文/新浪港股（微信公众号xlgg-sina）专栏作家 温冠麟
从去年开始金融去杆杠就一直是房地产行业头顶上的一把达摩克利斯之剑，随着各种融资管道的收紧，开发商的资金也是越来越紧张。
从去年开始金融去杆杠就一直是房地产行业头顶上的一把达摩克利斯之剑，随着各种融资管道的收紧，开发商的资金也是越来越紧张。某著名开发商任先生在诺亚财富上直接就说现在开发商没钱了是你们抄底的时候了。人家说的是让机构拿资金去抄底开发商的股权，而被不良媒体歪曲成了让老百姓拿钱抄底买房。如今开发商的融资问题越发麻烦，先是四月份华夏幸福的资金链问题引发了媒体关注，之后又被天房吸引走了，先是爆出了1800亿的债务有违约风险，但是巧合的是之后又是中信解围。
5月份以来，交易机构大量抛售地产债，龙湖和泛海债券价格大幅下跌。由于2015年的宽松刺激导致了地产活跃，通过涨价去库存的方式调动了接盘侠热情的同事，地产商的热情也被调动了。在2015年年地产公司发债活跃，而市场上最多的就是三年期债券，按照周期来算，2018年将进入第一个偿债高峰。根据天风证券研究从2016年下半年开始违约企业主要集中在民企行业景气度下降，所以杠杆负债率失控，资金利率敏感性强，行业景气度下降，后续融资管道收紧，债务总量极高，这些成为房地产债被抛售的主要原因。
从今天开始，地产债到期还款的高峰即将出现，到期还款资金规模大概是9千亿，而到了2019年压力就更大了，大约有三3700亿的规模，而这种趋势将持续到2021年，在这期间地产债的兑付压力会极大，很多机构选择提前抛售离场，主要也是避免踩到雷，机构们想法一致的时候，债券价格就会大幅下跌。
目前从市场来看，大中小房企资金缺口都是几百亿，大型房企还能继续融资，又有银行愿意做授信，所以资金链还算健康。而中小房企就已经出现了两百亿的融资缺口，后期债务问题会在中小开发商中集中爆发，除了玩命卖房子回款以外也别无他法了，但是我们也看到了这种销售去杠杆只是杠杆转移而不会去掉，企业杠杆率下降得不明显，居民杠杆率上升太快，2017年年居民储蓄的增长率首次变成负值，这已经是一个危险的信号了。把老百姓这点钱都折腾出去给开发商接盘了，那么债务危机就越来越近了。
所以目前这种情况下，我给出的投资建议是少碰地产股，未来几年开发商都会比较艰难，随着信用债违约增多，融资利率反弹，那么债券价格会下跌，所以现在要投资债券最好选择纯公司债，保本保息债或者短债基金。
至于买不买房，再强调一下：如果你买房是刚需，那就要早买，未来贷款利率会提高，你买房成本会增加，不要企图跌了再买，万一等了一两年都不跌那你的心态会失衡反而接了房地产的最后一棒。而如果是为了投资，就不适合凑热闹，投资目的不再是为房子而是为了收回更多的钱，房地产现在的流动性已经明显下降，现金流也已经接近枯竭，你未来收回投资的方式只能是高价卖出，这已经不是一笔投资而是一次博傻，调控还在不停加码，所以未来大概率收不回钱。房子现在还没跌过，你根本体会不到。炒房炒成房东比炒股炒成股东还要悲催。至于商铺投资更要注意了，租金回报率是唯一衡量标准，超过5%就可以投资，不到5%说明没有商业需求，租金回报不足以覆盖贷款利率，现金流是负的自然也就不值得投资。
千万记住，投资的目的是为了收回更多的钱而不是市值，如果房地产市值也算财富的话，我们四百多万亿的房地产总市值早就超过了美国成为最富的国家。
(本文作者介绍：温冠麟，为殷鼎国际控股集团有限公司之私人家庭财富管理部董事及财富管理策略师，拥有CWMP & CFC金融认证证书，近十年的投资经验，曾经作为国际券商之副总裁及上市公司之金融分析师，善长根据宏观经济转向，作趋势投资、资产配置（asset allocation）和投资组合再平衡（re-balancing） 。)
责任编辑：马婕
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温冠麟，为殷鼎国际控股集团有限公司之私人家庭财富管理部董事及财富管理策略师，拥有CWMP & CFC金融认证证书，近十年的投资经验，曾经作为国际券商之副总裁及上市公司之金融分析师，善长根据宏观经济转向，作趋势投资、资产配置（asset allocation）和投资组合再平衡（re-balancing） 。
