聚焦3月经济数据

　　一季度服务业经济运行开局良好 增加值同比增7.5% 中新网4月25日电 据国家统计局网站消息，国家统计局今日刊发统计局服务业统计司司长许剑毅的署名文章《一季度服务业经济运行开局良好》。文章指出，一季度服务业经济继续保持平稳较快增长。服务业增加值112428亿元，同比增长7.5%，增速比第一产业和第二产业分别高出4.3和1.2个百分点，服务业继续领跑国民经济增长。 许剑毅称，一季度，我国服务业经济继续保持平稳较快发展态势，新经济新动能加速成长，经济结构继续优化升级，服务业经济运行开局良好。具体表现如下： ——服务业经济平稳较快发展，继续领跑国民经济增长 一季度，服务业经济继续保持平稳较快增长。服务业增加值112428亿元，同比增长7.5%，增速比第一产业和第二产业分别高出4.3和1.2个百分点，服务业继续领跑国民经济增长。服务业增加值占全国GDP的比重由上年同期的56.3%提高到56.6%，比第二产业高出17.6个百分点；对国民经济增长的贡献率为61.6%，比第二产业高出25.5个百分点。服务业继续发挥国民经济第一大产业和经济增长主动力作用。 一季度，全国服务业生产指数同比增长8.1%，增速比上年四季度各月高0.1-0.3个百分点，服务业实现良好开局。从主要行业看，增长最快的为信息传输、软件和信息技术服务业，增速高达30%以上；租赁和商务服务业保持两位数较快增长；批发零售业、住宿餐饮业增长平稳；交通运输、仓储和邮政业增速较1-2月有所回升。 服务业继续发挥投资、就业、新增市场主体的主导作用。一季度，服务业完成固定资产投资比上年同期增长10.0%，增速高出第二产业8.0个百分点。全国规模以上服务业企业从业人数同比增长5.7%，增速明显高于第二产业。第三产业新登记注册企业104.9万户，同比增长6.5%，占全部新登记企业总数的79.3%，高于第二产业61.2个百分点。服务贸易较快增长，新兴服务业贸易增速快于整体。1-2月，服务进出口总额同比增长9.3%，其中新兴服务进出口额同比增长10.4%，高于整体增速1.1个百分点。 ——服务业企业经营状况良好，经营收入稳定增长 1-2月，规模以上服务业企业营业收入同比增长14.1%，增速比上年同期、上年全年分别加快0.7和0.5个百分点，呈现稳步快速增长态势。10个服务业行业门类中有8个行业门类营业收入保持两位数增长；7个行业门类营业收入同比增速高于上年同期；交通运输、仓储和邮政业，信息传输、软件和信息技术服务业，租赁和商务服务业三大行业对规模以上服务业企业营业收入增长的贡献率最大，合计为78.4%，拉动增长11.0个百分点。 从不同地区看，西部地区增长相对较快。1-2月，西部地区规模以上服务业企业营业收入同比增长15.0%，分别比东部、中部和东北地区高0.8、1.4和6.1个百分点。 服务业小微企业经营状况良好。一季度，对5.3万家服务业小微企业经营状况的问卷调查显示，83.9%的企业反映经营状况良好和平稳，比上年同期提高1.6个百分点；73.5%的企业反映营业收入增加和持平，比上年同期上升0.2个百分点。小微企业综合经营状况创近四年来最佳开局。 ——服务业新动能快速成长，结构不断优化升级 一季度，服务业新动能继续加快成长。以互联网和相关服务为代表的现代新兴服务业[1]拉动作用继续增强，现代新兴服务业对服务业生产增长的贡献率达到52.9%，分别高于上年同期、上年全年18.5和12.7个百分点，拉动服务业生产指数增长4.3个百分点。规模以上服务业企业中，战略性新兴服务业、高技术服务业和科技服务业营业收入持续快速增长，1-2月同比分别增长18.9%、15.4%和17.3%，高于全部规模以上服务业企业营业收入增速4.8、1.3和3.2个百分点；实施“互联网+”发展战略，互联网相关行业保持强劲发展势头，互联网信息服务营业收入同比增长31.6%，软件开发营业收入同比增长29.7%。 新动能的快速成长推动服务业产业结构进一步优化升级。