中交地产代建业务停滞不前、负债率偏高，前三季度亏损超10亿

房地产行业销售复苏乏力，房企整体业绩仍面临挑战，部分央国企也不例外。

10月29日，央企中交地产发布第三季度公告，第三季度营业收入27.87亿元，较上年同期减少0.74%；归属于上市公司股东的净利润-4.63亿元，同比减少79.23%。

今年前三季度，中交地产共实现营业收入115.5亿元，较上年同期减少24.26%；归属于上市公司股东的净利润-10.32亿元，上年同期亏损1.74亿元

截至本报告期末，中交地产总资产1438.86亿元，较上年末增加4.79%，归属于上市公司股东的净资产22.54亿元，较上年末减少31.54%。

前三季度，中交地产实现全口径签约销售金额297.02亿元，较上年同期减少14.37%，权益口径签约销售金额215.67亿元，较上年同期减少10.10%；实现签约销售面积134.39万平方米，较上年同期减少13.49%。

综合前三季度的房地产市场来看，中交地产销售额、营收和利润均下滑的表现并不意外。

今年以来，上市房企的业绩普遍承压，今年上半年A股上市房企中超过六成净利润出现下滑甚至亏损，同时销售层面的季度分化、城市差异也是显著特点。

在行业大势下，企业更难言逆流而上，所能做的也就是集中于保项目交付和销售回款，尽可能改善现金流状况和负债表现。

在偿债能力方面，截至三季度末，中交地产的资产负债率为87.29%，相比上年末上升1.16个百分点；有息资产负债率30.13%，相比上年末下降1.33个百分点。

今年上半年，中交地产的全口径签约销售额和回款额较去年同期有一些提升，但三季度市场状况恢复弱于预期，整体销售额仍低于去年同期。

由于一些项目销售不畅、中交地产不仅面临较大的去化压力，还需要继续计提坏账。

业绩报告显示，截至三季度期末，中交地产合并计提减值准备的金额21.35亿元，较期初增加11.79%，本期计提3.14亿元。其中，应收账款坏账本期计提287.48万元，存货跌价准备本期计提3.11亿元。

计提坏账增多，导致中交地产的利润率大幅下滑。2023年前三季度，中交地产的毛利率仅为5.08%，同比下降6.37个百分点；净利率为-8.29%，较上年同期下降9.12个百分点。

在新业务层面，最近两年，中交地产也加强了在代建方面的拓展。去年5月初，中交地产宣布聘任刘辉为公司代建板块的总经理。刘辉曾任世茂集团副总裁、华北区域董事长兼总裁。

中交地产当前的董事长李永前曾在绿城中国任职五年，对于绿城在代建方面的发展有清晰的认识。因此最近几年，中交地产也希望在代建业务方面有所突破，但进展却不如预期。

今年6月，中交地产在定增回复函中表示，最近三年，其代建业务收入为1050万元、1155万元及2477万元，占当期营业收入比重约为0.1%，占比较低；代建业务毛利率为57.56%、35.39%及-4.55%，其中2022年代建业务毛利率为负的主要原因为部分项目收入未达到确认条件。

在2020-2022年度代建业务收入保持上升趋势，主要系近年来充分利用中交集团主业优势与合作方资源，积极布局代建业务。

中交地产当时表示，公司尚未实际开展融资代建业务。至于原因，产品溢价能力不足可能是一方面。

除了代建业务进展缓慢外，中交地产这两年在行业调整期引入部分职业经理人后，也暂时未看到对公司业绩有明显的提升和改善。

最近两年，多位来自民营房企的职业经理人加盟中交地产。原阳光城辽宁区域总裁颜龙，加入中交地产担任投资管理部总经理；原万达规划院副院长葛宁，担任中交地产成都公司总经理；原宋都地产西南区总经理冯潇，加入担任中交地产成本管理中心总经理等。

房地产行业下行的大趋势下，中交地产多个项目销售情况不及预期，不过在负债管控方面，作为央企仍然具有一定优势，在融资和债务兑付方面较大多数民营房企表现要正常。

中交地产在半年报中曾表示，下半年将加强资产负债率、带息负债等关键指标管控，做好资金接续，确保债券按期足额兑付、债务到期偿还，防范财务风险。

在融资环境尚未完全回暖的当下，资源更多的向央国企倾斜，作为央企的中交地产也具有融资优势。今年上半年，中交地产成功发行上半年成功发行公司债、中票、供应链ABS，合计超170亿元。

下半年中交地产也继续发行了不少债券。10月17日，中交地产（000736.SZ）发布公告，拟公开或非公开发行不超过人民币43亿元（含43亿元）公司债券。本次发行公司债券不向公司股东优先配售，期限不超过5年（含5年）。

对于当前的发展状况，中交地产也提到了风险问题，包括资产负债率偏高、商业运营整体专业能力偏弱、滞重资产去化慢等问题仍然没有得到根本解决，还有产品溢价能力不足等。

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