意见领袖 | 任泽平
导读
房地产是国民经济第一大支柱行业，事关经济恢复、民生就业和金融风险。我们要客观评价二十年来房地产的历史贡献，直面我国房地产发展过程中遇到的问题，促进房地产软着陆，避免硬着陆，至关重要。
2024年1月以来，我国房地产优化政策持续加码，加速落地。中央政策以金融支持为方向，房地产融资协调机制有望进入常态化，第一批“白名单”已陆续落地；地方政策以核心城市放松限购为方向。
房地产稳则经济稳。2023年我国房地产业增加值GDP比例5.9%，房地产是国民经济的重要支柱；2023年房地产占固定资产投资比重约22.0%，仍在五分之一以上；房地产行业带动几十个上下游产业链的生产活动；地方政府依赖土地财政，2022年房地产相关收入约占26.0%；2023年房地产业仍直接解决我国实体经济就业近1300万。
二十年来我国住房制度日臻完善，塑造了房地产市场的繁荣发展，但尚存在一些问题，如“人地分离、供需错配”、“租购并举新模式仍未落实”、“税收轻保有，土地财政难以持续”等。
短期看，三招可救地产：1）组建住房银行，收购开发商的土地和商品房库存，用于租赁房保障房；2）全面取消限购，回归市场化，释放刚需和改善型需求；3）降息，包括降低二套房存量房贷利率，通过降准降低银行负债成本。
长期看，以“城市群战略、人地挂钩、金融稳定、租购并举、房地产税和租购并举”为核心加快构建房地产新模式。
如果采取长短相结合措施，有望促进房地产软着陆，为中国经济复苏和就业贡献力量。
目录
1 2024开年政策加码稳楼市，一线城市放松限购序幕拉开
2 房地产是国民经济的第一大支柱，稳地产能稳经济、稳就业
3 中长期房地产市场仍有一定空间
4 直面我国房地产发展过程中遇到的问题
5 短期三招可救地产：组建住房银行、全面取消限购、降息降准
6 长期住房制度改革：城市群战略、金融稳定、人地挂钩、房地产税、租购并举
正文
1 2024开年政策加码稳楼市，一线城市放松限购序幕拉开
2024年1月以来，我国房地产优化政策持续加码，加速落地。中央政策以金融支持为方向，房地产融资协调机制有望进入常态化，第一批“白名单”已陆续落地；地方政策以核心城市放松限购为方向。
中央稳楼市：
1月24日，央行、金管局发布文件放松经营性物业贷款用途，盘活房企存量资产。
1月25日，金管局提出加快推进城市房地产融资协调机制落地见效、做好个人住房贷款金融服务、指导金融机构支持“三大工程”建设。
1月26日，住建部会议强调一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求、各地抓紧研究提出可以给予融资支持的房地产项目名单、因地制宜调整房地产政策。
地方稳楼市：
广州：1月27日，广州取消120平以上住房限购，成为一线城市中首个按面积段划分限购范围的城市，外地户籍广州购买改善住房不受限。广州新政预计将有效提振核心区改善性需求，短期主城区中大户型销售或将提升。同时，“租一买一”、“卖一买一”，将有效降低购房成本。
苏州：1月30日，苏州取消限购政策，购买新房、二手房不再做购房资格审核，但新房限售政策仍为两年。苏州于2023年9月已放松购买120平米以上商品房的限购，本次政策力度进一步扩大。
上海：1月30日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局联合印发《关于优化本市住房限购政策的通知》。本次是外环外限购政策放松，当前非上海户籍单身人士缴纳5年社保/个税，即可在上海外环外（崇明区除外）购买一套住房。有望释放一批有意向在沪置业的单身购买力，缓解外环外新房库存较高、去化率较低的情况，促进上海楼市温和复苏。
广州、苏州、上海政策放松具有风向标意义，是对中央精神的响应和贯彻，也是楼市区域分化格局下的“因城施策”的必要之举，体现出当前稳地产的重要性。一二线核心城市渐进式加大地产放松力度是大势所趋。
在我国房地产市场供求关系发生重大变化的大背景下，核心城市楼市优化政策的推出对于稳楼市、稳经济很重要，未来一线城市取消限购已经是大势所趋。当前房地产进入从“防过热”转向“防过冷”的阶段。从销售、投资等指标看房地产市场已超调，未来城市化、改善型、城市更新等还有很大空间，重点是促进软着陆，推出新模式，作为周期之母，房地产稳则经济稳。
