![[房企年报]绿城：2千亿规模有"水分" 酒店资产盈利差](http://k.sinaimg.cn/n/finance/transform/162/w550h412/20200323/f8d7-ireifzi0524929.png/w200h134l0t1ac3.jpg)
原标题：绿城定下5000亿销售目标，盈利能力待考 在全行业销售吃紧背景下，绿城显然还需继续提高周转效率，在产品与成本中寻找平衡，并增加自己的利润表现。 近期在土地市场频繁拿地的绿城中国（03900.HK）在3月23日发布了2019年年报，营业收入不达预期，不过利润增幅表现不错。 根据绿城中国年报，公司营业收入人民币615.93亿元，同比增长2.1%；除税前利润人民币99.53亿元，同比增长25.9%；归母净利润人民币24.80亿元，同比增长147.3%；股东应占核心净利润人民币43.36亿元，同比增长14.2%。每股基本盈利人民币0.55元，末期股息每股人民币0.30元。 “绿城正在制定五年发展规划，预计到2025年冲击5000亿的销售目标”。绿城中国董事会主席张亚东业绩发布会上表示。绿城中国显然希望重新回到规模赛道，进一步提高自己的市场占有率。 净利润率同行中偏低 年报显示，2019年绿城中国取得总合同销售人民币2018亿元，较上年增长29%，对应取得总合同销售面积约1027万平方米。其中归属于集团的权益金额约为人民币768亿元，较上年增长38%。 除了重资产地产销售外，绿城中国旗下代建板块累计取得合同销售面积约505万平方米，合同销售金额约人民币664亿元。 2019年，绿城中国合同销售超过50亿元的单个城市有9个，其中杭州、宁波及北京分别录得合同销售超过100亿元，这些城市也是绿城中国一直深耕的城市。 从去化情况看，绿城中国保持了业内较为平均的去化水平，投资项目整体去化率68%，其中一二线城市去化率达70%。同时，绿城中国总体销售回款率维持在87%，这个水平在业内中等偏上。 在土地获取方面，绿城中国正在逐渐加速自己的项目投资。截至2019年末，绿城中国新增54个项目，总建筑面积约1236万平方米，总土地成本691亿元，其中绿城中国支付的为523亿元，预计可售货值为2057亿元。 截至2019年末，绿城中国共有土地储备项目142个（包括在建及待建），总建筑面积约3873万平方米，其中按照权益计算约为2240万平方米；总可售面积约为2648万平方米，权益可售面积约为1521万平方米。 得益于并购和城市更新的项目拓展，绿城中国楼面地价平均成本约为每平方米人民币6119元，其中一二线城市土地储备总可售货值占比达73%。 “我们去年一共收并购17个项目，参与了7个城市更新项目，给我们降低了土地成本。”张亚东表示。 从资金情况看，绿城中国保持一贯的稳健，于2019年12月31日，银行存款及现金（包括抵押银行存款）为人民币518.94亿元。净资产负债率为63.2%，低于行业水平。 融资成本看，绿城中国总借贷加权平均利息成本为5.3%。第一财经记者梳理发现，绿城中国2019年新发境内债平均借贷成本4.48%，比上年5.46%下降0.98个百分点。 不过，绿城中国的毛利率和净利率依旧不及同行水平，其中毛利率25.39%，净利润率6.35%，两个指标都不及同类公司，净利润率水平更是处于同业较低水平。 “今年结转的利润几乎都是2016、2017年拿的地，17年之前拿的地，之前没有限价，后来限价了。”张亚东对此表示。 高盛研报显示，下调绿城中国目标价8.5%，由11.8港元至10.8港元，维持“中性”评级。 该行称，绿城去年核心盈利同比跌4%至30亿元人民币，符合该行预期。虽然潜在预售增长加快，但该行认为其历史负担，即3年前收购的低利润项目及资产减值在短期内难以消除，而且也没有快速或简单的方法可以提升营运效率，故两者对其盈利能力改善构成压力。公司盈利增长状况仍逊于较强的同业，股本回报率也接近同业中最低。 由于营业收入和利润的结转指标不及预期，绿城中国股价在3月23日暴跌，报收7.08港元，下跌14.60%。 5000亿规模诉求 “公司正研究未来五年发展规划，绿城接下来将聚焦重资产、轻资产、绿城+这三大板块。 其中代建业务（绿城管理）规模，预计2025年将达到1500亿元规模，而这三大板块至2025年的业务规模预计将超过5000亿元。公司未来希望降低对房地产业务比重，适当压低重资产板块依赖度，对其增速进行适当控制。”张亚东在业绩会上发布了绿城中国新一个五年计划。 根据绿城年报，2020年，绿城集团预计整体可售货源约1，696万平方米，整体可售金额约为人民币3，583亿元。其中，投资项目可售货源约1，045万平方米，可售金额约人民币2，674亿元（其中2019年存量房源可售金额约为人民币635亿 元，预计新增可售房源金额约为人民币2，039亿元）。绿城集团代建项目预计可售货源约651万平方米，可售金额约人民币909亿元，约占2020年集团整体可售货值的25%。 