原标题：净资产负债比率360%，祥生拟赴港上市“补血” 作为销售排名TOP30的房企，祥生控股集团有限公司（下称“祥生”）开启自己的资本市场之旅。 6月初，香港联交所更新企业申请版本信息，祥生地产挂出自己的招股书，建银国际、农银国际担任联席保荐人。 招股书显示，成立于1995年的祥生目前主要在浙江省的城市及泛长三角区域的其他城市开发和销售物业，2019年在浙江省、泛长三角区域以及其他区域的销售收入占比分别为62.5%、32.9%、1.6%；已覆盖11个省43个城市，其中包括上海、杭州、南京、苏州、武汉等一线及新一线城市。不过，从业务占比看，祥生地产的目前项目规模最大的依旧在三四线城市，其中绍兴项目占比12.9%。 “祥生的这一轮快速发展，得益于在长三角的三四线城市深度布局，通过高周转方式快速占领市场，这样的模式和碧桂园类似。不过这家公司的发展也来自大量的资金推动，较高的资金杠杆将成为进一步发展的阻力，同时规模扩张之后还需要进一步提高自身管理能力。”一家TOP20公司高层向第一财经记者分析。 信托融资占比63% 1951年出生于诸暨的陈国祥是祥生的实际控制人，与大部分第一代企业家一样，陈国祥早年做过拉车工、酿酒员、纺织工，而后靠尼龙丝绵纶丝生意积累起原始身家，一度被称为诸暨当地“丝大王”。90年代中期，担任诸暨金鸡坞村支书的陈国祥，因承担村子拆迁改造工作而涉足地产，祥生地产由此诞生。 此前，祥生一直在诸暨拥有绝对市场份额，随州逐渐开始在浙江进行布局。按照目前祥生的战略布局，主要立足浙江省，深耕长三角，提出了“1+1+X”的全国布局策略，即浙江+泛长三角+重点潜力城市布局策略。和很多从区域开始全国化布局的房企一样，第一步则是深耕现有区域，第二步则是进一步扩张“势力”范围，保证自己未来的规模优势。 第一财经记者了解到，目前祥生的项目已覆盖浙江全部地级市，2019年公司在浙江省内建筑面积达1156.24万平方米，占总建筑面积的50.2%。 作为一家主打三四线城市的公司，实际上享受了上一波三四线棚改红利。 2016年，祥生地产提出“36781”的快周转策略，即3个月动工、6个月开盘、开盘销售去化70%、一个月后去化达80%、1年现金流归正；2017年，祥生地产进一步提高周转速度，即2个月内动工、5个月内开盘、开盘当日销售去化70%、10个月内现金流归正。 “祥生的发展来自市场红利，而推动发展还有两个因素：第一是资金的推动，进行快速拿地开发；还有一个是机制推动，祥生内部的跟投制度同样刺激了人的主观能动性，使得这家公司即便职业经理人团队不是业内最强的，也激发了人性潜能。”一位知情人士告诉第一财经记者。 不过，2020年开始，祥生进一步加速了自己二线城市布局。根据第一财经记者不完全统计，200年祥生拿地城市包括杭州、宁波、合肥、温州、南昌等城市，目前二线城市拿地占比约85%。 得益于长三角的市场红利和较快的周转速度，祥生过去几年复合增长率高于同业水平。 招股书显示，祥生2017年、2018年、2019年营业收入分别为62.93亿元、142.15亿元、355.2亿元，三年复合年增长率为137.6%。 由于物业开发及销售的利润率上升，公司2017年、2018年、2019年的毛利率分别为13.2%、21.1%和23.9%。净利润方面，2017年、2018年、2019年分别为-2.86亿元、4.28亿元、32.09亿元。从利润表现看，祥生地产与同行存在一定差距，这反映出公司规模快速扩张过程中牺牲了部分利润。 与很多刚上市公司一样，祥生地产的负债情况依旧比较高。招股书显示，祥生地产净资产负债比率在2017年、2018年、2019年分别为1380%、740%、360%。 招股书显示，近三年，祥生地产的借款总额分别为258.74亿元、290.65亿元以及285.27亿元。 