信息传输、软件和信息技术服务业，租赁和商务服务业两大门类增加值同比增长21.0%，高于全部服务业增加值增速13.5个百分点，拉动服务业增加值增长2.5个百分点；占全部GDP比重达到7.0%，较上年同期提高0.5个百分点；占服务业增加值比重达到12.4%，较上年同期提高0.9个百分点。电子商务、互联网金融、大健康、文化娱乐和物流等服务业领域的独角兽企业数量已占我国全部独角兽企业数量的56%。 ——供给侧结构性改革成效显著，实体运营成本进一步降低 扎实推进供给侧结构性改革。在严格房地产调控政策措施作用下，房地产业去库存效果明显。3月末，全国商品房待售面积同比下降16.7%，降幅比上年同期扩大10.3个百分点，商品房待售面积创下近年来新低。在金融业机构改革、严控风险和加强监管措施下，金融业去杠杆成效显著。3月末，全国广义货币（M2）余额同比增长8.2%，增速比上月末和上年同期分别降低0.6和1.9个百分点；一季度，社会融资规模增量累计为5.58万亿元，比上年同期减少1.33万亿元。现代交通物流快速发展，社会物流成本进一步降低，1-2月，全国每百元社会物流总额的社会物流总费用为4.52元，比上年同期下降3.3%。 深化放管服改革和清理规范涉企收费，企业税费负担进一步降低。1-2月，规模以上服务业企业每百元营业收入税费负担3.3元，比上年同期下降0.2元，为三年来最低。抽样调查显示，一季度93.9%的服务业小微企业认为总体税费负担合理或较轻，63.1%的企业享受到了税收优惠政策，45.9%的企业反映无行政性事业收费，在有行政性事业收费的企业中，95.2%的企业反映税费减少或持平。今年国家将继续对实体经济、高端制造业和现代服务业、小微企业实施一系列减税降负措施，预计制造业和服务业全年减税规模达2400亿元，将进一步推动服务业企业运营成本降低。 ——幸福产业发展态势良好，居民消费需求得到更好释放和满足 今年以来，旅游、体育、健康、养老等幸福产业发展态势良好。1-2月，规模以上服务业企业中幸福产业营业收入同比增长9.8%。其中，旅游管理服务营业收入同比增长41.7%，休闲健身活动营业收入同比增长21.2%，保健服务营业收入同比增长26.7%，护理机构服务营业收入同比增长59.3%。 幸福产业的发展更好地释放和满足了居民的消费需求。一季度，全国电影票房收入超过200亿元，同比增长39.8%。春节期间，全国实现旅游收入4750亿元，同比增长12.6%，共接待游客3.86亿人次，同比增长12.1%。随着加快发展“互联网+医疗健康”措施的实施，远程医疗将覆盖全国所有医联体和县级医院，人民群众看病难问题和就医的便利化将得到更好地解决。 ——服务业企业活力增强，预期向好 一季度，对规模以上服务业企业问卷调查结果显示，企业对市场发展前景预期乐观。企业经营状况预期指数为63.8%，比上年同期上升2.3个百分点，为2016年以来最高水平。3月份，服务业业务活动预期指数为60.1%，已连续10个月位于60.0%以上的较高景气区间。展望全年，我国服务业总体有望保持平稳较快发展态势，服务业新经济新动能将继续快速增长，进一步推动我国服务业经济迈向高质量发展。[详情]

　　第一产业固定资产投资成亮点（读数·发现经济运行的轨迹）一季度一产增加值和农村居民人均可支配收入延续双增长态势 人民日报 本报记者 高云才 制图：沈亦伶 23日，农业农村部举行新闻发布会，通报今年一季度农业农村经济运行情况。一季度全国第一产业增加值达8904亿元，同比增长3.2%；农村居民人均可支配收入达4226元，实际增长6.8%。一季度第一产业增加值和农村居民人均可支配收入延续“双增长”势头，农业农村经济运行实现“开门红”，为乡村振兴战略开局起步奠定了良好基础。 国家统计局日前发布的数据显示，一季度全国第一产业固定资产投资达2900亿元，同比增长24.2%，增速比一季度全国固定资产投资高16.7个百分点。农业农村部有关负责人表示，这是当前农业农村经济中的一个亮点。 农业结构持续优化、绿色发展势头良好 今年是实施乡村振兴战略的开局之年。一季度农业农村经济发展势头良好，第一产业增加值和农民收入增长实现了“开门红”。