从城市分布看，绿城中国的项目继续聚集在一二线城市销售，一二线城市可售货源约772万平方米，可售金额约人民币2，124亿元，占2020年投资项目可售金额的79%。 从绿城近期的拿地可以窥见，其对规模的野心。今年2月，以绿城中国名义就在全国多个城市拿下土地，总价超170亿（非权益口径）。 资金端口看，绿城2019年先后发行3笔美元债，合计11亿美元，其中6亿美元的1年期美元债利率为4.55%。在境内，绿城共发行20亿公司债，46亿永续中票、酒店类CMBS、供应链ABS以及房屋租赁公司债。仅公开数据看，绿城融资超过200亿。 张亚东进一步指出，重资产板块中，绿城小镇是绿城中国看重的一个板块，2019年落地了30个项目，布局15座城市，这些项目正逐步成为公司高质量发展的重要增长极。2020年，绿城要要拓展不少于12个小镇项目。一般而言，小镇类项目都属于政府产业勾地，这成为绿城中国降低土地成本的重要砝码。 较为频繁拿地背后，实际上是绿城中国此前土地储备不足。该公司2018年财报显示，截止期末累计建面3247万方，存货同比2017财年减少超过70%。这让绿城中国不得不花大力气弥补库存不足。 也有多位开发商认为，今年2月的土地市场实际非常火爆，认为并不是一个合适的窗口期，接下来的利润兑现，绿城中国同样值得关注。 克而瑞数据显示，2019年绿城新增土地价值884亿，位列TOP9，高于绿城销售排名；而2018年绿城新增土地价值578亿，位列TOP20。 根据绿城中国在发布会上提供的数据，今年将有38个新项目开放跟投， 178个存量项目明确中长期激励。并持续推进“绿城AI” 大运营体系建设加强纵向管控和横向协同，进一步提高运营效率。 此前，张亚东曾对媒体表示，绿城从拿地到销售，平均需要14个月。行业的大多数企业平均周期却只有8个月，有些甚至能做到两三个月就能实现销售。 虽然产品品质得到保障，但是较为低的周转率让绿城很难根据市场灵活调整战略，成为掣肘绿城进一步扩张的要素之一。而目前看，绿城中国的周转率依旧慢于同行。 按照规划，绿城将2020年的销售目标确立为2500亿，较2019年增长25%。不过，在全行业销售吃紧背景下，绿城显然还需继续提高周转效率，在产品与成本中寻找平衡，并增加自己的利润表现。[详情]
原标题：绿城中国历史问题3年侵蚀利润40亿元，高管：不是业绩爆雷 3月23日，浙系房企绿城中国（03900.HK）发布2019年全年业绩并召开线上业绩说明会宣布，实现收入615.93亿元，同比增长2.1%；利润为24.8亿元，同比增长147.3%。 销售方面，2019年，绿城中国实现销售额2018亿元，同比增长29%；实现销售面积1027万平方米。 公告显示，绿城中国自身的投资项目整体去化率68%，新增房源去化率突出约71%，销售回款率约87%，现金回流加快。同时，营销方面的降费增效显著，人均销售金额提升至8430万元，同比增长34%，营销费率同比下降18%。 说明会上，绿城中国宣布，2020年公司销售目标位为2500亿元，新增货值约2500亿元，权益投资额不少于600亿元，并称能够大概率完成全年目标。 尽管业绩向好，但绿城中国连续三年进行减值拨备，总额约40.91亿元，此举引发小股东不满，业绩说明会现场两名提问的小股东均将矛头指向该问题，并称业绩“爆雷”。 绿城中国董事会主席、行政总裁张亚东向投资者致歉，同时表示“不认可”爆雷的说法，并称市场上觉着有差距，只可能是信息不对称。 公告显示，2019年，绿城中国减值拨备13.76亿元，此前的2017年和2018年减值拨备额分别为9.8亿元和17.35亿元。 公告显示，公司对已竣工可出售物业、在开发物业计提减值亏损5.14亿元，包括天津全运村、武汉凤起乐鸣、建德美好广场、新疆百合公寓、北京京杭广场。 另外，绿城中国结合应收款对象、账龄等因素后，计提减值亏损7.97亿元，包括沈阳全运村、佛山桂语兰庭和唐山南湖春晓三个项目。 同时，绿城中国对附属公司拥有的新昌尊蓝山居酒店的评估减值拨回0.19亿元，对青岛胶州绿城喜来登酒店减值0.84亿元。 说明会上，有投资者质疑绿城中国因减值拨备而致业绩“爆雷”，相反其他房企的资产多是增值，对此，绿城中国执行总裁周连营表示，作为企业对一些资产进行处置是普遍现象，各个企业对持有物业的评估把握水平有区别，各公司会依据自身的承受力等做平衡。 对于过去几年的减值拨备， 张亚东称，最近几年是公司的“康复期”，今后三年是“健身器”，再过两到三年将会是公司的“快速起跑器”。 谈及业绩与投资人的预期有差距，张亚东称，“最痛苦的是改变不了过去，不是绿城改变不了过去痛苦，绿城改变不了过去，可能让你们投资人也痛苦。你们也改变不了过去，当时投资，你们的希望值不是今天给你们展现的成果，但是这种过去对于你们来讲肯定是痛苦的”。 现场，张亚东向投资者致歉，但也表示，这是改变不了的，需要时间进行改变，这是没有办法的，也是对公司负责。 但是张亚东并不认可爆雷的概念，其解释称，现在发布的业绩都在预期内，不存在爆雷，不存在惊讶，市场上觉着有差距，只可能是信息不对称。 张亚东强调，管理层没有必要不负责任，公司是投资者的，管理层是替股东打工的。[详情]
