解密地产股集体奔跌停 房地产信贷加紧？

　　中国经济网北京2月7日讯 今日，保利地产盘中跌停，截至发稿时，股价16.23元，跌幅9.98%。据保利地产业绩公告显示，公司2017年营业收入为1450.4亿元，同比下降6.3%；归母净利润156.8亿元，同比增长26.3%；2017年公司销售签约金额3092.3亿元，同比增长47.2%，创历史新高。对于保利地产业绩状况，包括中泰证券、中信建投、国泰君安等多家券商发布研报表示看好，随着公司业绩向好，其股价却与业绩形成对比。 中泰证券：业绩、规模、融资的确定“三重击”，给予确定性的估值溢价 2017年积极拓展，公司土储规模稳步攀升，2017年公司新增项目规划建面达到4755万平，是同期销售面积的2.12倍，据我们估算，截至2017年末，公司总可售货值接近1.3万亿，土储充沛。 在2017年12月的股东大会上，董事长宋广菊明确表示未来两至三年公司要重回行业前三，与行业目前TOP3碧桂园、万科、恒大已经突破5000亿的年度销售体量相比，公司规模基数“相对较低”，2017年销售额为3092亿元，因此我们认为在3000亿跨越至5000亿的过程中，公司规模的腾挪空间、增长的确定性相对更大。 和多数地产龙头股一致，公司未来两年较高的业绩确定性来源于： 1、2016至2017年行业回暖期销售项目陆续进入结算期，带来利润量和质的改善，一方面结算规模稳步攀升，增强业绩锁定度，截至2017年三季度末，公司预收账款/前四季度营收比重达到161%，高于板块131%的平均水平，另一方面，公司毛利率迎来修复上行期，2017年公司营业利润率同比扩大2.6个百分点；2、项目权益比趋于稳定，少数股东损益对净利分流下降，17年前三季少数股东损益占净利比重同比收窄11.1个百分点。 中信建投：业绩超预期，经营制度双改善 拿地积极进取把握证券化大潮：公司自16年开始不断加大土地投资力度，17年全年公司累计获取土地4003.3万平，同比增长94.5%，对应地价2669.5亿，同比增长123.4%，占到当年销售金额的88.1%，无论是土地获取力度还是规模均为历史新高，进一步夯实公司土储优势。此外公司积极把握证券化市场机遇，10月发行首单央企Reits，充分抓住行业证券化浪潮。 国企改革进程持续推进：公司加速央企改革，公司17年上半年公司刚完成对中航集团的20个房地产项目的整合，11月末公司又收购保利香港50%股权，公司资源整合持续加速，一方面公司资源优势不断夯实，另一方面同业竞争问题解决，其也将得到更多的市场发展空间和机会，在规模竞赛中获得更多砝码。 国泰君安：未来3年业绩大迈进 目前公司估值在主流地产股中较低，因公司未来业绩高增长有保障，随着合作带来的投资收益和权益比的提升，加上利润率的抬升，公司估值和业绩都将迎来上修。 1． 由于公司未来业绩和估值的双双上修，加上行业合理的估值中枢在15倍左右，因此上调公司目标价至24.27元/每股，预计公司2017 ~2019年EPS 分别为1.32/1.74/2.26元，对应PE为12.5/9.5/7.3倍。 2． 过去3年已售未结项目达到2534亿元，未来3年业绩高增长确定性高。2017年公司收入同比-6.3%，除受营改增政策实施以及项目结转区域变化影响，还反应公司结算节奏比较缓和，累计2534亿元已售未结算可保障未来3年结算高增长；归母净利润却同比增长26.27%，源于利润率抬升到11%，前三季度的毛利润率32%也明显高于2016年的29%，预计全年业绩增长当中也是毛利润率提升贡献较大比重。 3． 2017年拿地近2600亿元，楼面价6072元，当前平均售价13790元，可推货值充足、且利润率高。公司2017年拿地加速，同比增长116%，投资强度（拿地金额/销售金额）达到83%，是过去以来的较高水平。拿地楼面价6072元，而目前公司在售项目平均售价为13790元，推算利润率较为丰厚。由于前三季度公司存货增长29%，未来可推货值充足，带来未来的销售高增长。 4． 央企低成本融资优势明显，三级管理模式和跟投机制形成高效的公司管治。龙头公司融资渠道多样化，虽然平均融资成本4.94%比2016上升，但依然显著低于行业可比公司。公司逐渐形成的“总部-大区-平台”的三级管理模式和跟投机制，也将提升管控效能和开发效率。 5． 风险提示：房地产调控趋严，信贷投放收紧。 光大证券：业绩、规模、估值三击提升 公司营收同比下滑主要是由于结算区域变化和营改增政策的影响。归母净利润大幅提升原因有三：1）结转项目毛利率同比提高；2）投资收益（主要为参股项目以及信保基金）增加；3）结转项目权益比例上升，少数股东损益比例下降明显。 资源整合稳步推进收购保利香港控股50%股权，逐步解决同业竞争：公司与中航的整合正在持续推进，有望整合保利集团资源实现跨越式发展。2017年11月公司公告拟以51.5亿元收购保利香港控股50%股权及相应债务，保利香港控股持有保利置业39.66%股份（40.39%表决权）及广州中信广场、北京新保利大厦等商业物业。未来境内新增地产项目将由公司为主开发，逐步解决同业竞争，扩大公司规模。 跟投机制出台，员工与公司利益绑定，效率提升：2017年12月公司董事会同意公司实施房地产项目跟投方案，单一项目跟投总金额上限不超过项目资金峰值的10%；跟投机制将员工与公司的利益进行捆绑，加大员工对项目运营全流程的积极性，提升整体效率。 天风证券：业绩增速超预期，销售突破3000亿 2017年全年公司实现签约销售面积2242万平方米，同比增长40.27%；实现签约销售金额3092亿元，同比增长47.19%。销售均价13790元/平方米，同比增长4.9%；2017年公司实现营业收入1450.3亿元，同比下降6.3%，实现归母净利润156.8亿元，同比增长26.3%。 公司加速拿地扩充土地储备，我们根据公告测算17年全年公司累计获取项目至少有193个，超过2016年的两倍；对应计容建筑面积至少有4004万平，同比增长94.6%；权益地价至少有1624亿元，同比增长94.88%，占到当年销售金额的52.5%；总地价至少有2680亿元，同比增长124.34%，占当年销售额的86.7%。根据克而瑞的估算，公司2017年拿地总货值约为5319亿元，占当年销售额的172%。受收购中航地产项目影响，公司加大了在三四线城市的布局，特别是核心城市群当中的三四线城市。公司土地储备充足，我们测算公司未开工土地面积超过9000万方。公司产品结构中住宅占比超过85%，其中90%以上为中小套型。优质的土地储备为公司未来进一步提升业绩、市占率提供了坚实支撑。 17年以来公司加大资源整合力度，上半年收购中航集团旗下20个地产项目，下半年公司51.5亿元（包含债权）收购保利香港50%股权的交易方案获股东大会通过，有望逐步解决同业竞争问题，公司市占率和业务区域将进一步扩大。我们认为在央企整合的大背景下，保利地产作为集团核心的地产开发平台优势十分明显，不排除未来继续承接优质资源的可能性。我们认为随着激励机制不断完善，管理层和员工的积极性将大幅提升，同时凭借央企在融资、获取资源等方面的优势，公司规模增长有望提速，助力公司重返行业前三。 国信证券：销售增长显著 行业地位领先 2017年1-12月，公司实现销售面积2242.37万平米，同比增长40.27%；实现销售额3092.27亿元，同比增长47.19%。销售均价13790元/平米，同比增长4.94%。 参考克而瑞榜单，公司2017年度销售额排名第5，行业地位领先。据观点地产网12月20日报道，保利地产董事长宋广菊女士在当日股东大会明确提出，2018年保利地产将保持行业前五，未来2~3年重回行业前三。我们认为在当前行业集中度快速提升的背景下，公司仍提出“保五争三”的目标，彰显公司未来加速发展的信心。 2017年1-12月，公司累计新增项目约193个，新增计容建面约4004万平米；拿地面积/销售面积约为1.79，扩张步伐积极。新增项目按城市层级主要分布在二线及三四线，按区域主要分布在中西部、长三角、珠三角等，“城市群区域布局”策略有效推进。[详情]

