每经记者 陈利 每经编辑 魏文艺
开年以来，多家上市房企陆续披露2022年业绩预告。
Wind数据统计显示，截至2月1日，已有65家A股上市房企发布2022年度业绩预告。其中，28家房企预计将实现盈利，占比超过四成；合肥城建等17家房企虽然盈利，但是大多出现了50%上的跌幅。44家房企业绩出现同比下降，36家房企净利润预亏，其中蓝光发展、阳光城、中天金融等7家房企预亏额均超百亿元。
不过，尽管过半房企业绩预亏，但也有如大名城、华夏幸福、冠城大通等房企在去年实现扭亏为盈。
2月1日，中指研究院企业研究总监刘水在接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示，“随着政策支持力度加大，今年房地产市场将筑底回稳。尽管房企盈利压力仍在，但较2022年或将有所缓解。”
最高预亏超200亿元
记者梳理发现，在去年预亏的36家房企中，包括世茂股份、格力地产、金科股份、华侨城A、首开股份等在内的10余家房企为近年来首次亏损。
这些房企的预亏金额从几亿元至上百亿元不等，其中预亏在百亿元以上的就有荣盛发展、蓝光发展、中天金融等7家房企，而亏损的主要原因包括经营亏损、减值计提等。
以荣盛发展为例，2022年其亏损金额从2021年的49.6亿元扩大到190亿~250亿元。荣盛发展在公告中表示，净利润较上年度降低，主要受市场情绪持续低迷、资产减值及新冠疫情等因素影响，同时由于2022年度结转的开发项目利润率下降，从而导致毛利润同比出现较大幅度下降。
2022年预亏超210亿元的蓝光发展则表示，业绩预亏的主要原因系经营亏损、减值计提。其2022年预计产生经营亏损约58亿元，另外公司估计计提了约160亿元的减值损失，主要为存货跌价准备。
不仅如此，蓝光发展预计2022年度期末归属于上市公司股东的净资产为-208.21亿元左右。根据《股票上市规则》的有关规定，蓝光发展股票可能被实施退市风险警示。
值得一提的是，有着国资背景的房企如华侨城A、首开股份、大悦城等在2022年出了首次亏损。
具体来看，华侨城A预计2022年实现归母净利润亏损80亿~110亿元，2021年同期为盈利37.99亿元，同比下降310.58%~389.54%。
据公告披露，2022年上半年，华侨城共有32家景区、29家酒店、1家旅行社、8家开放式旅游区等。庞大的文旅板块，对华侨城形成了不小的冲击，“报告期内，旅游景区业务受疫情的冲击严重，亏损金额加大”。同时，因持续亏损或更新改造等因素，华侨城对部分景区资产计提减值。
首开股份也在2022年陷入了亏损，预计实现归母净利润亏损10亿~15亿元。其表示，受房地产市场周期以及新冠疫情影响，公司旗下部分项目销售进展放缓，房屋销售收入出现下滑；同时报告期内结转的项目主要为2018年至2020年市场高位时期的高溢价地块，而售价偏低，对毛利率水平造成影响。
“当前市场仍在底部运行，当期项目结转较少，部分企业存在以价换量加剧毛利率下行。同时，当前资产减值压力加大，企业需计提相应的存货跌价准备，从而影响当期利润。”
对于多家房企出现预亏，刘水分析指出，亏损企业中部分为债务违约企业，债务违约对这些企业日常经营造成明显不利影响，特别是销售剧烈下滑，各类成本费用增加而收入减少，同时销售预期不利加剧资产潜在减值压力，资产处置也将影响当期损益，“部分房企则还面临持有业务收入减少等问题。”
多家公司收关注函
巨额亏损，也让包括荣盛发展、皇庭国际、金科股份、美好置业、中南建设、首开股份、格力地产等在内的多家上市房企在披露2022年度业绩预告后，收到了交易所的问询关注函。
综合来看，深交所重点对企业计提资产减值准备予以关注，要求相关企业说明前期资产减值准备计提的充分性，报告期资产减值准备计提的合理性，是否存在报告期内集中大额计提资产减值准备的情形等。