中新经纬客户端3月23日电（薛宇飞）23日，绿城中国在港交所公布了2019年的业绩报告。数据显示，绿城中国2019年实现营业收入615.93亿元人民币，同比2018年微幅增长2.1%，不过，卖房销售收入出现了负增长。 利润方面，由于绿城中国2018年的股东应占利润下降超5成，致使该指标在2019年的增速达147.3%，升至24.80亿元。公司毛利率虽有所反弹，但整体利润水平依旧不高，净利润率约为6.39%，不及行业平均水平。 营收增速创3年新低 物业销售收入负增长 年报显示，绿城中国的营业收入主要来自物业销售，同时也包括项目管理收入、设计及装修收入、酒店运营收入、物业租金收入、销售建筑材料收入等。 绿城中国收入等数据。来源：绿城中国2019年年报 2019年，绿城中国实现收入615.93亿元人民币，较2018年的603.03亿元增加2.1%。据Wind数据，2017年、2018年绿城中国的营收增速分别为44.64%、43.63%，2019年2.1%的增速创下近3年新低。 在绿城中国的营收中，卖房收入占据绝大多数，但去年的销售收入与销售面积都出现负增长。 2019年，公司实现物业销售收入544.33亿元，占总收入的88.4%，较2018年的552.74亿元下降了8亿元，微降1.52%；物业收入结转面积约为297.05万平方米，较2018年的339.31亿平方米下降12.5%。 其他几项收入中，项目管理服务收入，即代建业务收入的增速最快，2019年绿城中国实现项目管理服务收入18.29亿元，较2018年的13.66亿元增长33.9%。年报称，公司坚决推行轻资产与重资产并举的发展导向，凭借一级营造水平、高品质的产品以及多样化的运营模式，在保持传统代建业务发展优势的情况下持续推进代建业务模式创新，与业务合作伙伴的合作和总包代建模式的探索初显成效。 如今，随着代建规模的扩大，绿城中国旗下的绿城管理已经成为中国房地产市场上最大的代建公司，并已于2月底在港交所发布了招股书。 营收规模略有扩大的同时，绿城中国整体的销售成本却小幅下降，年报显示，公司2019年总销售成本约为459.53亿元，低于2018年的465.50亿元。不过，行政开支与销售开支的增幅都大于营收的增长。 毛利率小幅攀升 净利率不及行业平均 2019年，绿城中国毛利达156.40亿元，较2018年的毛利137.52亿元上升13.7%；毛利率为25.4%，较2018年的22.8%小幅增长。据Wind数据，2015年-2019年间，绿城中国的毛利率分别为20.81%、20.78%、19.25%、22.81%、25.39%，2019年的毛利率创下5年来新高。 绿城中国毛利及毛利率数据。来源：绿城中国2019年年报 年报称，公司毛利率上升的主要原因，是本年度物业销售占比居于前列的杭州金麟府、海南蓝湾小镇、台州宁江明月、杭州桃源小镇等产品适配性受到市场充分认可，品牌溢价得以实现，销售毛利率较高。 来源：克而瑞研究中心 不过，根据克而瑞研究中心对172家A股、H股上市房企数据的分析，2019年上半年，172家上市房企的加权平均毛利率和毛利率中位数分别为30.4%、33.8%。对比看，绿城中国的毛利率并不高。 利润方面，2019年绿城中国股东应占利润为24.80亿元，较2018年的10.03亿元上涨了147.3%。但需要指出的是，股东应占利润在2019年出现大幅上涨，主要是因为该指标在2018年下降了54.18%。2017年，绿城中国股东应占利润为21.90亿元。 以营收615.93亿元、年度利润39.35亿元进行计算，绿城中国2019年的净利润率约为6.39%，较2018年的3.94%大幅上升。2015年-2017年，绿城中国的净利润率分别约为4.84%、7.67%、6.37%。 同样依据克而瑞研究中心的前述数据，2019年上半年，172家上市房企的加权平均净利率和净利率中位数分别为14.0%、12.2%。也就是说，年度销售额居于中国房企前20强的绿城中国，其净利率不及行业平均水平。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中新经纬客户端表示，绿城中国的产品偏向中高端，在拿地成本较高、销售价格被限制的情况下，这些产品在近几年并不占优势，利润率很难上去。同时，绿城之前不太强调周转效率，也会拉长项目销售的时间，进而增加成本。 销售排名回升 5000亿目标下负债增加 2016年，绿城中国的年度销售额排到了中国房企第9位，但之后增速放缓，加上一批地产行业“黑马”抓住市场热销时机，规模迅速做大，绿城中国开始掉队。