正当房地市场“金三银四”热潮重现，复苏迹象明显时，资本市场里却炸响了一道声惊雷：
4月13日上午9时，香港联交所上市的新力控股被强制退市，成为暴雷房企退市第一股。
这也为大家敲响了警钟：市场回暖并不意味着出险房企已经脱困，中国房地产行业重回正轨道阻且长。
那么，问题来了：出险房企中，谁会步上新力的后尘，又有谁能抓住市场和政策的机遇成功“上岸”？
01
昔日“黑马”黯然离场
对于新力这家房企，杭州读者或许比较陌生。
新力进入杭州的时间较晚。2020年，新力以14.5亿元拍得了位于余杭区瓶窑的两宗宅地，项目命名为“新力·启云府”。这是新力首次、也是唯一一次进入杭州。
但是，在中国房地产界，新力曾是一匹狂飙的“黑马”。
2010年，33岁的张园林在南昌创立了江西新力置地。2016年，上一轮房地产牛市启动，新力也开始了爆发性增长，从2015年的45亿元增长近三倍至161.3亿元。随后，新力走出江西，2017年将总部迁至上海，开启了全国性扩张之路。
2019年11月15日，新力登陆港交所。2020年是它的高光时刻，合约销售额1137.3亿元，跻身千亿俱乐部，排在行业第35位，成为“江西地产一哥”。40出头的张园林，由此跻身福布斯全球富豪榜。
然而，新力大举扩张的背后，是其疯狂的举债。这是一家典型的“高杠杆、高周转、高负债”三高房企，于是，在之后的政策调整中，新力的资金链开始吃紧。
2021年7月，网上突然传出一封“新力地产老板求救信”。至此，张园林与境外投资者的矛盾公开白热化。
新力控股也从此“摆烂”，裁员降薪、楼盘停工、年报停发。伴随而来的是新力的股价闪崩，2021年9月20日，新力股价断崖式下跌87%，市值蒸发120亿港元，宣布停牌。
根据2021年9月新力最后一次披露的财报，公司总负债为918亿，总负债率近82%，其中流动负债754.28亿元，一年内到期的短期债务约132.4亿元，现金及银行结余约为193.5亿元，短期债务占现金比达68.4%。
今年4月6日，香港联交所发布公告称，自2023年4月13日上午9时起，新力控股上市地位将根据《上市规则》第6.01A（1）条予以取消。
从2019年11月15日正式登陆港交所，到2023年4月13日或被强制退市，新力控股结束40个月的港股旅程，也成为本轮暴雷房企退市第一股。
一名券商分析师表示，退市之后，对新力控股债务处置、融资渠道及保交楼各方面都会产生很大冲击。
如今，曾经狂飙的“黑马”留下了一地鸡毛。杭州项目新力·启云府，还有8幢楼未销售，原定的交房时间是2022年12月31日，但直到现在项目还未交付。不过，住建部门也表示，项目在政府监管下，没有停工，能够“保交楼”。
除新力外，多只地产股也已经站在了退市的悬崖边。
4月6日，“四川地产一哥”蓝光发展发布“公司可能触发交易类强制退市的第一次终止上市风险提示”公告。当天，蓝光发展收盘价为0.95元/股，首次低于1元。
根据上市规则，股票连续20个交易日的收盘价均低于人民币1元，就可能被上交所终止上市交易。
据不完全统计，目前还处于停牌状态且遭到摘牌预警的上市房企不下十家。其中，中国恒大、世茂集团、中国中奥、花样年、阳光100、当代置业、南海控股、天山发展的摘牌预警时间在今年9月，景瑞控股、伟业控股、中国上城的摘牌预警时间则在11月-12月。
同时，因未按期披露2022年年报，佳源国际、上置集团、汇景控股、上坤地产、旭辉控股、新明中国、祥生控股、大发地产、力高集团等房企也处于停牌中。
这意味着，新力的退市，或许只是地产股退市潮的开端。
02
融创复牌逆风翻盘
不过，乘着楼市复苏的东风，行业中也有好消息传来。
