首批房企“第三支箭”落地,受益公司扩围难改分化趋势

首批房企“第三支箭”落地,受益公司扩围难改分化趋势
2023年06月28日 21:17 第一财经

在“退市版图”范围不断扩大的背景下,首批房企“第三支箭”发行落地有望提振市场信心。

6月27日晚间,保利发展大名城中交地产福星股份4家上市房企集体公告,宣布收到证监会关于定向增发的同意注册批复。这意味着,在“第三支箭”涉房股权融资放开7个月后,首批房企再融资正式落地。加上此前招商蛇口定增并购事项注册生效,5家房企预计募集资金约284亿元,房企股权再融资逐渐打开新局面。此外,陆家嘴定增并购也已获得交易所并购委审核通过。

克而瑞地产研究分析,相比“第一支箭”(信贷)、“第二支箭”(债券),股权融资流程复杂、周期长,进展一直不尽如人意。不过,“第三支箭”政策惠及面不限于规模国央企,部分中小上市房企也将受益于此。但也有地产研究人士对记者表示,“保交楼”是首要目标,各类融资支持的具体效果还要进一步观察,企业间分化趋势依然在强化。

多个第三方平台数据显示,今年1~5月房企融资规模同比下降,其中5月融资总额同环比均下降,信用债发行明显下行。

“第三支箭”首批落地,资金要怎么用?

自2022年11月28日“第三支箭”政策发布,时隔7年恢复上市房企及涉房上市企业再融资,至今已有整整7个月时间。房企股权融资进展较“第一支箭”和“第二支箭”的落地滞后。

对于首批房企股权融资计划获批,中指研究院企业研究总监刘水对记者表示,这说明“第三支箭”近期落地速度在加快。

Wind数据显示,去年11月以来,A股市场已有30家房企发布定增预案。从批复时间来看,上述4家房企从发布定增公告到证监会批复同意,用时6个月左右,其中,中交地产最快,前后不足3个月。

在定增审批过程中,交易所问询是重要一环。从多家房企的定增问询函来看,监管层对募投的必要性高度关注,问询内容主要聚焦在认购对象及认购资金来源、募投项目或投资标的情况、发行主体的债务风险及经营情况等方面。克而瑞地产研究认为,这体现了监管层重视募投的合规、合法、合理以及资金的安全性。

在资金用途方面,根据证监会推出的房企股权融资调整优化5项措施,符合条件的房地产企业可以实施重组上市,并允许上市房地产企业发行股份或支付现金购买涉房资产。其中,发行股份购买资产时,可以募集配套资金,资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等,不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。

另外,新规允许上市房企和涉房上市公司再融资,允许上市房企非公开方式再融资,并引导募集资金用于政策支持的房地产业务,包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目,经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设,以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。允许其他涉房上市公司再融资,要求再融资募集资金投向主业。

目前获证监会、交易所并购委批复或审核通过的企业中,募集资金用途主要有三个方面,包括保交楼、补充流动性及偿还债务、资产收并购。其中,招商蛇口、陆家嘴募集的是并购重组配套资金,前者计划募集的85亿元资金将用于存量涉房项目、标的公司的项目建设、补充流动资金、偿还债务等;后者计划募集的66亿元资金将用于支付收并购现金对价、中介机构费用及其他充足相关费用,以及补充上市公司和标的资产流动资金、偿还债务。

保利发展募集资金规模最大,预计不超过125亿元,将投资用于广州保利领秀海、西安保利天汇等14个项目及补充流动资金;中交地产计划募资35亿元,拟用于政策支持的房地产业务,包括公司“保交楼、保民生”相关的房地产项目开发建设,以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金和偿还债务等;福星股份计划募资13.4亿元,用于红桥城K6住宅项目、K15项目及补充流动资金;大名城计划募集25.5亿元,主要用于项目投资及补充流动资金。

受益范围扩大,出险房企有无机会?