　　房地产板块快速下探，新城控股等2股跌停。 今日早盘，房地产板块高开低走，盘中快速下探，截止发稿，亚太实业、新城控股等2股跌停，广宇发展、保利地产、华夏幸福、阳光城、华侨城A、招商蛇口、金地集团等股跌超5%。[详情]

　　新浪财经讯 2月7日消息，房地产板块大幅跳水，截止发稿，广宇发展逼近跌停，新城控股大跌7%，保利地产、阳光城、华夏幸福快速走弱。[详情]

　　中国证券网讯 业内人士认为，资金成本上升叠加非标回表导致银行的资本金压力上升，将促使贷款利率上行，今年个人房贷利率上涨是大概率事件。同时，银行信贷资金可能更多地流向先进制造业、普惠金融、小微企业等领域。在零售业务方面，银行为了提高资产收益率，可能加大信贷资源向信用卡、消费金融等领域投放的力度。据中国证券报7日消息，近期广州等一线城市的首套个人住房按揭贷款利率上浮，引发市场关注。记者调研广州、深圳、北京、杭州、南昌等地获悉，开年以来个人房贷利率持续上涨，并且银行对贷款投放较为审慎。“往年到一季度末贷款额度才会紧张，今年是总行控制额度。我们支行的情况是2、3月份表内都没有新增额度，表外通道也基本被‘砍’得差不多了。银行资金价格水涨船高，信贷投放也‘价高者得’。考虑到房地产调控仍从紧，房地产相关贷款受到的影响很大，预计未来利率可能继续上浮。”华南地区某股份制银行支行行长对记者表示。[详情]