虽然上交所未披露对华远地产、首开股份、格力地产三家企业的监管要求和具体内容，但三家企业在业绩预告中也均提及计提资产减值准备的情况。
2022年楼市价格的波动，不仅影响了房企的房产项目交付量和交付项目毛利率，也直接导致了房企对存货的资产减值计提，以及投资性房地产公允价值变动。
如在存货资产减值计提方面，深交所就要求金科股份、荣盛发展、中南建设等企业，说明各项资产减值准备计提的具体情况及主要测算过程。
而针对应收款项减值计提方面，2022年归母净利润预亏15亿~22.5亿元的皇庭国际在业绩预告中就表示，公司基于谨慎性原则，对存在减值迹象的应收款项等资产计提了减值准备。对此，深交所要求皇庭国际说明本次计提大额信用减值损失的欠款方的具体情况、原因及合理性。
与此同时，深交所还对部分房企的偿债能力提出询问。如要求皇庭国际说明是否存在无法偿还到期债务的风险，并充分提示相应风险；要求金科股份说明是否具备足够的债务偿付能力，是否存在流动性风险，公司已采取或拟采取的防范应对措施等。
此外，包括蓝光发展在内的21家上市房企已经出现至少连续两年亏损，即将面临“戴帽”风险；而如泰禾集团、云南城投、铁岭新城等已“戴帽”房企，则可能“披星”，随时面临退市风险。
部分房企扭亏为盈
需要注意的是，虽然多家房企业绩预亏，但也有公司预计实现扭亏为盈。
以华夏幸福为例，1月30日晚，华夏幸福发布2022年度业绩预告称，预计2022年度将实现扭亏为盈，预计实现归属于上市公司股东的净利润11亿~16亿元，较2021年的-390.3亿元大幅提升。
对于为何会扭亏为盈，华夏幸福在业绩预告中表示，“本报告期业绩较上年同期实现扭亏为盈，主要系因本报告期公司债务重组取得重大进展，基于债务重组进展而确认的债务重组收益所致。”
不过，华夏幸福也强调，若扣除债务重组收益等非经常性损益影响，公司经营业绩仍为亏损，后续将继续出售变现能力较强的资产。“目前公司正就部分待出售资产与潜在交易对方进行磋商，鉴于目前就前述资产出售尚未签订约束性协议，尚无法判断资产出售事项对公司2022年度业绩的影响”。
此外，大名城也在2022年扭亏为盈，实现归母净利润1.42亿~1.7亿元，而2021年同期为-4.12亿元。大名城将业绩预盈归功于投资收益、三费支出以及计提存货减值准备的减少，其中第三个因素的影响最大。
2021年，受房地产调控和信贷环境收紧、市场分化严重以及产品结构变化等多重因素影响，大名城部分存货出现减值迹象，当年总计计提存货跌价准备约7.7亿元，这也直接导致公司出现了重组上市以来的首次亏损。
2022年，随着国家系列房地产宽松政策的出台和新冠疫情的影响逐渐变小，影响存货跌价准备的因素已不再持续恶化，因而大名城的计提存货减值准备较上一年大幅减少，整体扭亏为盈。
同样，因为资产减值计提的影响减弱，加之确认了太阳宫D区土地一级开发项目中部分已收储土地的开发收入，冠城大通预计2022年将实现扭亏为盈，全年归母净利润约为0.5亿~0.75亿元。
不过，在刘水看来，这些企业扭亏为盈多是依赖于偶然事件的影响，不是靠企业自身经营能力及管理效率提升的因素，不具有可持续性。“但关键事件转机，如债务重组取得进展，表明企业经营困难正在有效化解，将有助于企业未来发展。”
“总体而言，行业整体盈利下行，叠加市场仍在筑底，房企投资信心不足，拿地仍将较为谨慎。同时，行业的优胜劣汰将持续，企业长期亏损或将影响其后续发展潜力。”
刘水指出，2022年下半年以来，监管部门密集出台利好政策，从供需两端发力稳定市场预期，政策放松传导至需求端需要时间。“随着支持力度加大，今年房地产市场将筑底回稳。尽管房企盈利压力仍在，但较2022年或将有所缓解。”
中信建投在其近期报告中也认为，房地产行业将从信用风险缓释逐步走向销售复苏，有望获得新生。而绩优龙头房企将持续快速发展，市占率也将进一步提升。
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