京城房价为何还在涨 买房人特别关心新政策影响

　　

上周末，京城楼盘又出现了非典前的热闹-昨天上午，“慧谷阳光”销售大厅里贴出了涨价通告 -本版摄影/本报记者娄启勇

　　王旭

　　本报记者上周末调查京城40家楼盘，发现其中10家楼盘准备上调房价

　　刚刚过去的周末，京城不少楼盘的售楼处和样板间又恢复了“非典”前的热闹。除了人们被非典压抑了很久的购房热情强烈迸发外，近日的房贷政策“好像”也对北京楼盘的销 售产生了一定影响。在外企工作的刘先生，前几天就接到了一楼盘销售人员打来的电话。这位热情的销售人员急切地告诉刘先生：“这两天，将要实行的房贷政策让一些原本犹豫的人下定决心，整个楼盘销售比前一段时间紧俏多了，月底将会对楼盘提价。”销售人员让刘先生赶快来看看，否则想要的户型可就买不着了。

　　近日出台的房贷政策真会刺激京城楼盘卖得更火，还是房地产销售商惯用的销售手段？京城楼市将会呈现什么样的价格走势？记者利用周末两天时间，对京城楼盘做了一番暗访调查。

　　-现场

　　四分之一受访楼盘宣布涨价

　　-周六上午10点：挪威小伙也知道房贷新政策

　　记者首先来到位于大望路的华贸中心接待处，这里的房价在每平方米1万元左右。原本以为如此高档的住房只有少数投资者青睐，没想到销售大厅里竟然有十几拨看房人，在沙盘模型旁围了一圈人。据销售经理张军介绍，从5月20日开始前期认购的华贸中心，目前已经订出了100多套房子，尤其是上周，销售行情相当不错。由于内部认购期将满，月底前每平方米会略微上调几百元。

　　就在记者采访期间，一位挪威小伙子雄威(Bjorn)订下了一套价值80多万的住宅。这位在京开着一家小型IT公司的挪威小伙儿用特“溜”的中文告诉记者，他来看华贸两次了，对华贸的品质、地理位置和规划中的高档酒店、写字楼都相当满意。当记者询问他是否知道最近公布的房贷新政策时，雄威耸了耸肩，腼腆地说：“我专门看过这个政策，我知道以后贷款买房可能要多交利息。所以决定现在订房，毕竟在北京的办公和住宅两套房都要月供，能少点利息就争取少点。”

　　-周六下午2点：买房人特别关心新政策影响

　　记者下午又来到了位于东南三环附近的“御景园”和“山水文园”，这两个项目的价位分别在6000元到1万元左右。“山水文园”一上午就订出了10套房。当记者询问目前用房贷买房的情况时，销售人员介绍说，其实购房人主要还是看房子的品质才作决定，而且高档住宅一般人的首付都在房款的一半左右，也有少数买房人特别关心新的房贷政策。

　　-周日上午11点：“慧谷阳光”发了涨价通告

　　走进位于望京的“慧谷阳光”销售大厅，首先看到的就是一张“涨价通告”。通知上说，由于一期楼盘接近尾声，二期楼盘也将开始，将从6月23日起对项目进行1.5%到5%的价格上调。如果以一套60万左右的住房上调1.5%来估算，一套房子也得多交近1万元。由于销售人员都预先给一些客户进行了通知，所以在调价前一天，买房人也几乎坐满了整个销售大厅。

　　记者两天内先后去了东三环边上房地产项目“山水文园”、“御景园”，东四环附近的“观筑”、“金港·国际”、“珠江帝景”等将近10个楼盘，同时电话咨询了朝阳区内价位在5000到8000元左右的近30家楼盘。在总计大约40家楼盘里，有将近10家的楼盘宣称近日将上调房价，占到了记者调查楼盘中的四分之一左右。

　　-追踪

　　涨价是炒作还是趋势

　　楼盘销售人员给记者分析的楼盘涨价原因大多由于内部利好消息所致。比如说，认购期已满，重新恢复到原定的高价位；月底即将开始夏季房展会，“到时候人气更足，我们的楼盘将会更好卖。”有些销售人员在介绍完楼盘后，也会补充一句：“现在想贷款买房希望首付款比较少的客户都愿意早点买房，买房的人比前一段时间多了不少。等以后房贷新政策实行了，估计房贷首付就上升到四成左右了。”

