转自：北京商报
“120万在手里，早还一天，就是少付一天的利息。”
“提前还完，省下了90多万。账户只剩下100多块，月供1块多，留着抵扣个税用。”
继央行、银保监会宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制后，已有多地应声调整首套房贷款利率。部分城市首套房按揭贷款利率已迈入“3”时代，最低降至3.7%。
房贷利率密集下调之后，提前还贷潮再起。
手握120万，
还得再排队3个月
“钱准备好了，没想到还钱要排队，而且起码要排三个月。”2023年伊始，打了十几个电话、特地跑了银行网点、折腾了一个多月之后，杭州的李女士还是没法顺利还贷。
“我想着已经进入2023年了，提前还贷没那么紧张了，但是我打电话联系了银行信贷经理，他说还是很紧张，要等到三月份以后。”李女士告诉记者：这确实有点沮丧，120万元的钱在手里，早还一天，就是少付一天的利息。
从北京地区来看，购房者办理提前还贷业务也存在延长的情形。“我1月初预约了提前还贷业务，银行告知我3月才可以进行办理。”一位购房者表示。
另一位购房者提到，“前几天刚提前还了一笔，下次还贷只能2月再重新申请，还要排队多久仍未可知”。
当前，北京地区部分银行办理提前还贷业务均需要排队1-2个月以上。
目前，已有部分银行中止受理线上提前还贷申请;更有甚者直接将线上还贷入口进行隐藏。此外，部分购房者如需提前还房贷还要缴纳违约金。
有人提前还贷省下90万
“利息太高了。”魏先生告诉贝壳财经记者，他肯定是要提前还房贷的，原来理财收益能覆盖房贷，现在不能了，就想提前还了。
据魏先生计算，其在河北的一处房产贷款金额70万元，还款期限为25年(已经还款5年)，如果现在提前20年还清，以5.2%的利率、等额本息还款方式计算，可以省下约37w的利息。
据第一财经报道，随着房贷利率不断下行，吴逍分四次还完了90万房贷。“最后银行账户只剩下100多块，月供1块多，留着抵扣个税用。”他向记者介绍自己的秘诀。
对于他来说，提前还贷省下了一大笔。2021年购房时，首套房贷利率为5.88%(30年期)，利息101万，月供5300元左右。在他提前还款时，利率基本在4.1%～4.5%区间，最终2年提前还完，支付利息仅为10万左右，省下了90多万。
像魏先生和吴逍一样提前还贷的人不在少数，在各类社交平台上，介绍如何提前还房贷、计算利息减免幅度的帖子层出不穷。其中主要分为降低月供和缩短年限两种方式。
程序员小津分享了自己根据算法计算出来的“最优方案”，他认为“最优”有两种解释，一种希望总利息最低，这种情况可以选择等额本金+提前还款减年限;另一种“最优”是偿还本金的同时平衡风险，适合采用等额本息+提前还款减月供。之后资金充裕时再继续提前还款。
面对利率的下调，有网友表示，自己的房贷利率实在太高。
甚至有网友晒图表示，自己的房贷利率高达7.15%。
还有网友吐槽银行对提前还贷设置门槛的行为。
为何出现“提前还贷潮”
提前还贷这一话题被炒热要追溯至2022年上半年，在资本市场波动不断、各类理财产品收益出现大面积回撤的背景下，大批购房者选择加入提前还贷大军。
“当年大家是能贷7成绝不5成、能贷30年还绝不贷20年，本质原因是当时房产升值收益大于借贷利率支出。”杭州一家国有银行支行负责人告诉记者，“现在，市场环境变了，做经营的人都算得很精，一但觉得房产升值的收益可能跑不赢借贷利率了，马上觉得不划算。”
“现在LPR利率低了，购房人都觉得提前还贷很明显可以省下利息，他们认为这是划算的。”招商银行杭州一家营业网点的信贷经理这么分析。
“买房后还不到一年，理财、基金都在亏损，存款利率也一直在降，所以想着提前还一部分贷款。”沈聪(化名)回忆。
在博通分析金融行业资深分析师王蓬博看来，当前，利率持续走低预期比较强烈，所以贷款人都不希望受到更大的损失，同时目前理财产品净值波动也比较大，所以部分购房者会选择集中在春节前提前还贷。
跟风提前还贷不可取
究竟什么样的人适合提前还款?
王蓬博认为，手里有余钱的，又找不到合适的投资渠道，或者对于资产稳定期望较高的购房者，可以选择提前还贷。
易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为，利息支出太多，手上有闲钱的人可以选择提前还款。此外，理论上来讲，刚买房不久，剩余利息较多的购房者也可以考虑。而还贷时间较长的购房者已经还完大部分利息，此时再去选择提前还款肯定是不合适的。
疫情三年，很多人收入受到影响，通过提前还贷可以降低每月还贷负担，看起来也是诱惑满满。
但盲目跟风提前还贷并不可取。用机会成本的原理，你把资金还了房贷，就损失了用它增值的机会。当然，短期看，多数人投资收益很难高于房贷，所以提前还贷更划算。但去年资本市场表现不好，不代表今年也不好，所以长期来看，提前还房贷，也会有损失。
还房贷最大的弊端在于损失了流动性，在减低负债和保留流动性的天平中，很多人只看到了前者，到底应该怎么评估其中，个体差异较大，也需因人而异。
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