2017年、2018年，绿城中国的销售额分别排在房企第11位、第17位。 在宋卫平等“老绿城人”逐渐退出、中交系执掌公司权杖后，绿城中国启动项目跟投机制，并进一步加快周转速度。绿城要求，新获取项目拿地至开工4个月，拿地至开盘9个月，拿地至回正14个月，加快周转效率。 2019年，绿城中国总合同销售额达2018亿元，增长29%，完成了年初制定的2000亿元的“争取版目标”。据中指院和克而瑞的数据，绿城中国2019年的销售额排在中国房企的第15位、第11位。 2019年初，绿城中国提出，要在2020年达到2500亿元的销售目标，2021年达到3000亿元。而在今天（3月23日）下午举行的2019年度线上业绩发布会上，绿城中国董事会主席、行政总裁张亚东提出了更高的目标，到2025年实现销售规模5000亿元，即传统的房地产开发重资产部分实现3500亿，轻资产代建业务部分实现1500亿。 绿城中国土储数据。来源：绿城中国2019年年报 为冲击规模，绿城中国不断扩充土储。年报显示，2019年公司获取收并购项目17个，收购项目货值同比增长332%；新增项目54个，总建筑面积1236万平方米，预计新增可售金额2057亿元，创公司新增投资货值历史新高。 2020年，绿城预计整体可售货源约1696万平方米，整体可售金额约3583亿元。若参照2019年绿城中国投资项目整体去化率68%，在市场环境整体保持不变的情况下，其2020年的销售额或为2436亿元，接近2500亿元的销售目标。 中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬客户端分析，提出较高的目标是一件好事，但当前的市场环境并不乐观，未来的房地产开发也有触顶的趋势，绿城中国要实现5000亿元的销售目标存在很多困难。 绿城中国负债等数据。来源：绿城中国2019年年报 另一方面，规模扩张的同时，绿城中国的负债也在增加。年报显示，2019年绿城中国总借贷达955.77亿元，2018年为814.58亿元；净负债436.83亿元，2018年为332.39亿元；净资产负债率63.2%，高于2017年的46.4%、2018年的55.3%，连续3年上升。 就在发布年报的当日，受外围市场的影响，恒生指数低开5.02%，绿城中国领跌港股内房股。绿城中国股价一度下跌17.85%，最终收跌14.60%，收至7.08港元/股，市值154亿港元。[详情]
来源： 智趣财经社 又到了一年的年报季！各家企业真正亮家底的时候！ 2019年可能是过去10年中最差的一年，也可能是未来10年中最好的一年。这是对弱者的考验，也是对勇敢者的挑战。 年报是读懂企业最好的故事书。智趣财经社推出“房企年报解读系列”，带大家一起读懂资本时代中国房企的挣扎与奋进。 今日推出第二篇——绿城2019财报解读。 绿城的房子是江湖上的不老传说，绿城的股价也是江湖上的永恒话题。 正应了那句话：买绿城的房子，不要买绿城的股票！ 3月23日早，绿城发布2019年业绩公告。2019年取得收入615.93亿元，同比增长2.1%；累计取得总合同销售面积约1，027万平方米，总合同销售金额约人民币2，018亿元，同比增长29%，销售规模创历史新高。股东应占利润同比大增147.3%至24.80亿人民币。 销售和各方面都达到了预期，可随后绿城中国早盘股价倒跌，截至9时44分，跌16.04%，报价6.96港元，市值不足140亿元人民币。 众人开了眼，还以为是跑错了片场，跑到了盈利预警的恒大那厢去了。股民更是一片哀嚎。 事实上，中交成为绿城大股东后，绿城这两年的确有很大的变化。运营管理向好，财务成本降低、公司重新回到成长轨道。但绿城中国的最大问题是财报不可预期性太强，股东利润太差。 年报显示，绿城中国的永续债从半年报185亿元上升到总额212.29亿元。股东净利润要减去永续债的派息12.87亿，也就是说归母净利润只有11.93亿元。 600多亿的收入经营到11亿元归母净利，净利润率不到2个百分点。行业倒数！ 要知道，绿城的项目销售均价已经达到25936元，处于行业前列，这可真是卖最贵的房子，赚最低的净利率！ 而且2019年的年报中又做了小15亿元的资产减值。绿城已经连续三年资产减值，外界的预期是资产减值基本完毕，况且2019年上半年没做大规模资产减值，下半年突然全部炸出来了。 如果说去年绿城因为一些历史遗留问题，财报难看尚可理解的话，今年的财报就很说明问题了。永续债利息没玩没了，一年年计提减值，每年都侵蚀掉大部分利润，归母利润少的可怜。 之前大家都在赌绿城高价地雷爆完了，业绩反转，但这次又让大家失望了。不确定性就是最大的罪，被市场杀也是没办法的事情。 当然，凡事要一分为二的看。绿城2019年业绩结算的销售额是2017年2018年的项目，这些项目是2016年土地，算是宋卫平的锅。只有2021年、2022年的年报业绩才能反映张卫东的管理水平和业绩。 