从已经落地的信贷支持和债券融资进展来看,国企和民企、优质房企与出险房企之间存在较大分化,贷款机构和债券投资者普遍偏谨慎。

相比之下,“第三支箭”的受益房企有所扩围,其中既有央企、国企,也有大名城、福星股份等中小民企,既有“三道红线”的“绿档”企业,也有“黄档”企业。刘水认为,此次(批复结果)没有表现出更明显的偏向性,表明监管机构在加大支持各类型房企的股权融资。

以福星股份为例,该企业近三年“三条红线”均处于“黄档”,截至2022年末,剔除预收账款的资产负债率、净负债率以及现金短债比分别为58.6%、54.5%、0.6。克而瑞地产研究认为,福星股份整体主要为短期流动性问题,通过定增发行可以有效防范和化解项目及企业经营风险。

“这也表明,由于股权融资不直接增加负债规模,该项政策支持的关注点更多集中在资金使用效益上,能够真正帮助到风险可控、对资金迫切需求的企业,增强其发展预期。”克而瑞地产研究认为,“第三支箭”的政策效应或将更加明显。

但对于出险房企能否获得相应支持,机构普遍持谨慎态度。目前排队审核的计划定增企业中,不乏中南建设金科股份华夏幸福绿地控股等出险企业。其中,中南建设已在4月13日收到深交所的问询,重点关注问题集中在财务风险、内部控制、债务重组等情况。

“对于这类经营脆弱性较高的房企来说,定增方案的制定、募投的可行性说明以及经营管理调整排布都是增强获批预期的关键,部分情况相对较稳定的出险房企或能借此找到出路、脱离困境。”克而瑞地产研究称。

刘水认为,未来一段时间将有更多房企股权融资获批。这对于改善房企流动性及融资环境,将有较明显的积极影响。

也有地产研究人士对记者表示,当前政策主要方向在于“保交楼、保民生”,而且已经明确允许并鼓励并购重组,融资审核并不会因为哪家房企较弱而特殊对待,建议市场对“第三支箭”的效果预期保持谨慎乐观。

分化趋势下有人退市、有人忙抛售

从地产行业整体融资规模来看,目前尚未形成稳定的乐观趋势。克而瑞地产研究中心在6月13日发布的一则报告中称,5月份80家典型房企的融资总量为263.29亿元,环比减少56.4%,同比减少60.4%,为2020年以来单月新低。其中,房企债券发行178.46亿元,环比减少49.3%,同比减少59.8%。

中指研究院数据也显示,虽然房企融资成本继续下降,但5月非银融资总额为529.8亿元,同比下降24.4%,环比下降27.2%。其中,作为主要支撑的境内信用债发行241.4亿元,同比下降45.6%,环比下降40.9%,占比则降至50%以下。

此前,在“第二支箭”融资政策支持下,房企信用债融资占比持续攀升,今年2月一度接近80%。不过,5月房企海外债再次恢复发行,总金额22.7亿元。

纵观1~5月房地产行业非银融资,其中信用债发行1947.2亿元,同比下降4.5%;海外债发行110.7亿元,同比下降22.5%;信托融资182.8亿元,同比下降65.4%;ABS融资905.5亿元,同比下降15.2%。

综合来看,今年以来获得各渠道融资支持较多的非央企、国企仍以万科、碧桂园、绿城等头部企业为主。分化趋势下,越来越多上市房企正因财务或面值原因濒临退市,部分中小房企可能已经无缘“第三支箭”。

继蓝光发展、嘉凯城之后,昔日千亿房企泰禾集团也进入最后的退市“等待”。*ST宋都*ST海投*ST嘉凯ST美置ST粤泰ST阳光城等则均已因为触及强制退市规定而停牌。

截至6月28日收盘,A股共计11家房企股价低于2元/股。而根据中指研究院6月13日的统计数据,A+H股中35家上市民营房企逼近退市,A股有14家,H股有21家,多数是出险房企。其中,7家房企基本锁定退市。

而另一边,在并购融资政策支持下,行业并购热度逐渐升温,部分企业寻求股权出售退出房地产。根据中指研究院监测,5月房地产行业共披露45笔并购交易,比上月增加了14笔。其中,25笔披露金额的交易涉及金额约244.2亿元,环比增长165.6%,平均单笔交易规模9.8亿元,环比增长80.6%,标的以房地产开发项目(公司股权)为主。

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