就在新力退市的同一天，融创正式恢复交易。4月13日上午9时30分，融创中国在港交所主板复牌。虽然首日股价跌幅超过55%，但真正重要的是，复盘是这个头部民营房企恢复正常经营的标志。
中指研究院企业研究总监刘水表示，融创成功复牌具有示范及带动效应，能增强其他债务违约企业摆脱困境的信心，提振行业发展信心。
今年以来，融创重回人们视野。3月底，在众多在出险房企中，融创率先发布2022年中报、财报。
即使在最困难的时候，融创2022年全年仍实现合同销售额1693.3亿元，位列克而瑞2022年销售榜单第11位；实现营业收入约967.5亿元；截至2022年末现金余额约375.4亿元；降负债也初显成效，负债总额同比下降约481亿元。
更受市场关注的是，在连续两年的充分计提减值下，融创净资产仍有约864亿元，超乎预期，也反映出融创的资产底子是比较厚实的。
一名市场人士解释，资产价值现在是决定房企命运的关键，也是债务谈判的基础。
3月28日，融创中国发布公告，针对90.48亿美元的境外债务重组，已与境外债权人小组订立重组支持协议。
融创中国董事会主席孙宏斌在境外债务重组说明会表示：“对于公司整体问题的逐步解决和业务逐步恢复正常非常有信心。公司上下正在团结一心努力应对当下的情况，千方百计致力于让公司走出困境。”
会上，孙宏斌也做了深刻反思。他说：“公司出现流动性困难，主要是因为追求规模的惯性让公司在投资上过于乐观和激进，在管理上也存在授权过于下放等问题，导致安全垫不够厚，没能经受住这一轮考验。”
从2022年4月1日停牌到一年后实现复牌，融创面前的路，终于走宽了。
除融创外，近期不少出险房企，正加速债务重组的步伐，期待抓住政策和市场回暖的机遇，打赢翻身仗：
3月10日，旭辉控股披露了境外流动资金状况的全面解决方案最新情况。
3月14日，正荣地产披露了境外整体债务管理方案的最新情况。
3月22日，最受市场关注的中国恒大公告称，与境外债权人小组已签署重组方案的主要条款：恒大将发行新的债券对原债券进行置换，新债券年限4至12年、年息2％至7.5％，前三年不付息，第四年初开始付息、付本金的0.5％。
03
还将面临严峻考验
同一天里，新力退市与融创复牌，二者给我们的信息其实并不矛盾：
第一，在经历了一次刻骨铭心的市场洗礼后，房地产行业的逻辑变了，现在正是从规模扩张转向高质量发展的关键时刻。
新力的退市，标志着靠规模扩张的三高模式已“此路不通”。而融创能够成功复牌，底气还是在此前积累的产品口碑和手中握有的一二线城市大量的土地。
截至2022年年末，融创权益土地储备约1.3亿平方米，权益土地货值约1.41万亿元。融创方面表示，高质量土储将有力支持公司后续经营安排，为偿还展期债务提供稳定现金流。
第二，楼市正在回暖，但压力依然巨大。
目前，各地还在继续放松楼市政策，为“金三银四”添柴加火。
上周，杭州钱塘区将最后两个街道：下沙街道和和庄街道，也纳入到放宽限购区域的范围中。以后在钱塘区全区买房都只需要落户或者缴纳一个月社保，几乎是“零门槛”了。此外，杭州还继续放宽了落户的条件，虽然政策本意不是要为楼市托底，但吸引来的人口势必会成为杭州楼市的购买力。
但房地产市场能否顺利实现复苏，还是个未知数。最近，不少业内人士已经感受到，在经历了2月和3月的明显复苏后，进入4月，回暖出现后劲不足的苗头，尤其是二手房的带看量下降明显。
虽然现在下结论为时过早，但从4月11日国家统计局公布的3月的CPI和PPI数据看，通缩的迹象进一步显现。也就是说，经济偏冷，大家手里缺钱，也不愿意花钱。
在这样的大背景下，出险房企能否成功“上岸”，还需经历未来更为严峻的考验。
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