绿城中国的预期要看的不止是2019年的业绩。 今年开年以来，绿城在土地市场积极拓展，在杭州、北京、温州、浙江等地的土地投资超过200亿。同时，公司积极发债，铆足劲融资 。 在3月23日下午的线上业绩会上，绿城中国董事会主席张亚东透露未来五年的销售规模将超过5000亿元。 只是，这未必是一条高明的路。房地产已经过了大规模扩张的时代，绿城本身也不擅长低成本规模化。 但无论任何，绿城的品牌价值依然在，产品的受欢迎程度和代建上市依然赋予它未来的预期。我们期待一下，未来，张亚东时代的绿城中国到底会交出怎么样的成绩单？ 01 其实，绿城2016年销售金额有一波增长。 2017年、2018年投资项目销售金额都超过1000亿。 按照正常结转，2019年结转的大部分是2016、2017两年的项目，那绿城2019年的业绩应当是不错的。 实际上，绿城中国的年报，整体来看，好的一面确实也很明显。 销售业绩大增，绿城中国还在2019年加速补仓。 据年报，2019年集团新增项目共计54个，总建筑面积约为1236万平方米；总土地成本/收购金额为691亿元；预计新增可售金额2057亿元，创绿城中国新增投资货值历史新高，其中归属于集团权益约1086亿元。 归母核心净利润43.36亿元，每股分红0.3元人民币，合港币0.33元左右。 净资产负债率63%，总借贷加权平均利息成本为5.3%。 在费用控制、提升效率方面也有明显进步，人均效率提升很多。销售费用控制在1.8%，今年目标1.6%已经是业内高水准。 收入、土地储备、总资产在增加，操盘，产品去化难得，难得的是，成本控制也开始显现。 这说明，运营管理上，绿城开始步入正轨。 但永续债吃掉了大量的利润，绿城增收但不增利，核心净利润和股东净利润差别很大。而后面的地价更高，只怕利润更是没法看。 永续债虽然名义上为“债”，但却可以计入权益，而不计入负债。这一特点使得房企热衷于发行该种债券，可以在一定程度上修饰企业的财务报表，降低资产负债率。 但事实上，永续债却在一定程度上导致房企的杠杆明降暗升。计入权益，永续债便可不断分食企业利润，成为吞噬房企的利润“黑洞”。 绿城的永续债是中小股东心里的一根刺。 绿城2014年发行5亿元美金永续债券；2016年4月22日发行4亿美金永续债券 ；2017年7月19日发行4.5亿美金永续债券， 2018年12月28日发行5亿美金永续债券······ 2019年绿城永续债负债合计212.3亿元，其中永续债利息支出12.86亿元。 正是这12.86亿元永续债利息支持，吞噬了股东应占利润。24.8亿元的股东利润最终只剩下11.93亿元。 明知是毒药还坚持要吃，绿城的永续债扩张让投资者很不解。 “本来就不算一家擅长扩规模、进取的公司，为什么要搞那么多永续债？弹性加债务不行吗？”这位投资人颇为不解的抱怨。 只是从今年年初绿城的拿地动态来看，不紧不慢的绿城怕是早已启动了进取模式。只是规模扩张的过程中，怎样处理好永续债？怎么更好处理规模增长与股东利益不冲突？对绿城来说，这不是一件小事。 02 对很多投资者来说，看到绿城2019年年报又有资产减值，觉得又是一个雷。 计提资产减值，是说从谨慎的角度来看，这些东西要评估可能的损失，并且把可能的损失计算出来，然后当作损失处理，也就是一种假设性的损失，可能实现，也可能不实现，但是谨慎考虑，要准备出来。 这一次，绿城一次性亏损部分各种项目资产减值接近14亿，加上一个酒店接近15亿资产减值。 对很多投资者来说，主要原因资产减值较多，至少今年不应该资产减值，已经连续三年资产减值，外界的预期是资产减值基本完毕 。 对很多投资者来说，新项目的武汉、佛山拿地贵了，买不到价钱减值一点可以理解。天津全运村、沈阳全运村，老项目在这个阶段还有减值 ，旧项目的窟窿早该减值的现在一个又一个没完真是考验耐心。 如果是此前三次资产减值，绿城都可以说是利润没有释放，今年再这样说，恐怕很难服众。事不过三，只会让人很担心利润是不是能如期释放出来。 况且，形势好的时候多计提一点无所谓，形势差的时候你加大计提，说的难听一点确实有点坑股民。 在下午的业绩会上，关于资产减值损失“暴雷”的提问，管理层的回复是按照会记政策走，是合规，保守的。 关于未来是否会继续计提减值，只是说会根据市场变化，继续跟进评估。有人解读这个潜台词是估计下一次很有可能继续计提损失。 但张亚东在业绩会上也强调了一点，2020年要抓利润。乐观的预计，这个意思可能是该减值的也减的差不多了，2020年开始要释放利润了。 到底绿城增收不增利的情况能不能改变，且拭目以待吧。 03 业绩会上，张亚东提出“2025年，实现销售规模5000亿元。” 据张亚东透露，5000亿元的目标分解成两部分：传统的房地产开发重资产部分将实现3500亿， 轻资产代建部分实现1500亿。 张亚东认为是很保守的目标，后期还须控制速度不要太快。代建开始发力，绿城要做资本代建已经确认。 没有特殊情况，这个业绩完成没有问题。 