房地产行业“稳”字当头 因城施策促进行业调整

　　来源：中国经营报

　　本报记者 黄永旭 西安报道

　　经历了跌宕起伏的2021年，房地产后续怎么走，牵动着市场各方的心。2022年《政府工作报告》对房地产行业的定调无疑是为房地产发展指明了方向。

　　《中国经营报》记者了解到，《政府工作报告》要求切实保障和改善民生，继续保障好群众住房需求。并强调，要稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

　　中指研究院数据显示，2022年1~2月，全国商品房销售金额、销售面积同比继续下降。其中，住宅销售规模降幅较大，住宅销售额同比下降22.1%，销售面积同比下降13.8%。

　　IPG中国首席经济学家柏文喜认为，国家层面多次提出“三稳”和因城施策，在落地过程中取得了有效控制房价大起大落和实现房价地价相对平稳运行、有效降低涉房金融风险和项目烂尾风险的成效。未来，将会对房地产行业发展模式调整、行业定位调整以及房企运行模式的调整产生深远影响。

　　“稳”字当头

　　“稳地价、稳房价、稳预期的核心是稳预期，提出‘三稳’的时候，当时是在市场过热的时候讲的。现在看来，市场过热和过冷都是不符合预期的，房地产行业需要的是稳。”易居研究院智库中心研究总监严跃进受访时表示。

　　回顾2021年房地产行业，记者发现，2021年上半年，行业多数主要指标继续上行，销售数据亮眼，土地市场表现火热。从而引起中央及地方新一轮政策调控，进入下半年，行业基本面急转直下，销售数据逐月走低，土地市场热度下滑，并伴有诸多房企爆雷，行业进入遇冷承压状态。

　　柏文喜称，从“稳地价、稳房价、稳预期”角度看，去年以来房地产行业遭遇的“寒冬”，确实可以认为是不稳，尤其是长期、连续、不断加大力度的强力调控造成了预期的不稳，由此造成了对于房价和地价稳定的压力。

　　近年来，国家层面在多次重大会议和政策中都提出坚持“房住不炒”总基调，坚持“稳地价、稳房价、稳预期”的“三稳”策略，要求房地产行业“稳”字当头。

　　其实，“稳”字当头最早可以追溯到2018年全国住房和城乡建设工作会议。该次会议除了重申“房住不炒、因城施策、分类指导、建立长效机制”等政策之外，还首次明确提出了“三稳”目标，即“稳地价、稳房价、稳预期”。

　　“‘三稳’真正的含义是希望行业在稳预期的情况下，能够实现行业的健康可持续发展，其表现是相对稳定的房价与地价，以及负债适度、杠杆运用适度和稳健运行的房企。”柏文喜表示。

　　而就近期《政府工作报告》再提“三稳”，严跃进表示，此次房地产行业的地位得到认可，要坚持“三稳”就不能否认房地产行业的作用。“各地需要多方面筹划，不能简单地以房价涨跌作为单一的判断指标，不能简单地以打压房价来作为调控基调。”

　　西安欧亚学院人居环境学院客座教授朱郁认为，落实“三稳”离不开金融政策的有效调节，需要通过金融系统进行有效干预，发挥金融政策对房地产行业平稳健康运行的积极作用。

　　因城施策

　　根据我国房地产行业发展进程，行业内习惯于把2016年之前的十年称为房地产行业的“黄金时代”，房地产行业经历了大幅飞跃。

　　在这一时期内，“稳增长”“刺激消费”“去库存”成为发展诉求，信贷支持、税收减免和相关政策刺激下，国内房地产行业实现了飞速发展，逐步形成一二线城市高房价、三四线城市高库存的区域分化局面。

　　彼时，一二线城市房价非理性上涨，楼市的“升温”逐渐演变为“发烧”，而三四线城市“去库存”压力仍然巨大，偏离了房地产市场平稳健康发展的轨道。为了解决这一问题，“因城施策”应运而生。

　　2016年《政府工作报告》明确，“完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存”，首次提出“因城施策”以解决地区分化和结构性矛盾。

