番交流。

卢祖飞称，希望借此机会，双方建立深入合作基础，特别是针对重合度较高的优势集采品牌品类相互支持赋能，共同打造建材采购新生态。

金基集团深耕南京已有三十年，在地产开发方面，它与政府平台、国企单位合作颇多。除了朗诗、三盛等民营房企，更多是绿地、南京城建、电建地产、南部新城开发建设、南京公用等国资平台。

“捆绑”国资，不仅让金基集团规模得以拓展，还在于助力融资。

但秉持着“小而美”的金基集团，初期发展并不快，直到近几年才加快了拓展步伐，跃入南京房企销售排行TOP3行列。去年，它更是挤入全国房企销售前100位。

拓展节奏颇快，让金基集团开始陷入裁员、合并等负面传闻，其似乎也开始放慢扩张的脚步，不再大规模拿地，而是走上了代建的新路。

对于金基集团入局代建，市场议论颇多。

扩张后急踩刹车

金基集团曾一度加快地产投资的步伐。

去年7月，南京第二批次集中供地当中，金基集团一举拿下4宗地，分别位于大校场、人居森林、桥林、老城东等板块，总斥资逾70亿元。

一时之间，这家深耕南京三十年的本土房企，讨论诸多。尤其是于市场形势尚未明朗的情况下，金基集团依然能够逆势扩张，颇耐人寻味。

这几年，多数民营房企选择的是停止、暂缓拿地，保证现金流安全。但金基集团却选择了大规模拓展，打响知名度，从一家不受关注的小房企，发展成为南京本地规模房企。

翻开2018年-2020年南京房企TOP20销售榜单，均不见金基集团的身影。

但到了2021年，金基集团以114.15亿元的销售额，进入南京房企TOP20销售榜，位居12名。再到2022年，金基集团于南京实现销售额142.85亿元，跻身南京房企销售前三行列。

根据机构公布的2022年房地产企业销售榜数据，金基集团销售额169.8亿元，位居榜单第91位，已进入榜单前100。

金基集团的发展速度，不可谓不快。过去三年的时间内，金基集团大概增加了十几个项目，仅2023年，金基集团新推项目便有5个，包括新睿樾府、璟樾府、璞悦和园、璞悦隽园以及金基瞻月府等。

2023年1-9月，金基以97.85亿元的销售额，依然位居南京房企销售榜前三，仅次于保利发展、招商蛇口。

但另一边，金基集团似乎开始放慢扩张的脚步。今年以来，金基集团并未有拿地动作，公开报道中，并无新增土储。

而且负面消息亦接踵而至。年初，网上开始传言称金基集团大裁员，并且裁员比例达到30-40%。

金基集团针对此裁员的报道，专门进行了澄清，发出一份《关于涉及我司不实言论的情况说明》，提及金基地产正在进行组织架构及人事等方面的调整。

其表示，集团根据上一年度考核绩效进行10%左右的组织优化，由2022年300人调整为2023年的270人，并同事按照5%进行补充招聘。

而按照网上传出的消息，金基地产的组织架构调整，主要集中在南京城市公司。其中包括，撤销原战略投资部，以及撤销原财务中心合并至集团总部，撤销原工程管理中心、运营管理部、总工办，合并成立工程运营部等等。

可见，在行业收缩态势之下，金基集团也不得不进行一番调整，向管理要效益。

除此之外，金基集团项目开发速度也变慢了。其去年7月拿下的秦淮综合地块，开发了近一年多，才入市。2023年9月，金基瞻月府才正式开盘。

与该项目同期拿地甚至更晚拿地的项目，都早于年初入市。

于房企而言，项目周转更快，才能更快回流现金，保证运营。而金基集团拖了一年多，才推进项目，难免影响运营资金回流。

做起了代建

不再大规模拿地、拓展的金基集团，走上了代建的道路。

今年9月，金基集团官微发布消息称，金基集团成功携手江苏瀛洲发展集团，中标连云港市海州区全周期管理服务项目（LTC2022-26#地块），开启了苏北地区的代建业务。

连云港海州区LTC2022-26#地块项目的委托方，为江苏瀛洲发展集团，是连云港市国资平台企业和连云港市海州区内，实施基础设施建设的重要运营主体。

从金基集团投资版图来看，代建为近两年新发掘的业务。

天眼查显示，金基控股对外投资子公司达35家（5家已注销）。其中，近两年新成立的公司只有南京金基建设管理有限公司，该公司成立于2023年3月10日。

该公司经营范围包括建设工程施工；建设工程设计；住宅室内装饰装修；房地产开发经营；物业管理；企业管理咨询；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；企业管理；酒店管理；工程管理服务等等。

南京金基建设管理目前对外投资企业，仅有一个——南京金基玖阳建设管理有限公司。后者由南京金基建设管理持股60%，另外40%股权由南京玖阳企业管理有限公司持有。而南京玖阳企业管理最终受益人为陈洪前，该人士所属集团为南京拓元投资发展。

南京拓元投资发展正是金基控股的第一大股东，该公司由江红涛（卢祖飞妻子）、卢祖飞二人各持股51%、49%。兜兜转转，南京金基玖阳建管的所有权，还是牢牢把握在金基控股手中。