在2019年底的285.27亿元借款中，有180.07亿元来自信托融资，占比63.1%，对应融资笔数为51笔。51笔信托中，只有少数几笔的年利率低于10%，其余都在10%以上，最高的一笔超过了16%。 信托占比过大，导致公司的借款利率处于持续攀升状态，利息支出规模不断增加。2017~2019年，其加权平均实际利率分别为8.09%、8.13%及9.28%，银行及其他借款利息支出达到12.75亿元、25.58亿元、32.23亿元。 截至2020年4月底，祥生银行及其他借款总额为300.56亿元，而信托融资借款总额为152.7亿元，信托融资笔数为37笔。 从上述数据可以看出，祥生的高速发展同样依赖财务杠杆，因而上市成为扩宽融资渠道保证未来发展的重要手段。 陈国祥子女分任公司要职 和很多地产公司一样，祥生同样采取了家族接班的形式进行公司治理。目前，祥生总裁为陈国祥之子陈弘倪，这意味着祥生内部已经开始形成新的权力中心。过去几年的大量外部招聘，也让这家公司逐渐从一个区域房企开始进入主流视野。 2019年初，祥生集团内部发生人事变动，祥生实业集团总裁赵红卫不再兼任地产集团总裁，改由陈国祥之子陈弘倪接任。同一时期，祥生还任命祥生实业集团执行董事陈雪宜兼任地产集团总裁助理，协助副总裁姚筱珍分管资金管理中心、财务管理中心相关工作。陈雪宜实为陈国祥之女。 接班人的介入，让祥生的管理有着浓厚的家族背景。第一财经记者了解到，过去两年，以“太子”为权力核心的新势力（主要来自外部招聘职业经理人团队）正在逐渐崛起，而老一代管理层正在与之博弈。 作为祥生发展的重要见证人，赵红卫从去年开始逐渐退出地产的管理决策，不过他也享受了这家公司发展带来的巨大红利。 招股书显示，祥生控股旗下有一非全资控股公司名为泰兴祥瑞，该公司旗下拥有包括泰兴祥生观棠府在内多个泰兴市祥生项目。2015年公司成立之初，陈国祥就授予了赵红卫夫妇10%股权，而后2016年，陈国祥再次让渡20%股权给赵红卫夫妇，当次所转让股权价值高达4000万元。至此赵红卫夫妇名下共计持有泰兴祥瑞30%股权。 从某种意义看，赵红卫已经从一个职业经理人角色开始转变成祥生的股东之一。不只是赵红卫，在祥生上市前夜，同样吸引了寿柏年火速驰援。 据招股书，2020年4月1日，寿柏年全资拥有的Golden Stone的全资附属公司Golden Stone HK斥资6200万元注资祥生母公司。2020年5月20日，Golden Stone与祥生订立换股协议，并据此Golden Stone最终拥有祥生1%股权，其余99%股权则由陈国祥家族信托间接持有。 公开资料显示，寿柏年曾经是原绿城集团仅次于宋卫平的“二号人物”，和宋卫平是杭州大学历史系的同学。寿柏年于1998年4月加入绿城集团后，曾担任绿城集团副董事长兼行政总裁。在长达近20年的“宋寿”时代，宋卫平负责绿城的战略和营销，寿柏年负责绿城的内部治理和财务。而在中国交通建设集团有限公司成为绿城中国第一大股东之后的2015年6月，绿城中国即发布公告称，寿柏年计划退休，同时辞去绿城中国行政总裁，留任执行董事。2018年1月28日，绿城中国公告宣布，执行董事寿柏年退休，并清空所持公司全部股票。自此，寿柏年从绿城隐退。 公开资料显示，寿柏年于2005年前后与陈国祥在房地产行业的社交活动中结识，随后定期保持联系。2019年下半年，陈国祥与寿柏年开始探讨在祥生的投资机遇以及与寿柏年签订一份协议达成其对祥生投资的可能性。 第一财经记者了解到，寿柏年与陈国祥一样同为诸暨老乡，投资经验丰富，在中国多个行业（物业开发、医疗及保健以及教育等）拥有超过13年的股权投资经验，比较经典的如2018年战略投资易居企业控股，帮助周忻推动易居上市。 显然，寿柏年的加盟，有助于祥生进一步叩开资本市场的重要环节。 