　　记者发现，相较于2021年较多的房地产持续收紧政策，进入2022年后，根据不同市场行情，各地因城施策，对房地产调控政策出现一定宽松。

　　锐理数据监测显示，2022年2月，超87个城市房贷利率下降，并且放款周期加快。首付方面，全国至少15个城市发布了降低首付比例政策，而且多个城市出台调整公积金贷款政策，提高最高贷款限额。

　　在近来各地密集出台调整政策的大潮中，郑州市发布的房产新政，被视为最系统全面，也最能体现地方因城施策的主动性。

　　全国两会召开前夕，郑州市发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，对限购、限贷、土地供给等多个方面的政策规定进行较大调整，成为了全国首个取消“认房又认贷”的大城市。

　　严跃进表示，郑州新政具有非常实质意义的稳楼市和救楼市的导向，此次放松早于两会，也说明各地会基于楼市情况，因地制宜出政策，政策出台的主动性和急迫性增强。

　　由于面临的市场行情不同，所以“因城施策”在各地的表现各异，政策制定存在内容上的差别，实现方式也各有侧重。

　　根据经验和政策逻辑，“因城施策”在落实中主要有市场准入、交易管理、税费、按揭贷款与首付款比例等管控方式，主要分为数量手段和价格手段，介入角度分为市场端和资金端两个方面。柏文喜说：“一二线和三四线城市，在制定房地产政策时，最根本的区别是基于房地产资产流动性不同，而进行的旨在维护房价地价稳定、管理行业预期的政策诉求与倾向。”

　　朱郁分析称，因城施策的政策细则出发点主要还是针对高地价、高房价、高预期，特别是一线城市，房价高企与城市居民年度综合收入的隐性矛盾越发明显，房价涨幅预期放大，致使投资需求激增，所以针对一线城市政策“猛药”频出，直指核心。而二线热点城市主要还是从供给侧结构出发，挤出投资需求，稳定市场基本盘。三四线城市较为温和，政策较为宽松量化，也契合城镇化改革的方针政策，改善人居环境，优化城市住房需求，所以城市差异大，分化明显，一城一策更符合城市特点，也更匹配城市居民的合理居住需求。

　　行业调整

　　在过去几年里，“房住不炒”的总基调，几乎出现在各大重要会议中，成为雷打不动的“老面孔”，而“满足购房者的合理住房需求”“促进房地产业良性循环和健康发展”在两会期间变为讨论热点，成为房地产行业中的“后起新秀”。

　　2022年《政府工作报告》对房地产行业定调，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

　　可以看出，“促进房地产业良性循环和健康发展”成为落脚点，而“三稳”和因城施策便是其实现途径。

　　柏文喜表示，因城施策和“三稳”之间是相辅相成的关系，实现“三稳”需要根据每个城市的市场情况进行因城施策，而因城施策的目标诉求就是要实现“三稳”，两者统一实现的过程也是房地产业良性循环和健康发展的过程。

　　他认为，“三稳”长效机制的建立，对房地产行业涉及的金融、土地、开发、销售等多个环节和行业都会产生影响。“三稳”要求下，金融政策会更加关注房企的财务健康，主要是较低的负债率和杠杆率以及健康的现金流、较好的流动性，而房企因为杠杆率和周转速度的相对下降而会出现适度缩表现象。就政府调控政策而言，会更加关注房价和地价的稳定性，以防止房价地价的大起大落给行业发展造成损害，而稳房价稳地价的核心，是稳定市场与行业预期，再以预期来引导房企的投资与开发活动。

　　朱郁认为，近日，国家有关部委的会议精神，集中释放了行业利好，总基调不变的前提下，倡导合理的生活改善及品质需求。种种信息来看，行业仍然秉持“三稳”政策，主张积极而平稳健康的市场运行环境，支持合理的住房需求，未来在供应、需求、价格等重要层面与指标方面，同环比都会产生较大变化，不再呈现以往的高总量、高涨幅的结构表现，但行业集中度将保持高位运行，行业（城市）分化将继续加剧，通过一系列科学精准施策，进一步规范了行业不良资产与交易行为，可见的是开发高水平、高品质的兑现能力将得到更大提升。

　　（编辑：王金龙 校对：颜京宁）

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责任编辑：李桐