意见领袖 | 周天勇
计划和行政供应住宅用地造成了高房价
进入20世纪以后，中国房价越来越高，有以下三个成因。
首先，从人的需求看，除了吃饭，最大的需求就是居住。但是我国供给居民居住用的土地并不多。截止2023年，从居住用地占全国全部已利用土地比例看，城镇居民93267万人，城镇（城市加县城）居住用土地3196万亩，分别只占0.352%；村乡镇（非县城建制镇）居民47700万人，居住用地18377万亩，也只占2.02%。
特别是城市居民居住用地占城市总建设用比例很低。大多数国家，包括发达国家，这一比例一般要占到60%以上。但是我国城镇居住用地，一般只占城镇建设用地总面积的20%—25%。东京和首尔城市居住用地占城市建设用地总面积的60%以上，而北京、上海、广州和深圳居住用地只占城市建设用地总面积的20%左右。
也就是说，中国并不是没有给居民居住用的土地，而是为了增加出让收入抬高地价，有意少供应居住用的土地。人口规模和人口流动，以及对美好生活的向往，对土地的居住需求很大。但土地供应是计划调节，地方行政垄断性土地市场供应，而对居住的土地供给，却牢牢控制在有关部门和地方政府手中，为了获得更多的财政收入，地方将城市居住用地当成来钱快的商品经营，为了不断推高地价，获得丰厚的土地收入，其低征多储、囤地待沽，造成了财政利益导向型的住房建房用地供给紧张。
地方行政寡头垄断卖地，一家出让，千家竞价，低报价流拍、高溢价才卖，导致住宅用地价格奔腾式上涨。1992—2023年，全部出让的土地，每亩出让平均价格从开始的2500元/亩左右上涨到了152万元/亩，地价31年平均上涨率为27.51%。
专门从事住宅、商业楼、办公楼等房地产商从地方政府手中拿地，其平均成本价格从2000年的28.96万元/亩，上涨到了2023年的2715.78万元/亩，地价年复合上涨率为15.83%
地方高地价的分摊和只允许房地产商一条渠道开发、建设、供应住宅，导致了住宅房价的持续上涨和楼层的不断升高。在城乡住宅供给方面，我们也实行了二元体制。农村可以自己建设住宅，但是宅基地的分配实行计划管理和行政分配，并且不能市场化交易；城镇住宅虽然可以市场化交易，但是不能如市场经济体制下，由个人购地建房、合作购地建房、房地产商建设销售和政府建设廉租房等多元化方式供给，使房价失去了渠道竞争和政府补充的平抑机制。
高房价造成超高层居住和转移并挤出居民收入和消费
全国居民住宅楼层从开始的平均4.5层，抬高到了30余层。由于土地价格的上涨，房价上涨还不能消化的地价部分，则房地产商和地方用加高楼层的方式消化，全国住宅楼由2000年时的平均4.5层左右，20年的建设过程中，新建商品住宅楼年平均增加1.65层，到2021按照当年地价新建房平均要提高到38.5层，才能保证开发商有10%左右的利润可赚。
由于房价过高，2000—2023年，高价格购房累积转移居民收入542831亿元，高房价部分支付利息57376亿元，累积挤出居民消费410080亿元。期间，平均房价收入比为11.07，比联合国人居组织居民房价收入比最高标准6高出5.07。比如房价收入比9.5的2020年，居民购买高价格住宅转移了其55896亿元可支配收入，高房价房贷利息部分转移了其5075亿元，按照当年65.89%的收入消费率，挤出了41906亿元消费。
存量房贷降息和给进城三类涉农人群提供廉租低价房
第一，央行出台货币政策，给以亿计的高价格时买房居民的存量贷款降低利息。理由是：一是一些房地产公司，可以停息、回购和重整等措施救助他们，甚至可以破产了之；二是一些土地开发的地方城投等债务，可以通过专项债等措施去救助。只有居民在高房价时借的住宅贷款，利息又高，又不降息，即使单位降薪、个人经营破产和工作失业情况下，不仅没有救助措施，还要按高利息还本付息。有可能上一辈还不上，下一辈还要接着还。这与以人民为中心可能不相符合。
第二，中央政府支持，各地政府为主，给目前在城市工作务工和常住农村户籍的居民，包括给大中专毕业的农村户籍在城镇中寻找和工作的毕业生，以及其他农村复员军人需要在城镇中就业的，提供廉租和低价房。20世纪90年代到2023年，城市和县城扩大、独立工矿、交通水利等建设，从农村和城郊集体累计转移了22023万亩土地，其中协议和拍卖出让的土地为9638万亩。出让土地累计总收了788616亿元，补偿给农村城郊农民的按3%计算，规模只有23658亿元。过去依靠转移农村城郊土地发展经济的模式，需要补上农村户籍人口就业居住等民生方面的欠帐，到了向涉农务工、农村子女毕业和农村复员人群反哺的时候了。
只有这样，可以将以亿而计房贷家庭的负担减轻，使他们有消费的能力；也只有这样，才能配合户籍体制改革，使人口和劳动力从低生产率、就业机会少、低收入和低消费的农村和农业，通过降低迁移和居住成本及门槛，向高生产率、就业机会多、高收入和消费能力强的城镇和工商服务业转移，稳定住未来中国的经济增长。
(本文作者介绍：东北财经大学国民经济工程实验室主任)
责任编辑：张文
新浪财经意见领袖专栏文章均为作者个人观点，不代表新浪财经的立场和观点。
欢迎关注官方微信“意见领袖”，阅读更多精彩文章。点击微信界面右上角的+号，选择“添加朋友”，输入意见领袖的微信号“kopleader”即可，也可以扫描下方二维码添加关注。意见领袖将为您提供财经专业领域的专业分析。