主要表现在： 种养业生产形势较好。春耕生产平稳开局，夏粮面积稳定在4亿亩以上，长势与常年相当。当前全国已播农作物超过3亿亩，完成意向种植面积超过20%。养殖业生产稳中有增。一季度生猪出栏2亿头，同比增长1.9%，猪肉产量1543万吨，比去年同期增加2.1%。 农业结构持续优化。从种植业结构来看，据农业农村部意向调查，现库存较大的稻谷和玉米种植面积都有所调减，其中水稻面积调减1000万亩以上。从养殖业结构来看，生猪养殖布局加快优化，南方水网地区已累计调减存栏2300万头，产能向粮食主产区和环境容量大的地区转移趋势明显。 农业绿色发展势头良好。去年我国启动了农业绿色发展“五大行动”，今年继续有序推进，已经部署完成100个有机肥替代化肥试点县、150个绿色防控试点县、200个畜禽粪污资源化利用试点县、150个农作物秸秆综合利用试点县、100个地膜治理示范县，这些试点县的工作正在有力地推进，化肥农药利用率和减量增效水平、农业废弃物资源化利用的水平都在进一步提高。今年我国将轮作休耕的试点面积从1200万亩扩大到3000万亩，初步实现常态化、制度化。绿色优质农产品供给增加，农产品质量安全继续保持较高水平，一季度农产品质量安全例行监测总体合格率达到97.3%。新认证绿色农产品4504个，有机农产品1618个，“三品一标”的农产品总数现在超过12万个。 实施乡村振兴战略，农业农村投资呈扩大趋势 一季度全国第一产业固定资产投资比一季度全国固定资产投资增速高16.7个百分点，比第二产业高22.2个百分点，比第三产业高14.2个百分点。农业农村部有关负责人指出，以实施乡村振兴战略为总抓手，推进农业高质量发展、农村人居环境整治、农村基础设施建设、农村公共服务改善、农村人才队伍建设，我国农业农村投资将呈现进一步扩大的趋势。 实施乡村振兴战略的政策带动。党的十九大提出实施乡村振兴战略，激发了各类资本投入农业农村的信心和动力，应该说，全国上下包括农户、农业新型经营主体都欢欣鼓舞。一季度第一产业投资比去年同期增加565亿元，预计国家乡村振兴战略规划出台后，可能还会掀起新一轮的农业农村投资高潮。 城乡居民消费结构升级拉动。元旦、春节假日期间，人们不但要吃饱，还要吃好，吃得健康、安全、优质、个性化，这样的需求使一季度优质农产品的市场供销两旺，也带动了乡村消费品零售额同比增长10.7%，这也吸引了各类资本看好农村市场，加大农业农村投入。比如说第一季度，仅生鲜、电商平台就增加10亿多元的投入。 农业供给侧结构性改革的推动。为了满足消费者多样化、多层次、个性化的需求，现在各类农业新型经营主体发展适度规模经营，提高农业生产经营质量的要求越来越高，他们对农业投资的积极性在不断地加大。农业农村部统计，一季度头两个月，畜牧业固定资产投资就增长了37.4%，而且大部分都是投向了规模化的养殖场。 投资渠道多样化，推动农业投资进一步走强 今年一季度固定资产投资增长是一个重要信号，投资渠道多样化，必将推动农业领域投资进一步走强。 政府投资力度在加大。今年以来各地认真贯彻中央关于农业农村优先发展的要求，加大农业农村的投资力度，提前下达投资计划，中央本级一般公共预算农林水支出比去年执行数增长11.4%，中央对地方转移支付的农业基本建设投资预算数也比上年执行数增长3.5%，政府投资的引导作用进一步增强。 民间投资大幅增长。根据各方面的统计，前两个月民间投资就达到了919.3亿元，同比增长24.4%，也比去年全年增幅高11.1个百分点，民间投资还是主要的，占固定资产投资的81.2%。 投资领域越来越宽。特别是对现在的农产品加工业、休闲农业乡村旅游、农业废弃物的资源化利用、农村电商、农业的特色小镇这样的一些新产业、新业态，投资趋势比较明显。 投资方式多样。过去更多的是以项目为载体进行投资，现在呈现出一种并购整合的投资方式。据了解，一季度涉农领域公开披露的并购事件就有31起，投资规模达到87.86亿元，同比增长70%。下一步农业农村部将重点围绕改善农业基础设施、强化科技支撑、推进产销衔接、整治农村人居环境等领域采取各种方式，包括PPP等，来优化农业农村的投资环境，引导和撬动更多社会资本、金融资本投入。可以预见，我国农业农村投资将会出现百舸争流的崭新局面。[详情]