今年以来，绿城的买地行为，已经证实管理层做大规模的决心。 2011年绿城步子迈太大了，消化了好几年。后面又太悲观了，绿城彻底放缓脚步。其他房企都在拼命拿地，疯狂扩张的时候，2011——2017年几年，绿城的土地数据居然是减少的。 2019年上半年绿城甚至常常出现无货可卖的情况。 2020年前两个月，绿城中国在北京、杭州、成都、大连、温州、天津等10个城市累计获得13宗地块，累计权益建筑面积184万平方米，权益投资额267.7亿元，预估货值585.6亿元。 并且，知情人士称，如今的绿城还在到处急着看地，补土储。 明显，新管理层的逻辑是，让绿城体量更大，才能突围。 恰逢国企化的绿城如今正面临一个好的融资窗口期，可以以较便宜的资金去拿地。 2019年中期业绩会上，张亚东曾说，“给我们三年时间，一定会把各项指标调整好，成为行业优等生”。 值得一提的是，要成为优等生，看的不止是规模，不止是收入，也要看真正的净利润率。[详情]
![[房企年报]绿城中国：2千亿规模有](http://k.sinaimg.cn/n/finance/transform/500/w300h200/20200323/8621-ireifzi0532066.png/w180h135l50t1c41.jpg)
新浪财经讯 3月23日，绿城中国发布2019年全年业绩，公司在全年结算面积下降、营收增速仅为2.1%的情况录得税前利润增长25.9%、归母净利润增长147.3%，这主要得益于其他业务的增长以及合营公司贡献的业绩。但公司酒店业务的盈利能力依然堪忧，此外，公司逆势加杠杆拿地，净负债率连续两年上升，公司未来6年轻资产代建业务的展望预期明显要高于总销售面积7%左右的增速。公司显然对于自身的经营模式非常有信心，但值得注意的是，公司自身的利润率、资产回报率等一系列盈利指标却并不优秀。 2千亿规模有“水分” 逆势加杠杆突进 2019年，绿城集团累计取得总合同销售面积约1027万平方米，总合同销售金额约2018亿元，同比增长29%，历史上第一次突破两千亿元大关。但是在这其中，绿城集团 2019年累计取得投资项目合同销售金额约1354亿元，其中归属于绿城集团的权益金额约为人民币768亿元，权益比例仅56.72%。 可以说，绿城的两千亿规模还是有些“水分”的。 一直以来，全口径销售规模指标在行业内影响甚广，最明显的就是销售排名。克而瑞数据显示，2019年绿城中国的操盘销售额位列第11位，但全口径销售面积则位列24位，权益销售排名仅31位。 年报显示，绿城中国2019年新增项目共计54个，总建筑面积约为1236万平方米，超过操盘销售面积，更是大幅超过约522万平方米的全年投资项目合同销售面积，土地储备池子进一步加大。总土地成本（收购金额）约人民币691亿元，其中本集团支付的约为人民币523亿元，预计新增可售金额达人民币2057亿元。 近几年，绿城中国的拿地强度有所增加，拿地面积与销售面积之比明显提升，这在一定程度上增加了公司的杠杆率。Wind数据显示，公司的资产负债率由2016年的76.84%上升至2019年的79.48%，净负债率由2017年的46.4%提升至2019年63.2%。截至报告期末，绿城中国的有息负债合计达到955.77亿元，其中短期负债为349.41亿元，占比达到36.56%，当前账面银行存款及现金为人民币518.94亿元。 营收增2.1%归母净利润增147%是怎么做到的？ 2019年绿城中国取得收入615.93亿元，同比增长2.1%，除税前利润为99.53亿元，同比增长25.9%，股东应占利润为24.8亿元，同比更是大增147.3%。 营收增2.1%，而归母净利润增147%是怎么做到的？ 绿城中国的营收主要还是来自于与物业销售，去年达到55.27亿元，占比88.4%，但2019年公司物业销售业务的收入却是同比下降1.34%，主要是因为全年转结面积297.05万平方米，较上年的339.31万平方米下降12.5%。不过，其他业务均录得同比增长张，物业销售主业却意外地严重拖累了全年的营收增速。 尽管只有2.1%的营收增速，但凭借着其他较高毛利业务营收的增长，绿城中国的毛利率由22.81%提升至25.39%，从而使得公司毛利增长13．%。此外，全年合营公司的业绩达到10.03亿元，较2018年3.26亿元大幅增长超过2倍，占全年归母净利润的比重较大，绿城在低权益比例的战略下逐渐开始收到回报。再者，因公司收购附属公司公允价值变动导致的递延税项增加，减少当期税务，从而增加了公司的全年利润。 正如公司管理层在业绩发布会所表达的，未来绿城中国的结算收入增速会逐渐下降，而低权益比的合营及联营项目、轻资产高毛利的代建业务将对利润表产生越来越大的影响。 不过值得注意的是，绿城中国全年派发股息0.3元，较20.18年的0.23元增长30.43%，增速较规模归母净利润高达147.3%的增速有着明显差距。 