在组织构架上，祥生从去年开始进行了一轮组织调整，逐步形成“总部—区域公司—事业部”的2.5级管控模式。目前，祥生总部有九大中心，区域围绕“1+1+X”形成浙北、浙东、浙南等区域。 显然，这家公司在冲刺上市依旧面临几大挑战。如何平衡规模发展与财务杠杆，将成为这家公司需要解决的首要矛盾，通过资金推动规模的方式将逐渐面临较大的风险。此外，今年以来，该公司已经有两位重要职能条线（运营、营销）副总裁离职，怎么保证管理的稳定发展，还将给这家公司的管理带来更大的难题。[详情]
来源：每日经济新闻 每经记者 包晶晶 每经编辑 魏文艺 6月3日，港交所披露祥生控股（集团）有限公司（以下简称祥生）招股书，这也意味着房企“千亿阵营”中唯一未上市的企业终于开启赴港IPO进程。 《每日经济新闻》记者注意到，进入2020年，内地房企赴港上市热情不减。汇景控股已于今年1月成功上市，金辉控股、领地集团、鹏润控股、上坤地产等多家房企先后向港交所递交上市申请。截至目前，在港交所等待IPO的房企已多达10余家，其中不乏二度、甚至三度IPO的中小房企。 不过从规模上来看，祥生此番如若成功上市，将成为今年以来最大的内房股IPO。 连续10年进入“百强” 祥生地产起家于浙江绍兴下辖的县级市诸暨，2014年将大本营迁至了杭州，确立了“立足杭州，生辉上海，深耕苏浙皖，辐射全国”的战略规划。2019年，祥生将总部迁至上海。 招股书显示，2017年、2018年、2019年祥生的营业收入分别为62.93亿元、142.15亿元、355.2亿元，三年的复合年增长率达137.6%。已确认建筑面积由2017年约83.83万平方米、2018年约142.26万平方米，增加至2019年约348.84万平方米，复合年增长率104.0%。 作为“千亿阵营”中最后开启IPO之旅的房企，祥生销售规模的逐年扩大支撑起了营收的高速增长。2015年至2018年的4年时间，祥生销售规模从109亿元跨越至1071亿元，快速跻身“千亿阵营”，堪称地产界的一匹黑马。 据招股书，祥生2016年起开始逐步实施的“1+1+X”投资策略将是其核心竞争优势以及未来的发展策略。根据祥生集团官方解读，“1+1+X”即浙江+泛长三角+重点潜力城市布局，以中国唯一的世界级城市群为基础，由内向外建立三个梯次的纵深发展观。 浙江是祥生的发源地，也是向外拓展的中心点。2019年，祥生在浙江省内确认平均售价达每平方米13592元，包括浙江省在内的泛长三角区域拥有建筑面积达339.33万平方米。 祥生对于“X”的目标选择则偏谨慎，与“1+1”范围内土储相比，湖南省3个项目、呼和浩特6个、辽宁3个、山东7个、福建1个，占比仍然较少。此外，祥生除在上海拥有3个已竣工项目外，在一线城市布局仍然较为缺乏。 不过，对于扩张中的房企而言，在一线城市地价偏高以及限价的大背景之下，选择深耕江浙强二线城市以及热点三线城市是否是一种更好的选择，仍需拭目以待。但近年来祥生上升势头仍然强劲，招股书显示，其已连续10年进入“中国房地产百强企业”行列，排名从2011的第92位提升至2020的第27位。 知名地产分析师严跃进向《每日经济新闻》记者表示，“千亿房企的上市具有很强的导向作用。祥生总部迁址到上海，在全国各地拿地等都有较大的动作，上市值得看好。而且今年资本市场应该说总体会放宽，融资环境会比较宽松，这些都有助于带动市场。上市后企业的品牌影响力、规模扩张等都能够继续增强。” 今年已斥128亿元拿地 记者还留意到，祥生对于拿地已经恢复到了2017、2018年的势头。2020年初至今，祥生展开了新一轮拿地补仓，于杭州、宁波、南通、南昌等地先后拍下多个地块，进一步提升了其在泛长三角的市场份额。 5月13日，浙江宁波鄞州区1宗商住地被祥生全资子公司经过278轮竞拍，以总价24.61亿元、溢价率39.6%收入囊中。