　　还有销售商表示，央行的房贷政策在一定程度上，对中高档楼盘的销售其实是利好因素。因为新信贷政策的推出会打压部分还没有获得销售资格的楼盘，减少了高档住房、别墅的市场供应量，那么现在销售的楼盘就变成了“香饽饽”。北京想投资高档住房或TOWNHOUSE的人可不少，房源一紧俏，当然不愁卖不出去。另外，房贷新政策也促使一部分犹豫不决的人下定决心购房。众人拾柴火焰高，现有楼盘价格也将跟着水涨船高。

　　不过，一位不愿透露姓名的房地产开发商则向记者坦言，楼盘涨价跟房贷新政策之间并无直接联系。其实，近日一些中高档楼盘价格微涨，一方面是遵从房地产销售的价格延续惯例，大多采用低开高走的策略，越接近现房，价格越高的客观规律；另一方面，卖房子的绝对不会说自己的房子要降价，否则这不等于“搬起石头砸了自己的脚”吗？任何一个消费者或房地产商当然都希望自己买的房产项目具有升值潜力，因此会千方百计想很多办法来促其上涨，这其中也包括常见的“炒概念”。即便是少数销售不出去的楼盘，房地产商也不会采用直接降价的方式，最多通过内部打折让利的方式“间接降价”，还让消费者感觉自己“捡了一个大便宜”。所以，消费者买房时一定要有自己的判断力。

　　-解读

　　新政策影响到底多大

　　在近期对房贷新政策的讨论中,一个假设的前提是,央行政策的按时按规定执行，房贷政策何时能具体执行就成为关注的焦点。央行在该《通知》中，并没有明确指出商业银行执行政策的时间，也没有像其他规章制度发布时出现的“自本通知发布之日起，立即执行”的字眼。

　　有银行人士告诉记者，央行一般都会给商业银行一些空间，任自由掌握，操作细则最后由各家银行来定。从记者了解的情况来看，各家商业银行目前也都处在观望阶段，新政策并没有马上执行。一位商业银行住房信贷部有关负责人说，政策虽说已出台，但主要看如何操作。操作属于市场行为，谁也不会把客户拒之门外。如果没有强令执行，没有具体操作细则，市场竞争的最终结果将有可能是各家银行仍执行原来的政策。他称，这项至少现在看来缺乏可操作性的新政策很可能面临着风险。因此，目前的确存在着许多不确定因素。

　　-声音

　　新浪网近日推出了消费者如何看待央行新政策的网上调查。截至昨天下午3点，有300多名网民参与了调查。在“房贷新政策能否有效挤压市场水分”的问题中，68.77%的网民选择“可能”，31.23%的网民选择“不能”；在“央行房贷新政策现阶段出台是否有必要”的问题中，70.70%的网民选择“有必要”，21.25%的网民选择“没必要”，8.06%的网民选择“说不清”；对于“房价会不会降”，45.83%的网民选择一定会，54.17%的网民选择“不会”或者“说不清”；至于“新政策影响下，是否会出现‘烂尾楼’现象”，68.47%的网民认为“会出现”，31.53%的网民认为“不会出现”。

　　-数字

　　根据北京市统计局6月发布的统计资料显示，2002年北京市商品房平均售价为每平方米4764元，同比下降298元，达到1997年以来的最低点。

　　不过，尽管北京市2002年的商品房平均价格创下了5年来的最低点，但仍相当于全国平均房价的两倍。

　　这份统计资料显示：房价降下来的主要原因是当年经济适用房价格带动所致，但北京房价在全国仍处于高价位，相当于全国平均房价的两倍，比上海市平均售价高出一成半，而北京市2002年人均可支配收入1.25万元，低于上海6个百分点。

　　-个案

　　“我付月供也有压力”