当前楼市表现疲弱，不用担心取消限购引起市场迅速过热；中长期可考虑在市场企稳后，通过征收房地产税等税收机制调控市场，同时能为地方财政增加稳定税收来源，通过人地挂钩实现供求平衡，一举两得。
2 房地产是国民经济的第一大支柱，稳地产能稳经济、稳就业
2023年以来，中国经济面临多重因素交织叠加带来的下行压力，其中内部因素主要与地产有关。2023年，经济自一季度脉冲式反弹回落后，呈现温和修复寻底态势。从物价和就业指标看，当前经济增速低于潜在增长率。
房地产稳则经济稳。房地产作为第一大支柱行业，房地产联系着上下游五十多个行业，房地产投资下行，影响着居民和企业部门资产负债表修复、“信心”问题等。2023年房地产和民间投资分别为-9.6%和-0.4%。房地产增速显著放缓，地方政府债务率上升，意味着募集的资金需要大量用于偿还债务。
（一）房地产是国民经济的重要支柱
2023年房地产业增加值为7.4万亿元，占GDP的5.9%。自2003年以来，国务院18号文将房地产定位为支柱性产业。20年来，房地产成为我国经济发展火车头之一。从房地产业GDP增加值看，2000-2023年我国房地产业增加值由4141亿元增加到7.4万亿元，房地产业占GDP比例由4.1%增加到5.9%，一般而言，在经济中占比超5%的行业可以成为经济的支柱产业。2023年，受房地产行业下行周期、房地产市场供求关系发生重大变化影响，房地产行业占GDP比例下调至5.9%，但仍与2014年水平持平。
（二）房地产占固定资产投资比重五分之一以上
从房地产开发投资看，受房地产周期调整影响，新开工持续低迷、房企拿地保持谨慎，2023年房地产开发投资11万亿元，同比下降9.6%，但仍占固定资产投资的22.0%。房地产开发投资，是指房企本年完成的全部用于房屋建设、土地开发的投资额以及土地购置费等的投资，属于固定资产投资的统计范畴，进而构成GDP固定资本形成，说房地产是国民经济的重要支柱毫不为过。
1998年住房制度全面市场化以来，房地产业固定资产投资大幅增长。2000-2023年间，房地产开发投资从4902亿元到11万亿元，年均复合增长率为14.5%。房地产开发投资占固定资产投资的比重从14.9%到22.0%，意味着每年全国进行固定资产投资的资金中，1/5以上投入了房地产业。
（三）房地产带动几十个上下游产业链产值
房地产通过投资、消费既直接带动与住房有关的建材、家具、批发等制造业部门，也明显带动金融、商务服务等第三产业。
根据国家统计局最新的2020年投入产出表，我们估算出广义的房地产业完全拉动上下游产业链GDP10.0万亿元、直接拉动上下游产业链GDP2.4万亿元。分行业看，货币金融、零售、钢压延、石膏水泥由广义房地产行业拉动的GDP增加值居前列，分别为8107亿元、4230亿元、3527亿元、2820亿元。陶瓷制品、砖瓦等建材、石膏水泥由房地产完全拉动的GDP占该行业总GDP占比最高，高达51.2%、50.9%、47.1%。
（四）地方政府依赖土地财政，房地产相关收入约占26.0%
在土地财政制度设计中，地方政府依赖土地财政，房地产的直接税收及土地出让收入贡献可观。2022年土地出让收入和房地产专项税合计占地方财政收入的26.0%，地价占房价6成左右。
从宏观层面看，2022年地方政府与房地产相关收入总额：8.6万亿，其中国有土地出让金收入6.7万亿，5个房地产特有税种税收合计1.9万亿。2012-2019年土地出让收入和房地产专项税合计占地方财政收入从27.1%升至35.6%，后降至2022年的26.0%。2022年土地出让收入和房地产专项税占商品房销售额的63.4%。
从中观城市看，选取北京、上海、广州、深圳、杭州、天津等11个城市进行房价构成核算。2022年，土地成本占房价的49.0%，税收成本占14.4%，建安费用占比19.5%，企业毛收入为7.0%，土地成本加税收成本占房价的六成左右。将2014-2022年房价增速对土地价格增速进行回归之后发现，土地价格每提高一个百分点，房价提高0.2个百分点，且土地成本上涨对房价上涨解释力很强。
（五）房地产业直接解决我国实体经济就业近1300万
