转自:中国经营网
本报记者 杨让晨 张家振 上海报道
“有比较好的重资产项目,有很好的资源,能够创造价值,才能去做轻资产输出。”在日前举行的2023年观点商业年会上,光大安石资产管理总裁周颂明向包括《中国经营报》在内的媒体记者表示,要做好轻资产品牌运营并不容易,同时轻资产运营的口碑也很重要。“轻资产运营项目有些能做,有些不能做,很容易受干扰,最后就会变形,所以做不好宁肯不做。要有这个底气。”
在周颂明看来,目前的轻资产运营市场很乱,“因为很多公司‘一窝蜂’地去布局轻资产业务,实际上很多是不具备能力的。”
周颂明进一步表示,光大安石最开始是从重资产项目入手布局的,但在这一过程中发展,对部分项目、城市的把握是不准的。而在一线城市比较好把握,部分城市的项目位置也较好。
以青岛市为例,据周颂明介绍,光大安石在青岛市布局的轻资产管理项目,最开始是锁定优先购买权,一旦条件合适就购买。“所以,最开始布局的轻资产项目风控做的很好,这是比较重要的。”
不过,周颂明也坦言,现在机构对于涉及到前期开发的项目会重视很多,之前认为可能排名行业前十或前二十名的上市公司项目是安全的,但并没有从底层逻辑的角度去考虑现金流,没有考虑是否能够顺利退出。
“实际上,很多项目的现金流达不到投资回报的要求,是无法有序顺利退出的,所以现在政府部门对项目回报的要求也在提高。轻资产项目要做好并不容易,光大安石把其当作锻炼产品的能力。未来,不同资产类型的项目公司都能去做,包括战略性合作方式,对于资产运营能力而言是需要优先考虑的。”周颂明表示。
不过,随着城市更新市场的逐步拓展,存量和增量商业地产结合等也成为行业内的新兴话题。周颂明表示,目前,光大安石做的项目90%都是城市更新改造类项目。“因为大部分是并购而来或者接手的烂尾项目,所以光大安石并没有特别标准化的项目。”
以光大安石的第一个存量更新项目——观音桥不良资产拍卖项目为例,据周颂明介绍,该项目在先后增加了通道、电梯,进行了内部动线改造后,重新整体恢复经营。“之后开始又做了第二轮项目。因为该项目设施比较陈旧,装修各方面看上去都较为落后,而光大安石旗下的项目都定位年轻、时尚,所以对建筑内部进行了重新装修,局部做了调整,花费约为1.5亿元。”
周颂明进一步表示,在项目改造过程中,最重要的一点是没有闭过一天店,光大安石纯粹是利用晚上的时间进行装修。“未来的存量项目更新改造,不一定都要推倒重建,部分项目进行局部改造即可。”
在周颂明看来,在未来的城市更新中,旧改项目是重头戏,特别是对于商业地产而言地段很重要,新开发的项目会越来越少,未来的更新运营将更重要。“城市更新需要因地制宜地去做,对开发商、施工方的产品能力等综合性要求会比较高。”
(编辑:张家振 校对:翟军)
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