　　3月70个大中城市有55城房价上涨，海口涨幅排名第一 澎湃新闻记者 计思敏 来源：澎湃新闻 4月18日，国家统计局发布了2018年3月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，3月份新建商品住宅销售价格上涨的城市明显增加，为55个，2月份为44个城市价格上涨。 海口房价涨幅排名第一 统计局数据显示，海口、秦皇岛、长春等城市房价上涨过快，在环比增幅中排名前三。 具体而言，海口新建商品住宅销售价格环比上涨2.1%；秦皇岛新房价格环比上涨1.4%；长春则环比上涨1%。 海口为海南省省会，在海南建省办经济特区30周年之际，中央支持海南新一轮改革开放的一系列政策发布，更让海南楼市的关注度上升。 不过海南省住建部门相关负责人对此表示，海南针对上涨预期全面升级调控政策，防止新一轮的炒作行为。 4月16日，海南省住房和城乡建设厅发布《关于进一步贯彻落实稳定房地产市场要求的通知》，《通知》明确对落实调控目标不力、量价上涨过快的市县，海南省将进行约谈问题，并且对违法违规的房企或炒作哄抬房价等行为，给予最严厉的处罚，直至清出海南市场。 而这也是今年3月以来，海南再次加码房地产调控力度。3月31日，海南省发布《关于做好稳定房地产市场工作的通知》加码楼市限购政策，规定非琼籍居民家庭只能买一套，而且首付要不低于七成。 一线城市新房价格连续三个月下降 统计局数据显示，一线城市中，仅广州新建商品住宅价格同比上涨0.8%；上海同比下降0.3%；北京同比下降0.6%；深圳同比下降2.3%。 按照统计局的测算，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.6%，降幅比上月扩大0.5个百分点；不过，从环比来看，环比上涨0.1%；二手住宅销售价格继续下降，降幅比上月收窄0.2个百分点。 易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，一线城市从去年下半年开始，就陆续出现了房价环比下跌的现象，但现在又出现了上涨，这和两种因素有关：第一是此类城市的库存规模确实不足，房价涨易跌难。第二是近期高端楼盘积极入市，或在一定程度上影响了价格。从同比数据看，一线城市继续呈现同比下跌，这和过去持续性的调控因素有关。 国家统计局城市司高级统计师刘建伟对此解读称，3月份，各地继续以因地制宜、因城施策的房地产政策为主基调，坚持分类调控，保持政策的稳定性和连续性。一线城市新建商品住宅销售价格同比继续下降，二三线城市涨幅回落。 热点城市新房价格环比上涨个数增加 统计局数据显示，15个热点城市中，有8个城市新建商品住宅销售价格环比上涨或持平，对比2月略有增加，2月份仅天津房价略有上涨，其余两个城市房价持平。 具体而言，北京、上海、杭州、济南、广州、成都的新房价格均有所上涨，天津、合肥的价格则显示持平。 业内人士称，环比增幅有所扩大，这个信号要警惕，需要防范部分城市政策继续收紧的可能。 刘建伟解读称，70个大中城市中，15个热点城市新建商品住宅销售价格总体保持基本稳定。从环比看，7个城市新建商品住宅销售价格下降，降幅在0.1至0.4个百分点之间；天津和合肥两个城市持平；其余城市微涨，涨幅在0.1至0.2个百分点之间。 [详情]

