光大安石资产管理总裁周颂明：轻资产运营项目“做不好宁肯不做”

转自：中国经营网

本报记者 杨让晨 张家振 上海报道

“有比较好的重资产项目，有很好的资源，能够创造价值，才能去做轻资产输出。”在日前举行的2023年观点商业年会上，光大安石资产管理总裁周颂明向包括《中国经营报》在内的媒体记者表示，要做好轻资产品牌运营并不容易，同时轻资产运营的口碑也很重要。“轻资产运营项目有些能做，有些不能做，很容易受干扰，最后就会变形，所以做不好宁肯不做。要有这个底气。”

（在周颂明看来，做好轻资产运营工作并非易事。受访者/图）

在周颂明看来，目前的轻资产运营市场很乱，“因为很多公司‘一窝蜂’地去布局轻资产业务，实际上很多是不具备能力的。”

周颂明进一步表示，光大安石最开始是从重资产项目入手布局的，但在这一过程中发展，对部分项目、城市的把握是不准的。而在一线城市比较好把握，部分城市的项目位置也较好。

以青岛市为例，据周颂明介绍，光大安石在青岛市布局的轻资产管理项目，最开始是锁定优先购买权，一旦条件合适就购买。“所以，最开始布局的轻资产项目风控做的很好，这是比较重要的。”

不过，周颂明也坦言，现在机构对于涉及到前期开发的项目会重视很多，之前认为可能排名行业前十或前二十名的上市公司项目是安全的，但并没有从底层逻辑的角度去考虑现金流，没有考虑是否能够顺利退出。

“实际上，很多项目的现金流达不到投资回报的要求，是无法有序顺利退出的，所以现在政府部门对项目回报的要求也在提高。轻资产项目要做好并不容易，光大安石把其当作锻炼产品的能力。未来，不同资产类型的项目公司都能去做，包括战略性合作方式，对于资产运营能力而言是需要优先考虑的。”周颂明表示。

不过，随着城市更新市场的逐步拓展，存量和增量商业地产结合等也成为行业内的新兴话题。周颂明表示，目前，光大安石做的项目90%都是城市更新改造类项目。“因为大部分是并购而来或者接手的烂尾项目，所以光大安石并没有特别标准化的项目。”

以光大安石的第一个存量更新项目——观音桥不良资产拍卖项目为例，据周颂明介绍，该项目在先后增加了通道、电梯，进行了内部动线改造后，重新整体恢复经营。“之后开始又做了第二轮项目。因为该项目设施比较陈旧，装修各方面看上去都较为落后，而光大安石旗下的项目都定位年轻、时尚，所以对建筑内部进行了重新装修，局部做了调整，花费约为1.5亿元。”

周颂明进一步表示，在项目改造过程中，最重要的一点是没有闭过一天店，光大安石纯粹是利用晚上的时间进行装修。“未来的存量项目更新改造，不一定都要推倒重建，部分项目进行局部改造即可。”

在周颂明看来，在未来的城市更新中，旧改项目是重头戏，特别是对于商业地产而言地段很重要，新开发的项目会越来越少，未来的更新运营将更重要。“城市更新需要因地制宜地去做，对开发商、施工方的产品能力等综合性要求会比较高。”

（编辑：张家振 校对：翟军）

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