杭派房企冒尖

文/乐居财经 许淑敏 

6月，杭州第五批集中供地刚开始二十多分钟，推出的5宗地便已出结果，4宗地封顶待摇号，触顶比率80%。

几十家房企正翘首以盼，希望运气能够降临自家。

杭州土拍的热度不减，竞争者又多。光是江湾新城地块便有70家企业参与竞拍，创下参拍记录，而良渚新城地块也有30家企业竞拍，另外顺风路地块有17家企业竞拍。

中签率不高，参与的企业来自各地，但最终冲出重围的依然为杭派房企，拿下上述热门地块的，分别为绿城、滨江、建杭置业。

杭派房企，对于守住大本营，似乎势在必得。杭州土拍屡次“出圈”，背后原因不仅仅在于市场韧性、地块优质，也在于杭州本土房企的活跃。

近期，绿城董事会主席张亚东在开股东大会的时候，随时看手机盯杭州土拍信息；滨江董事长戚金兴也在股东大会上传递“集中兵力，在最好的战场(杭州)打仗”的信息。

在闽系、粤系房企陆续出险的情况下，许多杭派房企依旧在安全范围内，仅有宋都股份、德信中国等少数房企，遇到流动性问题。

在多数房企盲目追高周转、高杠杆之际，杭派房企总体保持“低调”，追求“小而美”的风格，以稳定发展为主。

实际上，杭派房企除了滨江、绿城等两家典型代表以外，近年来包括建杭置业、坤和集团等均有不少动作，而杭州“老十八家”也露面颇多。

今年上海首轮土拍，作为老派房企的大家房产、钱江房地产、浙江交控等均有参与。而参与的方式，大部分都是以合作开发为主。

这些房企的掌舵者，大都低调多年，比如建杭置业老板赵建、坤和集团老板李宝库等。

守住阵地

杭州土拍市场上，滨江、绿城依旧为赢家。

每一轮集中供地，都少不了滨江拿地的身影。今年，杭州五次集中供地，滨江拿下了11宗地，共斥资约154亿元。

而这仅仅只是公开招拍挂市场的情况，除此之外，滨江还通过收并购等方面增储。6月20日，滨江公告称，其在杭州交易所以23.25亿元间接获得杭州3个地块51%的权益。

绿城也不敢示弱，于杭州第二批集中供地当中，以总价37.8亿元斩获了2宗地块，又于第五批集中供地当中，摇中了两块热度最高的宅地，斥资共69亿元。据此计算，今年绿城在杭州土拍市场亦砸了百余亿元。

绿城、滨江这两家杭派房企，稳稳占据杭州市场的头部。机构榜单显示，2023年前5月，滨江以694.4亿元的销售额，占据杭州房地产市场TOP1位置，而绿城次之，销售额291亿元。

近些年，说起“杭派房企”的代表，往往是以绿城、滨江作为典型案例。

一方面在于，绿城创始人宋卫平早期带来的行业产品革命影响深远，让产品力成为绿城的立身之本，并一举成为规模房企。

那以后，杭派房企在产品上不断“内卷”，以品质、细节闻名，成为杭州市场特色。一众杭派房企以此冲出本地，走向了全国。

滨江则在产品成本把控上闻名。作为最早一批通过标准化设计、建造，以战略型集中采购降低成本的房企，其将管理费用、销售费用、财务费用“三费”控制在极致低水平内，保证优质地块的获利。

另一方面，当前市场下行之下，不少房企陷入流动性危机，而绿城、滨江仍能保证资金安全，并维持规模拓展。

它们都有着“聚焦”的拿地原则。比如绿城把投资策略聚焦到中心城市，绿城高管透露，去年1000多亿总货值聚焦在北京、上海、杭州，正是因为这种聚焦，让去年的新增货值转化率达到了50%多。

而滨江同样，高度聚焦杭州大本营。截止2022年底，滨江土地储备中杭州占65%，浙江省内包括宁波、嘉兴、温州、金华、湖州、台州等二三线城市占比20%，而浙江省外占比仅15%。

按照戚金兴的说法，“城市中心有得拿，就不到外围拿；杭州有的，尽量少到浙江拿；浙江有的，尽量少到长三角；长三角有的，就尽量不到全国拿。”

滨江在熟悉的区域进行投拓，无论是人脉、资源，或是开发经验等方面，都具备优势，控成本也更为容易。

得益于此前的运营模式，绿城、滨江均已挤入行业TOP10行列。今年前五月，绿城以827.4亿元的销售额位居行业第7位；滨江销售总额801.7亿元，位列行业第9位，同比上升了7个名次。

逆势“冒头”

