民生加银钟伟：房地产跟茅台都属于现在 不一定属于未来

　　9月18日消息，在博鳌21世纪房地产论坛第21届年会上，民生加银基金首席经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟表示，房地产跟茅台一样属于现在，但不一定属于未来。

　　“属于未来的企业，无论在PE、VC的场外市场，或者是二级市场，或是初创市场，它们的估值都不便宜。”他表示，房地产估值现在变得越来越便宜。过去两三年有不少努力且不错的开发商，但是上市房企的市值没有增加，反而在显著缩水，甚至有些房地产公司股价腰斩。

　　“如果我们采用内卷化的思路，尽量的对产品做减法，对供应链做减法，对客户做减法，最后减掉的是你自己，但是我们已经慢慢陷入了做减法的怪圈当中。”钟伟说，房地产行业已经内卷了。

　　如何应对这一状况呢？钟伟认为，必须要有新定位。“我们不要以后见人就说，我们是开发商，应该忘掉开发销售这个词。”在他看来，开发销售模式走到了一个十字路口，在经济增速、城市化进程、老龄化等现状之下，保有传统开发销售模式的同时，房地产行业也需转型。

　　对于定位转型的角色，他预期未来有三种可能：第一种角色是城市运营商，这意味着房企或许将跟城市更新、旧城改造等相结合。不过，该类项目对房企的要求特别高，“也许这个项目运营不是短平快的一两年，而是长周期的五年十年，这就需要开发商有大尺度的空间规划运营能力和资金长久投入和回收的能力。”

　　第二种角色是美好生活的运营商。“比如自持物业的时候，房企必须考虑怎么加载良好的商业管理、办公管理、其他类型的管理，这并不是为了自持而自持。”钟伟表示，要具有对不动产的运营能力，之有拥有这样的能力，才能把沉淀的不动产流动起来，并且给自己带来资本化回报。

　　第三种角色是居屋运维能力者。他认为，要实现居者有其屋并不容易，未来非市场化提供的保障性、长租、廉租住房占比会越来越高。“在今后这些一线城市的住宅提供当中，可能有超过一半的实际不是商品房。”钟伟提到，这就需要有一定品质管控能力、保障性建设能力和运营能力的房企来出力，他们通过建造保障性用房，来收获物业、商业等后期运营资源。

　　“扮演新的角色永远不是容易的。”钟伟阐述，开发销售模式的房企要转型，会面临很多挑战。在这一过程中，他提醒，不要“迷恋”数字化。他认为，大数据、云计算都是好东西，但它指向长远的未来，而不是立刻变现。数字化改造是一个渐进式的过程，新产品探索需要整个产业链的共同努力，而不是一家企业的单打独斗。

　　“当然，我们要做好现在已有的防守的动作，努力呼应号召，把杠杆、风险降下来，让自己比较稳妥。”钟伟总结。（许旻）

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责任编辑：邓健