房地产业解决我国实体经济大量就业，虽然近两年房地产行业面临重大调整，但物业从业人数逆势增长，预估至2023年我国房地产从业人数将达1300万，相较2004年规模扩大三倍。2004-2018年我国房地产业从业人数由396万增至1264万，预估至2023年我国房地产从业人数将达1300万。历史上我国房地产业的快速发展，为社会提供了大量就业机会。根据我国最新的第四次全国经济普查，2018年房地产业从业人员中，物业管理、房地产开发经营、房地产中介服务、房地产租赁经营从业人员分别占50%、29%、13%、6%。我们预计2023年房地产业从业人员中，上述占比将调整为65%、17%、11%、6%。
房地产带动上下游行业就业，房地产能够带动上下游多个行业平均8%的就业弹性变化。房地产业经济增加值带来的就业吸纳能力明显，房地产业与其他产业存在着很强的关联关系。商品房兼具投资和消费属性，产业链条长。房地产的完全消耗需求带动了商业、建筑等后周期行业，同时也带动了关联产业吸纳人员就业。根据2020年投入产出表，房地产带动的就业弹性分别为：建筑业22.2%、租赁和商务服务9.6%、金融业4.3%、制造业2.4%、电力煤气及水的生产和供应业2.4%。
3 中长期房地产市场仍有一定空间
我们连续6年在《中国住房存量报告》系列中跟踪研究发现，综合考虑城镇化进程、改善性需求、城市更新等，中国房地产市场未来需求下降，但中长期仍有发展空间。
根据我们测算，2024-2030年年均新增城镇居住需求约10.7亿平，相较2011-2023年年均新增城镇居住需求的11.4亿平有一定下降。
2024年我国每年新增城镇居住需求约11.4亿平，城镇常住人口增加（剔除行政区划变动，后同）、居住条件改善、城市更新需求分别占总需求的29.9%、33.7%、36.4%。
2030年总需求波动降至9.9亿平，城镇常住人口增加、居住条件改善、城市更新需求分别占总需求的19.6%、37.7%、42.8%。
改善性需求总量、占比均呈现逐年增长趋势，2024年后有望超越城镇常住人口增长带来的需求成为最大的需求。
4 直面我国房地产发展过程中遇到的问题
我国住房制度日臻完善，塑造了房地产市场的繁荣发展。2015年以来，我国房地产新模式不断夯实，进行了包括土地供应体系、金融体制、财税体制等的配套建设。过去5年，我国加大力度推进保障性安居工程建设，也初获成效。但尚存在一些问题，如住房供应方面的“发展住房租赁市场”、土地供应方面的“人地挂钩”、财税体系方面的“房地产税立法”等仍待完善。
（一）土地：人地分离、供需错配
人地分离、供需错配，一二线城市高房价、三四线高库存。中国城镇化战略长期存在“控制大城市规模、积极发展中小城市”的倾向，与人口迁移趋势背离。分地区看，2010-2020年东部城市建设用地增速低于城镇人口增速3.3个百分点；而中部、东北、西部分别高20.3、17.4、24.3个百分点。分规模城市看，2010-2020年1000万人以上城市城区人口增长25.4%，但土地供给仅增长2.6%；20万人以下城市人口增长22.8%，土地供给增长47.8%。人地分离、供需错配，导致一二线城市高房价、三四线高库存。而且货币超发使得广义货币增速多高于名义GDP增长，尤其刺激供给短缺、优质公共资源富集的一二线城市房地产价格快速上涨。
（二）住房供应：住房租赁市场仍需大力发展，推动住房模式向“租购并举”转变
1998-2016年间我国住房供应体系以售为主，重销售轻租赁。2016年至今，我国的保障性住房体系逐渐完善，向实现“租购并举”取得了长足进步。但我国的住房租赁市场仍有较大的发展空间。2020年七普数据显示，中国居民租赁住房比例为21%，低于多数发达国家，如德国、日本、英国、美国租赁比例分别为53%、39%、35%、34%；住房租赁供给主体仍然以散户为主，2022年我国由专业机构持有运营和机构托管租赁房源比例仅有5%，远低于发达国家50%-60%的平均水平；住房租赁市场法律体系尚不完善，市场参与方权益无法得到充分保障；租购不同权，承租人难以享受优质的城市公共资源等。
（三）税收：重建设交易轻保有，土地财政难以长期持续
我国地方财政高度依赖土地出让收入和房地产相关税收。2022年，地方本级财政收入中，土地出让收入占比20.2%、房地产相关税收占比6.0%，较2017年的34.6%、14.9%有明显下降，但也意味着地方政府财政收入可持续性在存量房时代面临挑战。长期看，随着大规模住房建设时代进入尾声，房地产拿地、新开工总量减少，土地出让收入和房地产开发建设环节税收规模增速降低是趋势，地方政府的土地财政难以维继。从土地财政向房地产税转型是大势所趋。但短期看，我们认为，当前经济处于筑底期，房地产市场还未走出困境，不具备房地产税征收条件，房地产税试点暂缓，服从全力拼经济的大局。