资产回报率低 预期销售增速放缓 根据公司年报，绿城中国的酒店资产达到89.23亿元，成为公司仅次于房地产开发的第二大资产业务，但相较于房地产开发的盈利能力，酒店业务仅仅实现利润为正。 2019年，酒店业务的营收为8.79亿元，利润仅为0.4亿元，利润率4.57%，资产回报率为0.45%的极低水平。由于酒店资产所对应的负债额度很小，是完全沉没了股东权益，因此这也明显拉低了公司整体ROE，2019年全年ROE为9.17%，尽管较上年有所增加，但仍有提升空间。 此外，值得注意的是，撇开资产因素，低权益比的模式并没有提升公司的盈利能力，近些年来，绿城中国的毛利率和净利润率都处在较低的水平，2019年净利润率仅有6.35%。绿城中国也试图从加大轻资产高利润率的代建业务比例来提升公司整体的盈利能力。 3月23日下午，绿城中国控股有限公司在线上举办2019年度业绩发布会。张亚东提出新的战略目标：“2025年，实现销售规模5000亿元。”5000亿元的目标分解成两部分：传统的房地产开发重资产部分将实现3500亿，轻资产部分实现1500亿，通过梳理代建品牌、发展资本代建、完善管理机制等措施实现。 不过，从2019年的销售数据来看，未来6年分销售符合增长近约为7%，较此前几年的快速增长大幅滑坡。但相较于2019年664亿元的代建业务规模来说，1500亿元的目标对应的确实14.55%的预期符合增速，可见，绿城对于自己的模式非常有信心，且寄希望于输出这一模式。[详情]
来源：观点地产新媒体 观点地产网讯：3月23日，绿城中国执行总裁周连营表示，公司今年下半年分别有9.5亿美元及6亿美元债务到期，其充分参考了目前的资金情况，制定合理的资金还款计划，并将考虑境外银团、内保外贷、境外发债、境内资金出境等多种组合方式，目前各渠道均有初步的安排和部署，强调公司有足够的能力按时归还贷款。 问及公司分红政策方面，周连营指，今年的派息比例是25%，公司控制的范围是20%到30%之间，经过规定程序，确认了今年拟分配的股利总额是6.42亿元，折算下来每股派息是0.3元。 另外，执行总裁郭佳峰又指，绿城管理的上市申请已于2月28日已经通过A1表提交予香港联交所，接下来的一些推进的进度是要根据联交所的规定和资本市场对它的认知度来做安排，暂没有具体时间时间表。又指，管理公司上市可以确立其市场占有率和品牌影响力。同时在上市以后，受到资本的加持，它的融资渠道以及它的资本代建的业务会更大地拓展，令预期利润也会通过接下来几年的发展，为绿城中国带来更大的贡献。总体而言，上市对绿城中国的市场影响力、品牌拓展力以及以后的规模净利润的表现，带来很有利的影响。[详情]
原标题：看数据|绿城中国2020年可售货值3583亿 长三角占比达60% 图片来源：海洛创意 3月23日，绿城中国控股有限公司发布2019年度业绩报告。 公告披露，2019年报告期内，绿城中国取得收入人民币615.93亿元，较2018年同比增长2.1%；除税前利润人民币99.53亿元，较2018年同比增长25.9%。 除此之外，股东应占利润人民币24.80亿元，同比增长147.3%；股东应占核心净利润人民币43.36亿元，较去年上升14.2%。 绿城中国表示，股东应占利润的大幅增长，主要是毛利较2018年增加18.88亿元。 公告显示，截至2019年12月31日，绿城集团（包括绿城中国控股有限公司及其附属公司连同其合营企业及联营公司）累计取得总合同销售面积约1027万平方米，总合同销售金额约人民币2018亿元，同比增长29%。其中，绿城集团2019年累计取得投资项目合同销售面积约522万平方米，合同销售金额约人民币1354亿元，其中归属于集团的权益金额约为人民币768亿元，较去年增长38%。 绿城中国另有累计已签认购协议未转销售合同的金额约人民币29亿元，其中归属于集团的权益金额约为人民币15亿元；投资项目销售均价约每平方米人民币25936元，同比增长1.89%。 此外，绿城集团以品牌输出、管理输出的代建管理项目（非投资项目，简称代建项目），于2019年累计取得合同销售面积约505万平方米，合同销售金额约人民币664亿元。 土地储备方面，2020年，绿城集团预计整体可售货源约1696万平方米，整体可售金额约为人民币3583亿元。2019年，绿城中国新增54个项目，总建筑面积约1236万平方米；总土地成本金额约691亿元，其中本集团支付的约为523亿元；预计新增可售货值达2057亿元。其中，归属本集团权益约1086亿元，新增土地平均楼板价约每平米6923元。 从地域分布看，新增土储主要集中在杭州、宁波、苏州、西安、合肥、广州等一二线核心城市，可售货值占比达76%。 从区域分布看，长三角作为战略重点区域，可售货值占比达60%；在珠三角及成渝地区可售货值占比累计达10%。 现金流方面，截止至2019年12月31日，绿城中国银行存款及现金（包括抵押银行存款）为518.94 亿元，而2018年期内绿城中国银行存款及现金为482.19亿元；净资产负债率为63.2%，总借贷加权平均利息成本为5.3%。[详情]