　　年仅31岁的挪威小伙子雄威(Bjorn)六年前来中国旅游而喜欢上了北京，当时就决定留下来工作。两年前，雄威在朝阳公园南侧开设了一家属于自己的小型IT公司，事业逐渐发展起来。这个挪威小伙子也逐渐有了在北京买房，真正安家落户的想法。“我也看上了华贸中心120多平方米的两居室，但是考虑到能承受的价格，最后还是选择了80多平方米、有两个厅的一居室。”由于现在雄威每个月都要支付公司的房租，且有一些日常的固定开销，还有现在住房的房租，如果再加上买房后的房贷，对雄威来说，“每月能付得起，但是觉得还是有一些压力。”

　　雄威曾让楼盘销售人员给他算过一笔“细账”：80万元的房子，向银行借款40万元，如果能贷到期限为20年的贷款，按现在优惠的住房商业贷款年利率5.04%计算，每月还款2648.67元，还款总额635680.73元。如果银行取消优惠，执行常规贷款利率5.76%的话，每月则需还款2810.62元，还款总额674548.33元。两个一比较，这套房子的还款总额增加了38867.6元，要多付3万多元的利息。雄威说，也可能还有一种可能性，就是对外国人的房贷最高期限是15年，那每个月又要多准备些房款了。

　　-视点一

　　买期房当心“烂尾楼”

　　-SOHO中国董事长潘石屹

　　曾自诩为房地产行业“不结盟队伍”中的潘石屹，接受采访时说话相当直白。当记者刚刚抛出“有房地产商认为，房贷新政策会刺激京城楼盘销售”的观点时，潘石屹的回答是：“有些房地产商的话不一定可信，资金链都快断了，有没有能力筹集到下一笔资金，能不能保证期房不成为烂尾项目都是疑问，这时候期房销售火如何谈起？”

　　在潘石屹眼里，央行的121号文件中的大部分内容都在以往出现过，只是这次要求各商业银行严格执行。只有“对购房人贷款的限制和门槛的提高”是新的，但这突然改变了“游戏规则”。潘石屹回忆说，在公司刚刚看到央行的121号文件的随后48小时，是全公司最紧张的时刻，有关人员全都没有休息。

　　不过，潘石屹预计，如果房贷新政策按时按规定执行，“不出半年，有许多房地产商就支持不住了，就会虚脱”。有可能出现“由于资金缺口，一部分房地产公司资金链条断裂，公司破产，项目成为‘烂尾楼’”的现象。

　　对于个人购买第二套住房、高档住房提高房贷门槛的政策，潘石屹估计一年之内不大可能完全执行，但是在现存多种未知数的情况下，潘石屹的建议是，目前买现房、准现房的问题不大，但是购期房的风险增大，购房人首先要了解公司的实力，有没有能力把期房建成现房，再作决定。大家赚点钱也不容易，投资还应谨慎，切忌闻风而动。

　　-视点二

　　价格战可能性并不大

　　-华远地产股份有限公司总经理助理胡晓珅

　　央行新的房贷政策由于提高了购买第二套以上住房的首付款比例，以及上调高档房和第二套房贷款利率，这在局部上，可能会刺激想少付首付款，或者少交利息的消费者下定决心购房。但同时也应看到，这个政策也会使相当一部分还看不清形势的人选择观望，甚至放弃投资的打算。因此，从短期来说，房地产交易量可能会略有上升，但从长期来看，算不上利好消息，还可能由于消费者的谨慎，对项目销售产生影响。

　　北京房地产价格，估计会保持比较稳定的趋势，不会有太多降价的可能。因为房地产企业的利润空间并不大，随着央行政策的执行，房地产企业融资成本的提高，企业开发项目的总成本也会提高。

　　央行在政策出台时也表达了房地产行业“优胜劣汰”，促使整个行业健康发展的初衷，估计京城将会有一些坚持不住的项目出现变成“烂尾”的危机。

　　少数房地产企业逃脱“烂尾”的途径，将有可能选择楼盘降价或者其他实力雄厚的品牌公司进入等办法。预计选择品牌公司的可能性更大一些，因为项目降价消费者不一定会认可，而选择公司间的合作，可能达成双赢局面。因此，房地产项目打价格战的可能性并不大。