（四）金融支持：住房金融重短期调控，缺乏专门服务于房地产的金融机构
房地产长周期拐点出现，组建住房银行是建立房地产新模式的重要一环。我国房地产行业发展至今，住房金融领域以短期调控政策为主，缺乏专门服务于房地产行业的金融机构。近年，房地产长周期拐点出现，建立行业新模式、实现行业健康平稳发展正当其时，其中组建住房银行是完善住房金融制度重要环节。从国外经验看，美国、日本、德国、新加坡等国家均成立了住房银行满足居民住房需求。建立中国版住房银行：一，为符合条件的购房家庭尤其是中低收入群体提供低息贷款，实现“住有所居”长期目标；二，设立专项资金，收购开发商的土地和商品房库存，用于租赁房保障房，改善民生、救优质房企、缓解财政压力，实现“保交楼”“去库存”短期目标。
5 短期三招可救地产：组建住房银行、全面取消限购、降息降准
房地产是第一大支柱产业，关系几千万人就业和民生，房地产稳，则经济稳，就业稳，金融稳。我们认为，短期三招可救地产：
1）组建住房银行，收购开发商的土地和商品房库存，用于租赁房保障房。开发商拿到资金限定必须进行保交楼，这样可以防止烂尾，坚决不能让购房者承担地产调整的风险，他们是无辜的和弱势群体。当前地方财政压力大，能力有限。房企回款有多余资金，可以用于拿地，土地财政就会恢复，地方债务压力就能缓解，基建有望回升。收购的库存商品房和土地用于租赁房保障房，有助于改善民生，本来开发商手里就有那么多库存，如果额外再新增供地用于租赁房，将导致巨大的浪费。
2）全面取消限购，回归市场化，释放刚需和改善型需求。现在市场低迷，是取消限购的良机，发达国家对国内居民都没有限购措施，都是通过价格和税收调节，而不是人为的行政手段，违背市场经济。一二线市场如果活跃起来，可以通过多贡献土地财政、税费拉动经济增长。在当前行业持续低迷背景下，取消限购短期内不会引起市场迅速过热；中长期可考虑在市场企稳后，通过征收房地产税等税收机制调控市场，同时能为地方财政增加稳定税收来源，通过人地挂钩实现供求平衡，一举两得。
3）降息，包括降低二套房的存量房贷利率，并通过降准降低银行负债成本。现在实际利率偏高，就业和收入压力大，应该大幅降低存量利率，之前降低了首套，社会反响很好，二套的也应该降低，这是善政。
6 长期住房制度改革：城市群战略、金融稳定、人地挂钩、房地产税、租购并举
我们在业内提出了分析框架“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。在此框架基础上提出“房地产新模式的关键是城市群战略、金融稳定、人地挂钩、房地产税和租购并举”。用时间换空间，促进长期平稳健康发展。如果采取长短相结合措施，有望促进房地产软着陆，为中国经济复苏和就业贡献力量。
1）推动都市圈城市群战略。人随产业走，人往高处走。二十大报告指出，深入实施区域协调发展战略、区域重大战略、主体功能区战略、新型城镇化战略。
2）保持货币政策和房地产金融政策长期稳定。稳定购房者预期，支持刚需和改善型购房需求。规范房企融资用途，支持房企合理融资需求，提供一定时间窗口让存在问题的房地产企业有自救机会。
3）以常住人口增量为核心改革“人地挂钩”，优化土地供应。推行新增常住人口与土地供应挂钩、跨省耕地占补平衡与城乡用地增减挂钩，严格执行“库存去化周期与供地挂钩”原则，优化当前土地供应模式。
4）稳步推动房地产税试点。房地产税替代土地财政是大势所趋房地产税替代土地财政是大势所趋，未来有必要建立科学的经济模型评估房地产税对各方影响。当前经济处于筑底期，房地产还未走出困境，不具备房地产税征收条件。
5）建立租购并举的住房供应体系。二十大报告强调，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。丰富商品房、租赁房、共有产权房等多品类供给形式，形成政府、开发商、租赁中介、长租公司等多方供给格局，可以加快解决新市民、青年群体住房困难问题，促进房企在租赁业务中寻找新增长空间。
来源： 泽平宏观
(本文作者介绍：经济学家)
责任编辑：曹睿潼
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