　　中金详解经济活动数据：1季度GDP增长同比持平于6.8%，地产投资强劲、基建走弱 来源：中金 1季度GDP增长同比持平于6.8%，春节较晚压低3月工业生产 宏观 1季度及3月经济活动数据点评 2018年1季度实际GDP同比增速持平于6.8%，估算名义GDP同比增速则下降至10.2%。2018年1季度实际GDP同比增速符合市场预期，但低于我们的预期。经季节性调整后，GDP环比折年增速较弱，为6.6%，和去年4季度持平。据我们计算，2018年1季度名义GDP同比增速从17年4季度的11%下降至10.2%，同时GDP平减指数从4.0%下降至3.2%，主要是由于PPI回落。分产业来看，1季度第二产业的实际GDP同比增速从去年4季度的5.7%加快至6.3%，但第三产业实际GDP同比增速回落。另一方面，第二产业和第三产业的名义GDP同比增速双双放缓，前者主要是由于PPI通胀下降。名义GDP增速放缓预示1季度企业盈利增速也将较去年四季度有所下降，但应该仍保持健康水平。 3月份工业增加值同比增速从1~2月的6.7%回落至6.0%，低于市场的预期6.3%。经季节性调整后，3月工业增加值月环比增速从上月的0.57%下降到0.33%（非年化）。工业增加值放缓部分是由于今年春节较晚，导致1-2月生产同比增速偏高，而3月偏低。此外，3月发电量同比增速亦从1~2月的11%大幅回落至2.1%。3月新能源汽车和工业机器人等行业增长继续亮眼，同比分别增长105.3%和34.4%。同时，采矿、钢铁和有色等行业1季度生产加速——主要由于去年盈利大幅增长，给定一些时间提振产能增加。 3月社会消费品零售总额名义同比增速从1~2月的9.7%进一步加快至10.1%，高于市场预期的9.7%。同时，3月实际同比增速为8.6%。值得注意的是，部分可选消费品，如化妆品和金银珠宝类的零售同比增速明显加快，但也可能受到春节偏晚影响，我们将继续观察其2季度走势。 3月月报名义固定资产投资同比增速从1~2月的7.9%下降至7.2%，3月累计同比增速为7.5%，低于市场预期的7.7%。尽管随着3月PPI较1-2月明显下降，名义固定资产投资增速放缓是“情理之中”，但我们继续提示月报名义FAI仍存在挥之不去的数据质量问题，可能导致较长时期内月报名义固定资产投资增速低于名义GDP增速[1]。 分部门看， ►3月房地产开发投资同比增速从1~2月的9.9%进一步加快至10.9%；而地产投资的主要领先指标也释放比较积极的信号——房地产新开工面积增速从1~2月的2.9%跳升至17.8%。但另一方面，房地产到位资金同比增速从上月的4.8%放缓至0.1%，主要是由于销售收入有所放缓——房地产资金来源中销售收入增速的放缓和M1增速下降的趋势一致。此外，3月土地成交面积和成交价款增速双双明显加快，而房地产成交面积同比增速保持相对稳健。 ►3月基建投资增速继续明显下降，从1~2月的11.3%放缓至6%。去年11月以来的PPP项目库清理可能导致基建投资增速有所放缓。往前看，第一阶段的项目库清理已于今年3月底结束，且总体来看，项目的落地进度大幅落后于新订单增速——去年实际完成的基建增速不高，建筑公司在手订单丰厚，这意味着今年当期基建投资增速的下滑空间可能有限[1]。 ►3月制造业投资增速从1~2月的4.3%小幅下降至3.4%。本轮再通胀中，制造业企业产能扩张较为克制，而实际利率仍保持相对低位，有利于投资回升。 ►另一方面，3月民间固定资产投资增速从1~2月的8.1%回升至9.5%，但公共部门投资增速下滑至3.4%，和基建投资放缓态势一致。 1季度经济环比增长略不及我们的预期，部分源于近期财政和货币政策退出宽松（或“紧缩”）的步伐超过预期。往前看，这一趋势如果持续，也可能会给短期经济增长带来一定的波动。我们将继续密切关注财政及货币政策的变化，以判断其对短期经济增长和通胀的影响。今年1季度，财政收入同比大幅增长13.6%，但1-2月财政盈余同比扩大（即对增长产生紧缩效应）；且从3月财政存款同比大增21%看来，3月财政支出增速可能明显下降。综合来看，1季度财政同比偏紧、叠加货币条件超预期收缩，可能会使得短期经济增长有所波动。我们将继续跟踪调整后社融增速以及月度财政收支情况，以观察财政和货币政策边际上的变化及其对短期增长和通胀的影响。但另一方面，我们再次重申，中长期来看，中国仍处在复苏周期的较早阶段[3]，政策变化可能会使得短期增长有所波动，但不太可能逆转中长期增长复苏的趋势。此外，从过去几年历史经验来看，财政和货币政策会随着经济增长的变化进行“微调”，增长的波动幅度往往有限、且持续时间并不长。 