3月28日，从“地产商”转型为“城市运营商”的中国金茂（HK.00817）公布了2016年年报。报告期内，中国金茂实现合同销售金额485亿元，同比增长61%；实现营业收入273亿元，同比增长54%；实现毛利102亿元，同比增长49%。这份成绩单相当亮眼。
▲中国金茂2016年业绩
土地储备方面，2016年，金茂新增土地储备285万平方米。截至2016年底，金茂土地储备面积达到3695万平方米。
此外，金茂将今年的销售目标定为580亿元，增幅在20%左右。而在过去5年，金茂销售金额的年复合增长率在25%左右。
580亿的目标，金茂似乎对今年市场的判断更加理性和务实。
跨越：一年一个台阶 “双轮两翼”初结硕果
2016年是金茂“双轮两翼”战略提出后的第一个完整会计年度。“双轮”，即开发与持有；“两翼”即金融创新与服务创新业务。
年报显示，2016年金茂273亿元的营业收入中，物业开发贡献了235.9亿元、物业租赁贡献了12.7亿元、酒店经营贡献了18.9亿元，此外其他业务贡献了5.5亿元；同比分别增长64%、6%、4%和46%。开发物业营收占比86%，持有业务营收占比达到12%。
▲中国金茂2016年各板块收入
值得注意的是，金茂2014年的合约销售金额为215亿元，2015年为301亿元，2016年为485亿元。短短2年时间就从200亿量级跨越到400亿量级。
此外，金茂在金融创新与服务业创新业务方面也动作频频。
2016年11月，金茂与澳洲麦格里资本共同组建基金管理平台——金茂资本，欲打造为专业、独立、国际化房地产领域的私募基金管理人，并计划未来3年资产管理规模达到300亿元。
同年4月，金茂与鼎信长城基金共同组建产业金融平台——金茂鼎信股权投资管理有限公司，并计划完成100亿元规模产业投资。
3月，以轻资产为主要特点的金茂绿建正式挂牌运营，该公司将以绿建节能、旧房改造和“绿色金融”为主要业务。这也正契合国家“创新、协调、绿色、开发、共享”五大发展理念。
在开发物业和持有物业端，金茂取得不俗业绩，在金融创新和服务创新业务端，金茂稳步推进“双轮两翼”战略初结硕果。
稳健：财务数据大幅增长 融资成本持续下降
在金茂交出亮眼业绩的同时，多项财务数据实现了大幅的增长，创历史新高。
年报显示，2016年，金茂整体销售毛利率为37%。其中，城市及物业开发为34%；商务租赁及零售商业运营为86%；酒店经营为49%；其他业务为14%。
此前，已公布年报的万科、恒大、碧桂园等龙头房企地产业务毛利率分别为20%、28%、21%。
可见，金茂的毛利率水平并不低。而金茂首席财务官江南在业绩发布会上也表示，“金茂在南京、长沙等城市的一级开发项目始终维持着高毛利水平；同时，金茂品牌知名度和美誉度的不断提升、住宅开发板块议价能力明显高于行业；一二级开发同时发力，保证了金茂的高毛利水平。”江南对金茂未来维持这样的高毛利水平也很有信心。
此外，报告期末，金茂持有现金及现金等价物为180.5亿元，较上年同期增加49.2亿元；资产负债率为66.6%，较上年同期小幅上升约1.5个百分点；而净债务与调整后资本比例为46%，较上年同期下降5个百分点。
在融资成本方面，金茂2013年至2015年平均融资成本分别为5.6%、5.4%、5.35%，呈持续下降趋势，而2016年，金茂融资成本再度下降到4.5%，远低于行业平均水平。
▲中国金茂债务利率连年下降
值得注意的是，3月3日，金茂全资附属子公司方兴光耀完成发行5亿美元担保票据，年息仅为3.6%。
稳健的财务表现、手握180亿现金、较低的融资成本，无疑让金茂在调控不断加码的2017年更加游刃有余。此外，金茂2017年在土地市场的支出计划是200亿元。
深耕：一二级联动开发 580亿目标可期
年报显示，在金茂2016年485亿元的合约销售金额中，二级物业开发贡献375亿元，占比77%；一级土地开发贡献110亿元，占比达到23%。而在营业收入方面，二级物业开发贡献214亿元，一级土地开发贡献了21亿元。
值得注意的是，在去年12月份的“2016中国青岛·金茂产业发展峰会”上，依托大股东中化集团的全产业链支撑，金茂与数十家合作伙伴签订战略合作协议，将创新型产业融入青岛的新城开发。而“产-城-融一体化”的城市运营模式，也是获得高回报的重要途径。
▲中国金茂双轮两翼战略
根据年报，金茂的二级物业开发毛利率为34%。金茂首席财务官江南在之前的业绩发布会上曾指出，金茂一级土地开发毛利率在50%-60%之间。
金茂在年报中也指出，将充分发挥在一二级联动、住宅及综合体开发、持有物业经营和服务等方面的经验和优势，与当地政府共同打造城市新核心，以低成本撬动大量优质资源，通过项目的早期介入实现高利润回报，以抵御地价高企带来的开发业务利润下滑，实现同业领先的利润水平。
截至2016年底，在金茂3695万平方米的土地储备中，二级开发土地储备面积1743万平方米，一级开发土地储备面积更是高达1952万平方米。土地储备多集中在热点一二线城市的优质地段。
近几年，金茂不断推进“5+1”布局战略，持续深耕华北、华南、华东、华中和西南等国内5大重点区域，聚焦一线及经济活跃二线城市，重点关注新城镇化试点和产业类PPP项目；同时，坚持“走出去”，积极布局海外市场。
截至目前，中国金茂已成功进驻5大区域的20座核心城市，打造了以“金茂”品牌为核心的高端系列产品，运营10余家高端酒店，以及多个位于城市黄金地段的地标级写字楼和商业业态。
安信国际证券房地产分析师王梦恺等分析指出，金茂今年总货量在780亿元左右，考虑到金茂可售资源均位于一二线热点城市，尽管楼市政策收紧预计贯穿全年，然而在市场整体预期没有发生改变的情况下，限价制度反而加速了项目去化，金茂今年仍然将大概率超额完成580亿元的销售目标。
可以预见，受益于“双轮两翼”战略、大股东中化集团的产业链优势、“金茂”的品牌影响力，以及创新的一二级联动开发，金茂实现580亿元的销售目标，难度并不大。
文/书朗
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