来源微信公众号：阿伦侃房 一首凉凉，送给绿城。 今晨7点，绿城中国发布2019年业绩公告，然而就在公告发布后不久的早盘中，绿城中国竟然以跌幅16.41%、每股报6.93港元的表现领跌内房股！ 绿城被绿了！ 一直都说业绩公告是把双刃剑，业绩出色的时候利好股票市场带动股价上涨，反之投资者也会作出自己的投票。不过，像绿城中国这样刚刚发布业绩就大幅下挫的房企，属实不太多见。 这反常的情况就引发了阿伦的兴趣，到底是怎样的业绩表现让投资者们如此仓皇抛售呢？ 读年报呢，自然要从核心数据读起。通过梳理，阿伦把绿城的4组核心数据整理如下： 1、合同销售 2019年，绿城中国共取得总合同销售人民币2018亿元，同比2018年增长29%。可以说这样的涨幅，作为一个销售额排名第11位的房企而言，算是一个不错的成绩。单看合同销售额这一块，应该不至于造成早盘的大跌。 2、收入 公告显示，绿城中国在2019年取得收入人民币615.93亿元，同比2018年增长2.1%。相比于合同销售额29%的涨幅，收入同比增长2.1%的成绩显然有些拿不出手，这一涨幅与Top10房企的平均涨幅相距甚远。此外，这样的数据也与绿城自身的排位不符，要知道在2018年，绿城的收入涨幅高达43.7%。综上，显然这是让投资者感到不满的一组数据表现。 3、股东应占利润及净利润 2019年，绿城中国股东应占利润为人民币24.8亿元，同比增长147.3%。可以说在这个数据上，绿城的表现是十分抢眼的。既然股东应占利润涨幅如此迅猛，为何还没能被市场买账呢？ 阿伦对比了2018年和2017年的数据，发现在2018年股东应占利润方面同比2017年下降54.2%，也就是说2019年的大幅增长是建立在2018年同一数值大幅下降的基础上。言外之意就是，涨幅虽大，但它是从一个较低的位置反弹起来的，并不足以让投资者满意。 更为重要的是，本组数据中的第二个数据——股东应占净利润，在这一数据的表现上，绿城中国更加难以让人满意。公告显示，股东应占核心净利润人民币43.36亿元，同比2018年增长14.2%。这个数值显然与Top10房企的表现有一定的差距，与自身在2018年这一数值上62%的涨幅相比更是有了较大的退步！ 4、现金、负债及融资成本 如果说收益方面的表现一时无法让投资者满意，那么负债情况控制得如何就关系到绿城未来的反弹力。绿城中国的银行存款及现金（包括抵押银行存款）为人民币518.94亿元，净资产负债率为63.2%，总借贷加权平均利息成本为5.3%。相较于2018年，这三组数据分别同比增长7.6%、7.9%和-0.1%。简而言之，就是绿城在过去的一年中，现金的充裕度低于负债的增长速度，融资成本小幅下降0.1%。 那么我们再来对比一下2017年的数据可知：2018年绿城的现金增速为34.0%，负债率增速为8.9%，总借贷加权平均利息成本增速为0%。对比之下，高下立判。在现金增速方面，2019年绿城中国的表现可以说是相当平庸，7.6%与34.0%的对比，相信不用阿伦赘言，外行人都可以看得出来。这样明显的差距，让相比之下的净资产负债率1%的差距与融资成本0.1%的降幅就显得无关大局了。 综合上述4组核心数据可知，除了合同销售这一块表现不错之外，其他3组数据均不理想，这也就不难理解绿城中国为何会在今天早盘中领跌内房股了。2019年早已过去，但2019年留下的影响才刚刚开始。着眼未来，绿城在2020年有什么应对之策呢？ 根据公告披露，绿城中国在2019年新增54个项目，总建筑面积约1236万平方米，总土地成本691亿元，其中绿城中国支付的为523亿元，预计可售货值为2057亿元。阿伦对比了一下2018年的数据，相较于2018年新增37个项目、总建筑面积约719万平方米、总土地成本517亿元、归属于绿城中国支付的339亿元这几组数据，绿城在2019年土地市场中的投入及斩获都有显著增加。 除此之外，在前2个月的土地市场中，绿城中国的表现也可以说是非常强势，在阿伦此前发布的【广积粮，缓称王】2020年1-2月房企拿地排行榜全解析文章中曾经提到，在拿地金额方面绿城位列第二名，仅次于在上海拿下地王的香港置地，在城市布局方面也是四面出击，分别在10个城市拿下13宗地块。这其中，布局北京最多的房企也是绿城中国，其贡献的163亿元占北京土拍收入的24.2%，接近四分之一的比例在北京这样的一线城市可以说是相当高了。 由此可见，在2020年的Top10房企竞争中，绿城显然是一个很有实力的冲击者，在现有卡位争夺战中的世茂、华润、龙湖可要小心了，今年的十强会比去年更加惨烈！ 最后照例用一首诗来形容当下的绿城中国，那便是：漫言花落早，只是叶生迟。[详情]
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