意见领袖 | 姜兆华
5.17房地产新政实施，首套房贷取消利率下限，新房贷款利率下调，存量房贷利率下调呼声再起。据媒体报道，深圳有关方面明确表示存量房贷暂不调整，消息一出舆论哗然。事实上，当前房地产面临的房贷危机，绝非存量房贷利率简单下调就能化解，需要供需两端协同发力。其中“先息后本”，以时间换空间或是化解房贷危机的有效途径。
一、降不降存量房贷利率，银行进退两难
住房按揭贷款一直被视为银行优质资产，同时也是银行轻资本转型的重要标志之一，深受各家银行青睐。截止5月末，我国城乡居民住房按揭贷款余额高达38万亿，其中五大国有银行及部分头部股份制银行住房按揭贷款平均占比更是超过24%。存量房贷利率调整对银行营收增长起到举足轻重作用。从借贷成本看，房贷利率下调固然可减轻借款人还款负担，但对银行营收增长也同样形成负向压力。去年以来，房贷利率平均下降80个BP，受此影响，商业银行营收增长出现不同程度下滑。
在经济形势复杂多变背景下，商业银行净息差收窄趋势日渐明显。5月末，商业银行存贷利差降至1.59%，为近二十年来历史最低，接近银行盈亏平衡警戒线。在一些地方，商业银行净息差水平甚至低于银行不良贷款率。房贷资产质量呈下迁劣变态势，不良贷款率较去年同期增加8个BP。与此同时，全国房价探底下行，局部地区跌幅甚至超过30%，房产抵押价值大幅缩水，有银行抵押房产市值甚至低于贷款估值。借款人弃房断供、银行诉讼保全案件激增，法拍房挂牌数量明显增加，2024年1-4月全国司法拍卖房产市场挂拍量为223582套，挂拍金额为2615.35亿元，成交量为47467套，成交率仅为21.23%。与去年同期相比，全国法拍房挂拍量同比增长98.04%，成交量同比增长16.78%。
5.17房地产新政，首套房贷利率下调，存量房贷利率再次面临调整压力：存量房贷利率如保持不降，则房贷违约率继续攀升，断贷、断供情况继续增加；如房贷利率跟随降低，则银行净息差继续承压，银行营收增长持续下滑。存量房贷利率降还是不降，商业银行陷入进退两难的尴尬境地。
二、房贷还款的最大压力来自贷款本金
一般来说，住房按揭贷款主要有等额本息和等额本金两种还款方式。其中，等额本息贷款是指贷款合同期内，贷款本金利息直接平均摊平到月，按月归还相等金额的本金利息；而采用等额本金归还款方式，每月归还贷款本金固定不变，每月还贷利息随剩余贷款本金而逐月减少，贷款期限时间越长，当期贷款还款压力就会越轻。
从借贷成本看，两者根本差别在于贷款利息计算方式不同，前者贷款利息高于后者。以100万30期限3.25%住房按揭贷款为例，每月归还贷款本金2777.78元，贷款首月利息分别为4352和5486.11元，贷款本金分别占到贷款本息63.83 %和50.63%。贷款期限越短，每月还款本金占贷款本息的比重就会越大。但无论采取哪种还款方式，借款人按月归还贷款本金都占到还款金额“大头”。与存量房贷利率调整影响相比，每月还贷本金始终“左右”借款人还款能力。
对借款人来说，降低存量房贷利率固然可减轻借款人还款压力，但贷款利率减少，每月节省的财务支出与每月还贷本金相比微乎其微。在借款人实际收入不确定情况下，房贷还款的最大压力主要来自贷款本金。
三、“先息后本”以时间换空间化解房贷危机
5.17房地产新政，供给端的“救市”政策已是“万箭齐发”。从新政实施看，短期收效似乎并不明显。当前，房地产面临的最大问题是市场需求不足，真正有需求的刚需人群没钱买房，真正有钱的投资人不敢买房。如何保持商业银行可持续经营，避免房地产危机引发金融系统性风险；如何减轻借款人还款负担，不影响个人征信报告，这是摆在商业银行面前一道进退两难的“必答题”。
先息后本，以时间换空间或是破解上述难题的有效途径。“先息后本”就是借款人选择每月按期归还房贷利息，本金根据借款人实际收入水平，每3-5年归还一部分贷款本金，到期一次性归还剩余贷款本息的做法。目前，有银行推出“气球贷”“轻松供”“随薪供”等类似产品，说白了都是“先息后本”还款方式。
其实，“先息后本”也不是产品创新，小微企业贷款已有应用。采用“先息后本”按揭贷款方式，“一石二鸟”：可以在不调低贷款利率、不降低房贷风险缓释能力前提下，保持银行按揭贷款存量规模不下降；同时还可以有效降低当期还款压力，赋予借款人更加灵活还款宽限期，以时间换空间有效化解房贷危机。
(本文作者介绍：EFP金融管理师，山东师范大学特聘教授、硕士生导师，资深金融从业者)
责任编辑：刘天行
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