作者|戴险峰
海外宏观对冲基金经理、看懂APP专家（TA已经入驻看懂App小程序)
A.概括
未来几个月房地产市场应该会表现良好。更长期来看，房地产市场应该也不会像大家担忧的那样糟糕。
从长远来看，住房是保持购买力最可靠的方式之一（如果你想快速致富/破产，那就请购买比特币，而且请加杠杆） 。
如果你用现金买房，那么你就基本锁定了你的生活水平。与鸡蛋或面包不同，房子不会变质（房子维护是另一回事，也请不要争辩说你本可以养鸡或种玉米）。房子可以消费很多年。
所以有可能的话，就去买房子吧。
在现实中，大多数人其实都是借钱买房，这就增加了他们未来消费路径的波动性。他们也可能需要搬迁。他们可能想改变自己的生活方式——比如Elon Musk。在这些情况下，他们都可能会想着卖房。
如果您确实需要出售，接下来的几个月应该对您有利。
在接下来的几个月里，抵押贷款利率可能继续下降，股票和债券市场可能保持相对健康，而劳动力市场继续保持强劲。
很多人依然有住房需求。由于库存低，房价短期内可能不会出现太大的下跌。房价甚至可能会上涨。
但一年之后的房地产市场将走向何方，就很难说清楚。这取决于我们是否会陷入深度衰退。
目前的共识是温和衰退，或者根本没有衰退（软着陆）。在这种情况下，房地产市场今年可能不会出现什么大的价格调整，并可能在 2024 年美联储预计降息时再次上涨。
但是如果我们真的陷入严重衰退，房价可能会进一步下跌。正如人们常说的，房地产周期就是经济周期。深度衰退将对房地产市场产生负面影响。
但2008年房地产泡沫破裂这种情况并不多见。截至目前，没有任何指标指向2008年的情况。
不管怎样，未来几个月的房地产市场看起来还是不错的。
所以根据您的具体情况，如果您需要卖房，或者需要管理风险，那就请出售。这里有一个时间窗口。会有买家。
B.交易量下降，但价格下降幅度不大
房地产销售量急剧下跌，成屋销售已经跌至 covid 爆发初期的低点。
房价下跌相对温和。截至 2022 年 10 月，Case-Shiller 房价指数较 2022 年 6 月的峰值仅下降了 3%。
C.房屋开工和建筑许可下降
整个 2022 年，房屋开工和建筑许可都在急剧下降。
这可能就是一些人所谓的房地产市场正在经历“衰退“。他们可能也参考了交易量指标。不过在房价没有太大调整时，说“房地产衰退”似乎有点牵强。
这一轮房地产市场的一个特点是低库存。库存在 2022 年期间有所上升，但仍处于历史低位。
以现有待售房屋作为供给的代表，以抵押贷款利率的负值作为需求的代表，可以看到自2022 年年中以来供应一直在下降，而需求正在回升。这对价格是有利的。
D.未来几个月住房需求可能再次回升
抵押贷款利率下降、就业市场强劲和金融市场反弹对住房需求有利。
自 2022 年 10 月下旬以来，抵押贷款利率一直在下降。
即使在美联储再次加息 75 个基点，抵押贷款利率也可能保持在当前水平或走低。10 年期国债收益率可能会保持在当前水平，或者走低。抵押贷款利率和美国国债收益率之间的利差可能会走低。所以房屋抵押贷款利率可能进一步走低。
抵押贷款利率下降和房价放缓将提高住房负担能力。
就业市场依然强劲。失业率在 2022 年 12 月降至 3.5%。强劲的就业市场在未来几个月都将持续。
股票和固定收益市场双双上涨。这可能会提振情绪。
投机性资产（ARKK和比特币）上涨，表明风险偏好增加。风险偏好的增加可能会改善住房需求，或减少其拖累。
E.由于库存低，需求改善可能会稳定房地产市场
基本供求的情况在短期内对房地产市场有利。
令人担忧的房地产市场崩盘似乎不太可能成为现实，至少在接下来的几个月内不会。房地产价格甚至可以得到提振。
F.存在一些更长期的隐忧，但可能也没有担心的那么糟糕
交易量下降和价格下降之间存在滞后效应。如果成交量继续下降，房价可能会进一步下跌。
通货膨胀与房价的同比变化之间存在相关性（我们暂时不考虑因果关系）。在深度衰退中，通胀甚至可能变为负值。这将对房价产生强烈的负面影响。
在在经济衰退期间，房价的月环比变化总是负数，这会减轻一些潜在买家的压力。
但在经济衰退期间，房价的同比变化有可能会保持为正。
衰退期间，您可能也不会感觉到房价发生太大变化，除了 2008 年的经济衰退，这是由房地产崩盘引起的。
但2008 年的情况很罕见。
