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2023上海全球资产管理论坛于12-13日在上海举行。在圆桌对话环节中，银河证券FICC业务总部总经理郭济敏认为从需求的角度来讲，目前中国对商业不动产REITs的需求非常巨大，中国有一个非常大的特点，有巨大的储蓄，现在银行的理财产品达到了二十七八万亿水平，这些资金的投资需求是什么，实际上它所需要的是那些能够提供长期的、稳定的投资回报的产品，商业不动产这些REITs正好非常符合这个特征。
实录如下：
因为刚才各位嘉宾都是从供给方来谈基础设施不动产REITs的发展前景，由于时间关系，我非常认同上面各位嘉宾的意见，我从投资的角度来说一下它的发展前景、面临的问题和挑战。
从需求的角度来讲，目前中国对商业不动产REITs的需求非常巨大，中国有一个非常大的特点，有巨大的储蓄，现在银行的理财产品达到了二十七八万亿水平，这些资金的投资需求是什么，实际上它所需要的是那些能够提供长期的、稳定的投资回报的产品，商业不动产这些REITs正好非常符合这个特征。与此同时，因为现在发的一些REITs是公共基础设施类的REITs，商业不动产REITs底层都是非常市场化的REITs，而且这些资产还有资产升值的空间。所以，对广大的投资人来说，不仅有长期稳定的现金流的流入，而且这些流入都是定期的，目前REITs每半年要分红一次，与此同时拿着这个产品，还有资产增值的空间。应该讲这类产品是广大投资者非常喜欢的一种投资品种。
所以，从这个角度来说，发展空间非常广阔。
从投资的角度来讲，也面临着一些挑战。
首先，底层资产的质量问题。一方面，商业不动产REITs不动产类型特别多，也很丰富，但底层资产也是良莠不齐的。
中国现在面临着商业不动产供给过多的情况，这一次我们提出要优先发展消费类基础设施的REITs，电商的新业态存在着对传统百货业的挑战，城市综合体的功能和业态的演变也在不断推进。复杂的局势下怎么辨识优质的资产，怎么把优质的资产挑选出来提供给投资者去投资？这个挑战还是蛮大的。尤其是我们在初期，怎么把优质的资产推送出来，这样能够赢得投资者信任，这样我们这个市场的健康发展才有坚实的基础，这是第一个挑战。
第二个挑战，优秀管理人的缺乏。因为商业不动产非常市场化，而且商业地产的竞争非常激烈，一个优秀的管理人对商业不动产REITs的健康发展非常重要，尤其是我们在经济下行的形势之下，优秀的管理人尤其显得特别珍贵。
第三，从投资者的角度来讲，谈一下会计处理的问题。长辉总说到交易所正在考虑这些问题，这个问题对于我们现在REITs的投资者，尤其是希望能够长期持有的机构投资者来讲，是一个比较大的挑战。因为中国REITs目前设计的框架是按照基金+ABS的架构，从目前的会计处理上就要按照基金来进行估值，只能放在交易型金融资产里面进行估值，面临着价格的波动，尤其是在发展初期，由于整个市场规模比较小以后，它的整个价格的波动往往会由于非常不理性的原因，会导致价格的大幅下跌，会导致很多机构、投资人面临着账面的亏损。所以，实际上我们都知道，REITs这个资产是既有固收的特性，又有权益的特性，从本质来讲，它是一个权益类的工具，我们建议是否可以把它纳入其它权益类工具进行会计核算，有多种会计核算的方式可以供投资者选择，比如交易型金融资产，其它权益型资产，可以满足不同投资人来投资这一类产品会计的需求，也有利于鼓励长期机构投资者能够投资这一类产品。
第四，投资人对这一类资产的研究分析能力也面临着挑战。现在很多人可能就从估值的角度来看这个事情，实际上商业不动产REITs不能简单地看它的估值，还要看它的底层的资产、项目的管理能力。因为这一类资产受宏观经济大环境的影响很大，这方面也要进行综合的分析和考量，对投资人的投资分析能力也是比较大的挑战。
责任编辑：王婉莹
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