5月14日，合肥肥西县FX202007号地块被祥生地产以14.55亿元总价拿下，该地块拍卖开始20分钟即触及最高限价并进入租赁自持竞拍阶段。 更早前的3月12日与4月28日，祥生分别以总价44.98亿元、20.60亿元拿下杭州及南通地块，首入南通主城。 中指研究院统计显示，今年前5月，祥生以128亿元的拿地金额排在行业第33位。另据中国房地产指数系统与浙江省统计局资料，2019年祥生的综合实力在长三角地区房企中位列第14名，在浙江省房企销售排行榜中则位列第三。 截至今年3月31日，祥生拥有195个处于不同开发阶段的物业项目，其中172个为附属公司开发的项目，23个为合营企业及联营公司开发的项目。 财务数据也反映出祥生近年来的表现。2017~2019年祥生的流动负债分别为606.68亿元、1054.90亿元、1073.85亿元，同期流动资产分别为735.91亿元、1178.90亿元、1250.56亿元，流动资产可覆盖全部流动负债，短期偿债能力还是有保障，财务风险处于可控区间。[详情]
作为2019年销售超过千亿的最后一家未上市内房企业，6月3日晚间，祥生控股（集团）有限公司（下称“祥生”）向港交所招股书提交了上市申请书。如果祥生冲刺上市成功，或将成为今年年内最大的内房股IPO。 从招股书可以看出，上市前的祥生高增速优势明显，其2019年净利润增幅达到649.8%，远超行业其他房企，但与此同时，高增速所带来的部分后遗症也有所显现，这也是祥生在上市后所需要解决的问题。 去年净利润增幅达到650% 从百亿到千亿，祥生仅用了4年时间。2015年，祥生的销售规模不过刚过百亿元，而2019年，祥生实现签约销售金额1174.7亿元，成功跨入千亿房企的队列。 从招股书披露的业绩来看，高速增长的营收和利润将成为此次祥生上市的一大筹码。 数据显示，2017年、2018年、2019年祥生的营业收入分别为62.93亿元、142.15亿元、355.2亿元，三年复合年增长率为137.6%。近三年已确认建筑面积为83.9万平、142.3万平、348.8万平，复合年增长率为104.0%。 利润表现上，祥生2017年、2018年、2019年毛利分别为8.34亿元、30.0亿元、84.8亿元；净利润为-2.86亿元、4.28亿元、32.09亿元，从2018年开始，祥生开始扭亏转盈，且2019年的净利润同比增幅达649.8%，这样的增长速度确实较为罕见。 得益于所布局的长三角城市良好的市场销售情况，祥生的毛利率指标也有一定的上涨，2017年-2019年的毛利率分别为13.2%、21.1%及23.9%。 作为千亿房企中最后一家上市的房企，祥生的发展路径可见一斑。对比近三年的业绩数据来看，祥生的高速发展始于2018年、2019年，且这两年的发展速度惊人，一举使得祥生成为市场上后来居上的品牌房企。因此，也直到2019年祥生的营收和利润取得大幅增长后，今年递表的祥生才能显得更加从容。 祥生部分经营数据，来源于招股书。 浙江市场占据布局的“半壁江山” 祥生两年间以高增速在众多房企竞争中脱颖而出，究其原因，来源于其布局集中在富硕的浙江地区，“藏富于民”的浙江省几乎为祥生的业绩增长贡献了一半力量。 招股书显示，截至2020年3月31日，祥生拥有195个处于不同开发阶段的物业项目，其中，浙江省就拥有89个项目；项目应占总建筑面积为约2304.5万平方米，其中约1156.2万平方米位于浙江省（占比50.2%）。 在浙江省的布局中，除了重仓杭州外，类似于绍兴、湖州、台州这样的三四线城市也成为祥生的布局要点，此外，江苏省、安徽省也获得祥生的青睐，形成浙江省、江苏省、安徽省三省齐发的局面。 