从南京金基建设管理具体高管来看，王海龙担任董事长，陈洪前担任总经理。需知道的是，王海龙自2017年开始，便担任金基控股执行总裁。

公司总裁主管代建业务，足以见得金基集团对于新业务的重视。

只是代建业务开展并不容易，大部分都是品牌房企形成一定的产品力以后，才能够对外扩张。但金基集团在南京以外，知名度并不算高。

从金基集团过往二十余年的发展路径来看，其发展速度确实缓慢，没有跟上品牌房企高规模发展的步伐。

自2001年开始，金基集团成立南京金基房地产开发有限公司，以南京主城为中心发展地产项目。2008年，才正式成立金基集团，开启了集团化发展。

金基集团也曾向全国布局，但始终没有太多火花。2008年，金基集团进入湖南、内蒙古等地；2013年，其首入山东青岛。

行至今日，在金基集团的官网上，省外的项目仅罗列了3个，分别为包钢金基广场、青岛泰山路九十九号、星湖湾二期。

在金基集团对外输出的内容当中，始终强调坚持走“小而美”的路子。

尽管前几年，金基集团通过加速拓展，打开了南京本地的市场，但外部却鲜有动作。而且当时，金基集团拓展南京市场，有南京当地业内人士曾对乐居财经表示，金基高调拿地扩张的背后，是其明后年有筹划上市的打算。

早在2021年11月，金基有意抹去招牌上的“地产”二字，名称由“南京金基房地产开发（集团）有限公司”更名为现有名称“南京金基控股（集团）有限公司”。

但时隔两年，金基集团依然没有上市动静。

这样一个非上市房企，整体规模并不算大。当下，房企地产开发主业发展受阻，纷纷入局代建，这一赛道竞争愈发激烈，而能够分得一杯羹的金基集团，更引人关注了。

捆绑国资

能够布局代建，除了一定的产品实力以外，关系、人脉亦是重中之重。

金基集团创始人卢祖飞很是低调，网上几乎很少关于他创业、打拼的故事，只知道他是60后，大专学历。

但从企业关系当中，又可以窥见，卢祖飞与国央企有不少交集。例如卢祖飞旗下持有两家上市公司，分别为A股上市公司“测绘股份”（股票代码：300826.SZ），以及科创板上市公司晶升股份（股票代码：688478）。

其中，测绘股份成立于1991年，原名南京测勘院，2004 年完成体制改革，业务包括城市规划、建设到管理的全周期，及为各行业提供的时空信息一体化服务，涉及自然资源、规划、住建、城管、园林、财政、审计、安全、地铁、供电、水务、人防、消防、考古、文保等数十个行业。

而这些行业，与政府密切相关。这或许也是金基集团能与南京公用、南京交通产业等平台关系紧密的原因之一。

另外，晶升股份已于今年4月份上市。上市当天，南京市市长陈之常出席并致辞，栖霞区委书记戴华杰等领导一并见证了上市，可见政府对该科技公司的重视程度。

当前，该公司实控人为李辉。虽然卢祖飞从2021年开始，接连辞去晶升股份董事长、董事及科技与战略委员会委员等职务，但仍为大股东。

在地产开发方面，金基集团与政府平台、国企单位合作颇多。

像是南京南部新城金基·望樾府、新睿樾府、河西中北金基·朗樾府、中北金基·涵樾府等项目，均是金基集团合作开发而来。

其此前的合作对象，除了朗诗、三盛等民营房企，更多是绿地、南京城建、电建地产、南部新城开发建设、南京公用等国资平台，甚至还有包头钢铁集团，合作触角早已伸至内蒙古。

密集的关系网当中，金基集团能够在连云港中标代建项目，也便不足为奇。

值得一提的是，上述提及的总裁王海龙，在加入金基集团之前，历任南京市国土资源局地籍管理处副主任科员、主任科员、土地储备中心副主任、第三分局局长、土地利用处处长、副局长。

资金腾挪

“捆绑”国资，不仅让金基集团得以拓展规模，更多还在于助力融资。没有上市的金基集团，这些年来，多依赖股权质押融资获取资金。

天眼查显示，金基控股当前新的股权出质10笔，历史股权出质足足有29笔。而今年至今，金基控股已新增6笔股权融资信息。

单从这6笔股权融资分析，金基控股3次出质标的企业南京金基通产置业，对应的质权人包括南京通产爱建企业管理合伙企业（有限合伙）、南京交通产业集团、南京金基善鸿企业管理咨询公司。

其中，南京交通产业是金基集团背后的大金主之一，该公司由南京交通产业由南京铁路建设投资和南京公路发展（集团）各持股74%和26%，穿透背后是南京国资委100%持股。

实际上，金基控股与这家国资企业关系匪浅。据乐居财经获悉，南京金基通产置业最早是由金基控股和南京交通产业共同出资组建的公司，后者于2014年3月退出股东序列。

双方合作并未终止，去年1月，金基集团将南京金基通产资产价值510万股权数额，出质予南京通汇融资租赁（南京交通产业旗下控股子公司）。更早之前的2020年9月，金基集团还将南京金基通产置业价值2.5亿元股权数额出质予南京交通产业。

最近，金基集团与南京交通产业集团共同打造的金基山川江樾，正准备入市。

除此之外，金基集团内部也进行股权质押操作。

作为质权人的南京金基善鸿企业管理咨询，穿透过后，发现该公司由南京金基通产置业持股98%、金基控股持股2%，同样作为质权人的南京通产爱建企业管理合伙企业（有限合伙），背后大股东亦为南京金基通产置业。

不管如何，多层关系链条之下获得的资金，让金基集团这几年有了逆势扩张的勇气。

卢祖飞抱负其实很远大，他对于“金基”这一名字解释为：金者，金石也；基者，千秋基业也。

发展至今，金基集团旗下拥有金基地产、金基文商、测绘股份三大业务板块。

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