为全年新开工/投资双位数增长、 销售正增长定调 房地产 国家统计局公布1-3月全国房地产开发和销售数据。我们的评论如下： 投资维持高位、新开工大超预期。1-3月全国房地产开发投资额同比增长10.4%，3月单月增速上升0.9个百分点至10.8%，其中住宅投资增速强于市场预期。投资端走强主要受益于3月新开工面积同比增速大幅提升，其中住宅新开工面积单月增速超20%，大超市场预期。土地购置面积3月同比增长3.5%，带动1-3月累计同比增速转正。我们维持全年新开工面积同比增速10%以上、投资增速10%左右的判断不变。 销售增速维持同比正增长。1-3月全国商品房销售面积3.0亿平米，同比增长3.6%，3月单月增速小幅下滑0.9个百分点至3.2%，但住宅增速提升0.4个百分点至2.6%，在高基数下仍保持正增长，超市场预期。考虑我们持续监测的60城高频数据中一二线城市3月销售面积同比下滑23%，我们推算三四线城市销售面积同比增速达10%以上。我们判断未来伴随一二线市场推盘提振和基数走低，叠加三四线城市持续去库存利好，全年商品房销售面积正增长几乎是确定性事件。我们维持全年商品房销售面积同比增长0-5%、销售金额增长5-10%的预测不变，且二者增速大概率将接近各自预测区间上限。 房企资金面仍趋紧。1-3月房地产开发企业到位资金同比增长3.1%，较1-2月增速下滑1.7个百分点。3月单月到位资金同比走平，个人按揭贷款同比降幅扩大6.6个百分点至10.9%。我们预计全年新增住房按揭额同比基本维稳，其占新增人民币贷款比例将进一步下降至24%。 市场预期待上修，建议逢低吸纳。我们认为基本面超预期表现有望一定程度上缓解市场对信贷收缩风险的担忧，提振近期相对低迷的板块情绪。考虑全年基本面趋好，龙头房企销售、业绩增速强劲且板块估值已调至低位，我们认为近期板块已超调，建议投资人逢低吸纳，A股推荐保利、万科、招商蛇口和华夏幸福。 风险 房贷额度大幅收窄，楼市调控政策超预期加码。 -------- [1] 请参见我们2016年9月29日发布的中国宏观简评《辽宁固定资产投资“断崖式下跌”简析》，2016年9月9日发布的中国宏观专题报告《统计失真扰乱固定资产投资增速》，以及2016年9月13日发布的中国宏观周报《月度固定资产投资的变化是否还有指标意义？》。 [2]请参见我们2018年4月10日发布的中国宏观专题报告《PPP项目库清理影响几何？》。 [3]请参见我们2017年4月24日发布的聚焦中国报告《中国的经济扩张和政策紧缩周期走到哪里？》。[详情]

　　房地产投资增长创三年新高 与房企资金增幅“剪刀差”加大 本报记者 宋兴国  实 习 生 张玮钊 北京报道 房地产投资增速创下三年来新高。 4月17日，国家统计局公布了2018年一季度全国房地产开发投资和销售情况。数据显示，一季度，全国房地产开发投资21291亿元，同比增长10.4%，其中住宅投资增长13.3%。房屋新开工面积34615万平方米，同比增长9.7%，其中住宅新开工面积增长12.2%。 销售方面，全国商品房销售面积30088万平方米，增长3.6%，其中住宅销售面积增长2.5%。全国商品房销售额25597亿元，增长10.4%，其中住宅销售额增长11.4%。 土地市场方面，“价升量稳”依旧。房地产开发企业土地购置面积3802万平方米，同比增长0.5%，土地成交价款1634亿元，增长20.3%。 新城控股副总裁欧阳捷认为，随着2018年货币政策不再宽松，面向房地产资金定向趋紧，土地成交大致保持在零增长区间，很可能略有下降，但地价不会下降，甚至还会继续缓幅上涨。同时，由于今年整体资金环境收敛，政府部门、企业部门、居民部门去杠杆，房企到位资金增速趋势性下降，投资增速也会趋势性下降，将会很难继续保持两位数的增长。 销售或面临拐点 在前两月商品房销售额增速出现短暂回升至15.3%后，一季度总体的销售额同比增速大幅下降至10.4%。而销售面积的增速则只有3.6%，是2015年6月以来的最低值。 其中，在调控政策影响下，一季度住宅销售面积增长2.5%，但价格上涨趋势明显，一季度销售额增长11.4%。 