按照祥生所公布的“1+1+X”战略，就是以浙江省为发展大本营，泛长三角区域为持续深耕区域，主要包括江苏、安徽、山东、江西、福建等五省，同时机会性地布局核心二线城市及核心一线城市周边的二三四线城市。 回顾近三年长三角楼市，一二线城市上海、杭州房价上涨带动浙江、江苏等三四线城市楼市火热，而祥生正是在这波楼市红利中踩对了节奏。 此外，近年来，祥生也加大全国化的布局力度，包括拓展江西省、湖北省、福建省等。今年3月以来，祥生新获取多幅土地，分别位于杭州、宁波、合肥、温州、南昌等城市。 从祥生补仓城市来看，与上轮深耕省内三四线城市不同，偏重于一二线核心城市土储的获取，也反映出祥生的拿地方向开始向一二线城市倾斜。 负债结构尚需优化 近三年的快速增长和频繁拿地，也使得祥生目前面临着较高的杠杆水平。不过从招股书来看，其2017年-2019年净资产负债比率已在明显下降。 祥生在招股书中表示，以往净资产负债比率较高，是由于借款金额相对较大，加之先前累积的亏损而导致总股本相对较小，而近两年，净资产负债比大幅下降，主要源于盈利能力提高导致权益总额增长。 从2018年开始，祥生就着手展开财务结构的优化，包括增权益、降低负债率、增强现金储备、加强流动性管理等。这也表现为流动比率和利息保障倍数两个指标的优化。2017-2019年，祥生流动比率分别为1.2倍、1.1倍及1.2倍，利息保障倍数由2018年的0.3增长至1.4。 招股书显示，2017年-2019年祥生的主要融资渠道来源于银行及其他借款、资产抵押证券及有限票据，同时祥生还有部分资金来自于信托融资，这一特质也与当下大部分未上市房企一致。 由此可以看出，基于高速扩张和优化债务结构的需求，祥生也亟待通过上市来拓宽融资渠道，同时降低融资成本，这也将使得祥生在高杠杆、高发展之后实现安全着陆。 新京报记者 徐倩 编辑 杨娟娟 校对 何燕[详情]
来源：蓝鲸财经 唯一一家未上市的千亿房企也开启了上市征程。6月3日晚间，港交所披露了祥生控股（集团）有限公司（下简称“祥生”）的招股书。从这份招股书来看，为了能够成功上市，祥生做了充足的准备。 数据显示，祥生2017年、2018年、2019年的营业收入分别为62.93亿元、142.15亿元、355.2亿元，三年复合年增长率为137.6%。已确认建筑面积为83.9万平、142.3万平、348.8万平，复合年增长率为104.0%。 负债方面，过往3年，公司借款总额分别为258.74亿元、290.65亿元及285.27亿元，净负债比率分别为13.8倍、7.4倍及3.6倍。祥生称，净负债比率下降主要是因为盈利能力提高导致权益总额增加。 不过，祥生的毛利率还有待提高。根据招股书，过去3年，祥生主业的毛利率分别为13.2%、21.1%及23.9%，对比2019年TOP80房企的盈利情况，毛利率处于24%~36%，净利率处于7%~17%区间，祥生的毛利率有待提高。 此外，2019年，祥生在拿地上也不算积极，从数据上对比，2017年及2018年的拿地力度均强于2019年。反映在财务数据上，祥生经营活动所得/（所用）现金流量净额在2017年及2018年均为流出状态，分别流出123.32亿元以及5.09亿元，而在2019年，这一数字为35.17亿元。 截至2020年3月31日，祥生在中国合共有195个处于不同发展阶段的物业项目，包括浙江省104个项目、泛长三角区域65个项目及中国其他地区26个项目。拥有的土地储备总额约为2304万平方米，其中约11，562，425平方米或50.2%位于浙江省。 根据招股书，祥生将继续延续“1+1+X”的扩张路径，即以浙江省的为基础，主要渗透泛长三角区域，基本覆盖浙江地级市，布局高潜力城市。[详情]
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