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经济观察:德国房价为何十年不涨

http://www.sina.com.cn 2008年03月22日 10:17 新华网

  新华网柏林3月21日电(记者郇公弟)过去十年,德国房价平均每年上涨1%,而物价总体水平每年平均上涨2%;扣除物价因素,德国房价实际上在以每年1%的速度缩水。自1977年以来,德国平均房价上涨60%,而同期个人收入已增长了3倍。 

  目前,德国普通住宅每平方米均价在1000欧元到2000欧元之间,房价实际水平不是很高。例如,首都柏林的普通住宅每平方米均价约1700欧元。而德国家庭住房自有率仅有42%。德国人的房价为什么十年不涨,而一多半的德国人又为何不购买自己的住房?带着这样的疑问,新华社记者采访了就职于普华永道会计师事务所的德国朋友艾佛纳。 

  艾佛纳对记者说:“对未来房价走势的判断影响了人们的购房决策。无论是从长期、中期还是短期来看,大家都认为德国的房价都不会大涨。因此我近期不会买房,大多数人可能像我一样,觉得还没必要买房。” 

  今年38岁的艾佛纳已是公司中层经理,收入不菲,但他仍租住着柏林市区的房子。他分析说:“长期来看房价上涨潜力有限,德国房屋已供需平衡,人口老龄化、人口减少等因素更降低了对住房的需求。中期来看,德国的储蓄房贷和商业房贷都实行固定利率制,基本消除了金融市场动荡对房价的影响,而且德国的房价一般不会大涨大跌。而从短期来看,德国租房市场发达,有稳定的房子可以租住,大可不必着急买房子。在德国,人们40岁前不买房子很正常。” 

  艾佛纳的话点出了德国房价不涨反跌的原因。首先,供求平衡仍然是稳定房价的硬道理。德国目前有8200万人口,而住房总数约4000万套,完全满足了每个家庭一套住房。此外,德国每年有25万套新公寓竣工,联邦、州和地方政府手中拥有公房约300万套,都在很大程度上平抑了房价。而德国人口出生率连年下降,预计到2050年德国人口将比目前减少10%,80岁以上老龄人群也将大大增加,这都为德国房地产市场的未来发展蒙上了阴影。 

  其次,德国特有的住房金融模式和房贷固定利率机制,为稳定房价提供了制度保障。德国实行独特的“先存后贷”合同储蓄模式。这约占房贷总额一半左右,另外30%的住房贷款来自商业贷款,其余则来自家庭储蓄。德国所有房贷都实行固定利率制,储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变,抵押贷款固定利率期限平均为11年半。这种长期的房贷利率周期,几乎可以抗衡任何金融市场的波动,对房贷市场起着稳定作用。 

  第三,德国发达的房屋租赁市场,也成为房价稳定的“定海神针”。德国自有住房率为42%,租赁住房率却达到58%,特别是年轻人中77%是“租房族”。这主要得益于政府鼓励修建租住房屋、保护房客权益等一系列政策。与房屋出售价格一样,德国政府对房租水平也进行了严格限定,由市政部门、房东与房客协会、房屋租赁介绍所等机构,共同制定该地区不同房屋类型“房租合理价格表”。如房东的房租超过“合理房租”20%,就构成违法行为;超过50%就构成犯罪行为,如不及时更正房东将面临高额罚款甚至牢狱之灾。 

  艾佛纳表示,德国宪法明确规定,与医疗、教育一样,保障居民住房是联邦政府首要政策目标之一,这也是德国所有房地产政策的核心出发点。因此,各级政府都不敢通过抬高地价和房价来增加税收。

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