杭派房企自成一系，保持坚挺，在闽系、粤系房企暴雷不断的情况下，杭派房企依旧在安全范围内，仅有宋都股份、德信中国、祥生等少数房企遇到流动性难题。

在多数房企盲目追高周转、高杠杆之际，杭派房企保持“低调”，追求“小而美”的风格，守住大本营。

不难看出，除了绿城、滨江有一定规模之外，其余杭派房企并不为外部区域的人所熟知。

如今市场触底，机会更多，不少杭派房企此时开始“冒尖”。

比如建杭置业，一家成立仅4年的杭派房企，从2019年创立到现在，短短几年时间，已经拥有了30个项目，去年销售额达到321.3亿元。

眼下，建杭置业已跃升杭州房地产销售TOP3位置。今年前五月，仅杭州一地，建杭置业销售额达到222.8亿元。

其表现出了强烈的拿地意愿，几乎参加了今年杭州土拍中所有热门地块的争夺。杭州第五次集中供地当中，建杭置业也幸运摇中了其中一宗，地价3.56亿元。

不仅仅在杭州市场，建杭置业也在绍兴等地拿地，今年以总价约10.64亿元竞得绍兴丁斗弄宅地，溢价率约12.7%。

另一表现积极的房企还有坤和集团。其成立于1995年，早年开发了白荡海人家、山水人家等住宅项目，但后续露面并不多。

这两年，坤和集团开始频频现身土拍市场，去年聚焦于杭州，一共新拓了11个项目，包括天澜海岸、揽云锦绣里等项目。

今年3月，坤和集团也摇中了杭州下沙中心区单元地块，总价30.2亿元。

类似建杭置业、坤和集团等杭派房企，能够在此时冲出重围，很重要的原因在于，通过合作方式进行扩张。

乐居财经统计过，建杭置业30个项目中，占股超过50%（不含）的项目仅仅6个。其中只有3个项目为100%持股，分别是杭州的商业大平层项目江与河、衢州的国风澜园和绍兴丁斗弄项目。

而且建杭置业与滨江关系密切，30个项目中，与滨江集团合作的项目多达19个。除了滨江之外，建杭还有不少合作伙伴，与坤和、龙湖、越秀、华润、兴耀等20余家房企都有过合作。

而坤和集团也鲜少独立开发项目，主要与大房企合作开发，坤和集团更多是财务投资人的角色。

坤和集团官网显示，截至2022年底，坤和正在投资开发及运营的房地产项目30余个，分布于杭州及环杭、环沪区域重点城市。据了解，其合作项目的对象包括滨江、绿城、万科、龙湖、融创等。

不仅坤和集团，包括天阳地产、保亿置业、金成集团等杭派房企，多年来坚持“小而美”，不追求过度规模化，让他们躲过一轮危机，甚至开始加快拓展。

2023年，天阳地产时隔6年重返杭州拿地，以9.4亿拿下钱塘区江东一路北住宅地块1，溢价率11.83%。

从销售上看，2022年，天阳地产销售规模72.9亿元，保亿置业销售额53.3亿元，金成集团销售额81.6亿元，均未超百亿。

它们偶有拿地，保证一定规模，亦有不被打破的原则，像是保亿置业的四优产品法则，金成集团坚持杭派精工，天阳地产不做简单复制、绝不牺牲品质。

相同的是，作为杭派房企，它们对于产品都有着坚持。

“老十八家”重现

说起“杭派”房企的来源，其实来自于最早活跃于市场的“老十八家”。

这其中，包括上述提及的滨江集团，另外还有广宇集团、杭房地产、宋都集团、西房、大家房产、浙江建工、浙江交投、中天集团、东南网架、浙江精工、浙江新厦、钱江建设、钱江园林、九乔集团、月星集团、成美园林和迪佛公司。

这些房企，早期隶属省、市、区的统建办，负责危房拆除、改建，而后才逐步改制组建成为地产公司。

例如广宇集团，隶属于上城区房屋建设开发公司，而杭房和大家房产，早期分别为杭州市统建办和杭州市城建开发公司，至于滨江集团，也是由滨江房屋建设开发公司改制而成。

或许正是这样的出身，决定了它们对于扩张的审慎。

经过多年打磨之后，“老十八家”有的已经鲜少披露地产业务，比如东南网架，有的保持着一定的地产投资规模，比如月星集团、浙江精工，还有的则开始准备拓展，比如大家房产、浙江交投、钱江房产等。

尤其是大家房产，表露出了对外扩张的意愿。尤其对上海执着，上一年，上海多批次土拍中，大家房产基本都有参与，也联合钱江房地产以12.2亿元总价拿到了浦东新区惠南东城区中单元地块。

今年1-5月，大家房产销售额177.0亿元，行业排第43名，同比增长103.9%。在多数房企销售金额不增反减的前提下，大家房产算是个少数的例外。

近几年，钱江房产也是重回土拍市场。去年，钱江房产分别联合大家房产、滨江，拿下来上海两宗地块，耗资共23亿元。

而浙江交控在进入上海市场时，也是通过联合开发的方式。去年，浙江交控&象屿联合体以总价37.78亿元斩获普陀区桃浦社区H6街坊H6-5地块。

不难看出，杭州“老十八家”同样青睐于合作拿地的方式，或许在于其自身开发经验仍不充足，因此需要规模房企进行操盘，以免出现失误。

它们选择的对象，大多数还是同属一系的杭派房企，毕竟知根知底，更有信任感。

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