从区域来看，销售分化更加明显。市场占比近四成，调控城市更加密集的东部地区，罕见地出现了销售额与销售面积同比“双降”的局面，而中西部地区在这两个数字上则都维持着两位数的增长。 尽管总体销售增速减缓，但去库存形势依旧良好。3月末，全国商品房待售面积57329万平方米，比上月末减少1138万平方米，是去年9月以来的新高。而住宅市场的去化成果依旧显著，3月份待售面积减少954万平方米。 住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为，2017年的去库存取得了明显成效，去掉了1亿平方米库存，从6.9亿平方米变成5.8亿。一季度进一步下降到5.7亿多，但去掉的库存基本上是住宅的库存，且主要集中在实行棚改货币化安置的三四线城市，当前房地产的“主要库存还是楼宇写字楼，购物中心”。 而随着住宅库存的持续去化，房地产销售增长的动力被认为将进一步削弱。 4月2日，易居研究院发布报告称，受其监测的100个城市新建商品住宅库存总量为43712万平方米，环比减少1.0%，同比减少8.7%。这一数据已经连续32个月同比下跌，其中有75个城市库存规模低于去年同期水平， 100城库存总量规模已与2013年3月水平相当。 该报告认为，“对于其他三四线城市尤其是地级市来说，倘若市场过热、库存不足，那么此类城市提高银行信贷利率、出台或升级限售等政策的概率也会加大。” 这无疑会提升购房难度和成本，但另一方面，调控并没有放松迹象。据21世纪经济报道记者不完全统计，今年以来，至少14个城市发布了楼市调控新政，其中大连、淄博、衢州等地，差异化调控从“因城施策”升级为“因区施策”。而沈阳、大连、阜阳、昆明等地出台的调控政策显示，“限售”与“限购”范围进一步拓展，并开始下沉到三四线城市及县区。 因此，顾云昌预计，在调控没有放松、货币政策趋紧、购房者买房成本上升等多重影响下，销售数据由升转降的拐点可能在2018年年中出现，“2018年销售超过2017年的可能性是个小概率。” 资金趋紧加剧 而投资数据，则意外维持着2018年以来的良好态势。 统计数据显示，继2月份投资增速大幅提升至9.9%后，一季度，全国房地产开发投资21291亿元，同比名义增长10.4%，创下三年来的新高。 其中，住宅投资14705亿元，增长13.3%。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.1%。 顾云昌认为，房地产投资增长加快主要有两个原因，第一，是土地价格因素。直到今年的一季度，地价的上升幅度远远超过房价的上升幅度。第二，2017年房企拍下大量土地，尽管趋势放缓，但也保持了15.8%的总量增长。去年购置的大量土地进入开发期，导致今年一季度投资增长速度仍然保持在10%以上。 但房企资金链偏紧的问题依然存在，且有进一步加剧的态势。 一季度，1-3月份，房地产开发企业到位资金36770亿元，同比增长3.1%，增速比1-2月份回落1.7个百分点。 从房企资金来源构成看，一季度，国内贷款占20.0%，较2017年四季度上升5个百分点；而企业自筹回款资金占比均有所下降，其中企业自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款占比分别为31.0%、29.6%和13.8%，较2017年四季度分别下降2.6、3.2和0.6个百分点。 值得关注的是个人按揭贷款，一季度到位5160亿元，同比下降6.8%，比1-2月4.3%的降幅进一步扩大。 易居研究院研究员王梦雯表示，2018年1-2月，房地产开发投资同比增幅超过企业到位资金同比增幅5.1个百分点，两条曲线形成剪刀差，3月曲线开口进一步扩大至7.3个百分点。后续来看，随着资金环境趋紧，销售下行加剧了房企的资金压力，开发商资金面或将出现变盘，部分企业促销回笼资金压力加大。全年来看，随着开发商资金面不断趋紧，全国房地产开发投资两位数的高增长恐难以持续，预计后续同比将出现回落，增速在年底降至4%左右。[详情]